நிலம் (82) - லீகல் பார்ப்பது எப்படி என்ற முழுமையான பார்வை

ஒரு சொத்தினை வாங்கும் முன்பாக எப்படி லீகல் பார்க்க வேண்டுமென்பதைத் தெரிந்து கொள்வதற்காகப் படித்துப் பார்க்கவும். இதை வைத்துக் கொண்டு நானே லீகல் பார்க்கிறேன் என்று ஆரம்பித்தீர்கள் என்றால் ஆரம்ப கட்டத்தில் பல குழப்பங்கள் வந்து விடும்.

இதில் சொல்லப்படாத பல செய்திகளும் உண்டு. ஏனென்றால் ஒவ்வொரு சொத்துக்கும் ஒவ்வொரு விதமான லீகல் டிரேசிங்க் இருக்கும். தனித்தனியான ஆவணங்கள் மற்றும் அதன் துணை ஆவணங்கள் சொத்துரிமைப் பரிமாற்றத்தை செய்திருக்கும். அவைகள் அனைத்தும் சரிதானா என்று ஆய்வு செய்தல் அவசியம். இது மட்டுமின்றி நீதிமன்றங்களில், அட்டாச்மெண்ட் கோர்ட்டுகளில் வழக்குகள் இருக்கின்றனவா என சோதிக்க வேண்டும்.

ஒவ்வொரு பத்திரமும் அனைத்து விபரங்களைக் கொண்ட மூலப்பத்திரமாகப் பதிய வேண்டும். கீழே குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும் அனைத்து விஷயங்களும் எல்லா சொத்துக்களுக்கும் வராது. இப்படியெல்லாம் இருக்கும், தேவை என்ன என்பதைப் பற்றி அறிந்து கொண்டு அதற்கேற்றபடி ஆவணங்களை எடுத்து ஆய்வு செய்தல் அவசியம்.

இனி தொடருங்கள். படித்ததும் மூச்சே நின்று விடும் போல இருக்கும். அதையெல்லாம் எங்களைப் போன்ற ஆட்கள் பார்த்துக் கொள்வார்கள். ஒரு நிலம் வாங்குவதற்கு முன்பு என்னென்ன விஷயங்களைக் கவனிக்க வேண்டுமென்று தெரிந்து கொள்ளுங்கள்.

இனி தொடருங்கள்.

வில்லங்கச் சான்றிதழ்: முதன் முதலில் computerised EC 1975 முதல் போட்டு பார்க்க வேண்டும். கடைசி முப்பது ஆண்டு மட்டுமே EC பார்க்க வேண்டும் என்ற concept எல்லாம் மலை ஏறிப்போச்சு. எனவே 1975 முதல் பின்னோக்கி 1908 அல்லது 1858 வரை manual EC கட்டாயம் போட்டு பார்க்க வேண்டும்.

ஜீரோ பட்டா  நிலம்: EC யில் நிலத்தின் மதிப்பு Zero மதிப்பு என்று இருந்தால் அது பூமிதான நிலம் & புறம்போக்கு அல்லது வில்லங்க நிலம் எனவே zero value நிலம் வாங்காதீர்.

அதென்ன ஜீரோ வேல்யூ பட்டா நிலம் என்றால் அது அரசு நிலம் என்று அர்த்தம் வரும். என்னிடம் தமிழ் நாட்டின் பெரும்பாலான கிராமங்களின் அ பதிவேடு இருப்பதால் எளிதில் அது அரசு நிலமா, ரயத்துவாரியா, புறம்போக்கா என அறிந்து கொள்வதுண்டு.

இரட்டை ஆவண  நிலம்: Double document என்று சிறிதளவு சந்தேகம் வந்தாலும் அந்த நிலத்தை வாங்காதீர். சும்மா இருக்கிறோம் என்பதற்காக கையை அறுத்து கொள்ளாதீர்.

Power of Attorney(POA) Double Document அதாவது power யில் வரும் நிலத்தை வாங்காதீர். இது Double டாக்குமெண்ட் சிக்கலுக்கு இட்டு செல்லும். POA நிலத்தை வாங்கியே தீர வேண்டும் என்றால் Power கொடுத்தவர் உயிரோடு, சுய நினைவோடு இருக்கிறாரா என்று கண்டுபிடியுங்கள். POA agreement நகல் வாங்கி அதில் குறிப்பிடப்படுள்ள அட்ரஸ்ஸில் power கொடுத்தவரை நேரில் சந்தித்து விசாரியுங்கள். அந்த power பத்திரம் செல்ல கூடியாதா? என்று கேளுங்கள். அதாவது power பத்திரம் எழுதி கொடுத்தவர் அதை ரத்து செய்து விட்டாரா என்றும் கேளுங்கள். முகவரும் (agent ) விற்கலாம், principal (power எழுதி கொடுத்தவர்)களும்  நிலத்தை விற்கலாம். அப்படி விற்றால் அது Double டாக்குமெண்ட்.

உயில் பத்திர  நிலம் -Double Document. உயில் மூலம் உரிமை மாறி இருக்கா? உயில் பத்திரம் மூலம் நிலம் விற்பனைக்கு வரும் நிலமெனில் எது இறுதி/கடைசி உயில்? என்று கவனமாக பார்க்க வேண்டும்.பதிவு செய்யப்பட்ட உயில் மூலம் விற்பனை நடந்தால் அது ஒரு நில விற்பனை பத்திரம். பதிவு செய்யப்பட்ட உயிலுக்கு பிறகு ஏதாவது பதிவு செய்யாத உயில் இருக்கா? என்று நிலம் விற்பவரின் உறவினர்களை கேட்க வேண்டும்.இந்த பதிவு செய்யப்படாத உயில் மூலம் விற்பனை செய்யப்பட்டு இருந்தால் அது Double Document.

Legal Heir Certificate மூலமாக விற்பவற்கு உயில் மூலம் நிலம் வந்து இருந்தால் அவர் வாங்கிய (வாரிசு சான்றிதழ்) கொடுக்க சொல்லி பாருங்கள். 

திருட்டு உயில் அண்ணன், தம்பி, அக்கா, தங்கை, மகன், மகளுக்கு பங்கு தராமல் ஏமாற்றி விற்கிறாரா அல்லது பழைய stamp பேப்பர் வாங்கி எழுதப்பட்ட திருட்டு உயிலான்னு தெரியவரும்.

Settlement பத்திர நிலம்-double document  Settlement பத்திரம் மூலம் நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் செட்டில்மெண்ட் ரத்து செய்ய பட்டு இருக்கிறதா என்று கவனமாக பார்க்கவும். 1990 முதல் 2015 வரை ரெஜிஸ்டர் ஆபீசில் செட்டில்மெண்ட் ரத்து செய்து நிலத்தில் மேலும் சொத்தை சிக்கல் ஆக்கிவிட்டர்கள். செட்டில்மெண்ட் பத்திரத்தை civil கோர்ட் மூலமாக தான் ரத்து பண்ண முடியும். பத்திர ஆபீசில் செய்யும் ரத்து பத்திரம் செல்லாது. EC யில் SRO=Sub register Office மூலம் ரத்து ஆகி இருந்தால் அந்த நிலத்தை வாங்காதீர்.

உயில் பத்திரம் தாய் பத்திரம் ஆக இருந்தால். அந்த தாய் பத்திர உயில் மூலம் கிரயம் நடைபெற்று இருந்தால் அந்த கிரய பத்திரத்துக்கு லிங்க் கவனமாக இருக்கிறதா (மேட்ச் ஆகுதா ) என்று பார்க்க வேண்டும்.

Update ஆகாத பட்டா மூலம் கிரயம்-double document. 1987-UDR, 1995-நத்தம் நிலவரி திட்டம் முன்பு நிலம் பத்திரத்தின் மூலம் வாங்கியவர் அதை revenue record எனப்படும் பட்டா (சிட்டா, நத்தம் அடங்கல்)லில் தான் தான் தற்போதைய உரிமையாளர் அதாவது current owner என்பதை update செய்யாமல் இருந்தால் 1987 முந்தைய owner & அவரின் வாரிசுகள் பழைய பட்டா மூலம் கிரயம் செய்தால். 

நிலம் வாங்கி பட்டாவில் update செய்யாமல் விட்டுவிட்ட அசல்(எ)original owner என்றோ இல்லை அவரின் வாரிசுகள் விற்று கிரய பத்திரம் ஆகி இருந்தால் அதுவும் double document.

Layout Frame அல்லது வடிவம் ஆகியவை உருவாமாற்றம் செய்யப்பட்ட நிலமா என்று அறிதல் அவசியம்.

அடுத்து அந்த நிலம் நத்தம் நிலமா, Layout பிளாட்டா என்று பாருங்கள்? DTCP Lpproved or CMDA Approved என்றால் DTCP & CMDA website யில் approval நம்பர் போட்டு approval ஒரிஜினல் தானா என்று உறுதி படுத்தி கொள்ளலாம்.

Website லே கண்டுபிடிக்க முடியவில்லை என்றால் நேரில் LPA (Local Planning Authority) என்னும் DTCP அல்லது CMDA அலுவலகத்திற்கு சென்று நிலத்தின் Approval சரிதானா என்று கேளுங்கள்.

அது பழைய Approved Layout-ஐ திருட்டுதனமாக Redraw செய்து விற்பனைக்கு வந்திருக்கும் Layout ஆக இருக்குமா என பார்க்க வேண்டும்.

Layout ப்ளூ பிரிண்ட் இருந்தால் கொண்டு சென்று park, ஸ்கூல்க்கு இடம் விட்டுட்டு Layout போட்டு இருக்கிறார்களா என்றும் கேளுங்கள்.

நிறைய Land ப்ரோமோட்டார்ஸ் Park, ஸ்கூல் இடத்தை காட்டி Approval வாங்கி விட்டு Layout வரை படத்தை மறுபடியும் திருட்டுதனமாக வரைந்து அதாவது Redraw செய்து Park, ஸ்கூல் இடத்திலும் மனை போட்டு விடுவார்கள்.

பஞ்சாயத்து Approved இடங்கள் வாங்காமல் இருப்பது நல்லது. ஏனென்றால் வாங்கிய பின்பு நீங்கள் தான் நிலத்தை DTCP/CMDA கீழ் Approval (வரையறை) செய்ய அலைய வேண்டி இருக்கும்.

நத்தம் நிலம் என்றால் VAO வை பார்க்க வேண்டும். உங்கள் சர்வே நம்பரின் UDR காலத்து 1987 ஆம் ஆண்டின் சிட்டா, நத்தம் அடங்கலை, FMB நேரில் நேரில் சென்று கேளுங்கள்.

இனாம் கிராமம் ஆக இருந்து இனாம் ஒழிப்பின் மூலம் நத்தம் நிலவரி திட்டத்தின் கீழ் பட்டா வழங்கபட்ட நிலமா என்றும் பார்க்க வேண்டும். அந்த பட்டா UDR காலத்து சிட்டா, அடங்கல் ரெஜிஸ்டர் இல் பதிவு செய்து இருக்கிறதா என பார்க்க வேண்டும்.

EB, சொத்து வரி விற்பவர் பெயரில் இருக்கா என்று பாருங்கள்.இல்லை என்றால் மாற்றி, பின்னர் விற்க சொல்லுங்கள் .

விற்பவற்கு ஒரிஜினல் owner (தாய், தந்தை, பாட்டன், பூட்டன்) மூலம் & பூர்வீக சொத்து மூலம் நிலம் வந்து இருந்தால் அவர் வாங்கிய (வாரிசு சான்றிதழ்) கொடுக்க சொல்லி பாருங்கள்.

அப்போது தான் VAO, தாசில்தாரை கரெக்ட் செய்து வாங்கிய திருட்டு வாரிசு சான்றிதழ் மூலம் அண்ணன், தம்பி, அக்கா, தங்கை, மகன், மகளுக்கு பங்கு தராமல் ஏமாற்றி விற்கிறாரா என்று தெரிய வரும்.

கூட்டு பட்டா சிக்கல்: கூட்டு பட்டா நிலம் எனில், நிலம் பங்குதாரர்களுக்குள் யாருக்கு எவ்வளவு இடம் & எந்த இடம் என்று பிரித்திருக்க வேண்டும். இல்லை என்றால் வாங்கும் உங்களுக்கு சிக்கல். விற்பவருக்கு உரிமை இல்லாத நிலத்தை விற்க வாய்ப்பு இருக்கு.

மைனர் (சிறுவர், சிறுமியர்) நிலம்: Guardian மூலம் minor நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் அவர் கோர்ட் அங்கீகரித்த காப்பாளர்ரா இல்லை மாமன், ம்ச்சான், பெரியப்பா,பெரியம்மா சித்தப்பா, சித்தி, அத்தை மாமா வா ன்னு உறுதி செய்து கொள்ளுங்கள். கோர்ட்டில் இருந்து minor வாழ்க்கை நலன் கருதி விற்கலாம் என்று கோர்ட் order கொடுக்காத minor நிலம் வாங்காதீர். நிலம் வாங்குவது ஒரு காண்ட்ராக்ட் அடிப்படையில் எனவே அது valid contract ஆக இருக்க வேண்டும். Minor இடம் போடும் contract செல்லாது. அது போன்று minor ருக்காக நிலம் விற்கும் அவரது guardian true guardian ஆக இருக்க வேண்டும்.

டிரஸ்ட் நிலம்: Trust நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் Trust Member யார் யார். Trust இன் By Law வில் சொத்துக்களை விற்கலாமா? அப்படி விற்பனை செய்வதற்கு பைலாவில் என்ன விதிமுறைகள் குறிப்பிட்டுள்ளன எனப் பார்க்க வேண்டும். மெம்பெர்கள் அனைவரும் விற்பதற்கு ஒத்து கொண்டு போட்ட தீர்மானம் நகல் போன்றவற்றை கேட்டு ஆராய வேண்டும்.

நிலத்தின் வகைப்பாடு கண்டிப்பாக பார்க்க வேண்டும். நஞ்சை, புஞ்சை, நத்தம், நத்தம் புறம்போக்கு, மேய்ச்சல், வாய்க்கால், ஓடை புறம்போக்க்கா, நெல் போராடிக்கும் இடமா, park, விளையாட்டு திடல்,கோயில் க்கு ஒதுக்கப்பட்ட நிலமா,பொதுவில் மாடு கட்ட விடப்பட்ட இடமா, நிலவியல் பாதை(அரசு நிலம்), நிலவியல் ஓடை etc.என்று பார்க்க வேண்டும்.

இனி வருபவைகளைக் குறிப்புகளாக எடுத்துக் கொள்ளுங்கள்.

பட்டாவின் பயனாளி யார்?

முன்னோரு காலத்தில் அது ஜமீன் நிலமா அல்லது இனாம் நிலமா அல்லது ரயட்டுவாரி நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும்

மேஜர் இனாம், ராயட்டு வாரி 1802 காலத்தின் permanent settlement record காலத்தின் ஜாகிர் இனாம் , ஜமீன் நிலமாக இருந்து ராயட்டுவாரி யாக மாற்றம் பெற்றதா என்றும் பார்க்க வேண்டும். வெள்ளைக்காரன் காலத்துல இனாம் ஒழிப்பில் இருந்து ஜமீன் நிலமாக மாறியதா என்றும் ஆராய வேண்டும்.

இதற்கு VAO, தாலுகா & கலெக்டர் அலுவலகத்தில் record section இல் இருக்கும் B-record, OSR, RSR, SLR இன் நகல் தேவை. உங்கள் நிலத்தின் சர்வே நம்பர் குறிப்பிட்டு ஒரு மனு கொடுத்து, 50 ரூபாய் கட்டி வாங்கி கொள்ளலாம்.

சுதந்திரத்திற்கு முன் பிரிட்டிஷ்காரர்கள் கொடுத்த DC land (எ) (Depressed Class) நிலமா? என்று பார்க்க வேண்டும்

தொழில் முறை இனாம் நிலம்:

தச்சர், கருமான், நாவிதர், காவக்காரன், கர்ணம்,தலையாரி,வெட்டியான், சக்கிலியர், புதிரை வண்ணார் இனாம் நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும். வெள்ளைக்காரன் காலத்தில் மணியமாக அங்கீகாரிக்க பட்ட ஊழிய மானியங்களான பூசாரி, தேவதாசி, பூ கட்டும் மானியம் நிலமா? என்று பார்க்க வேண்டும். சோஸ்திராம் மானியம் ஒழிக்கப்பட்ட நிலமா?என்றும் பார்க்க வேண்டும். ஹாஜி இனாம் ஒழிக்கப்பட்ட நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

வெள்ளைக்காரன் DC அல்லாத பிற இனதவர்க்கு கொடுத்த குறவர், கள்ளர்(குற்றபரம்பரை) settlement நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். மேற்சொன்ன வகை பாடு அனைத்தும் வெள்ளைக்காரன் காலத்தில் வழங்கப்பட்டவை.

சுதந்திரத்திற்கு பின் கொடுக்கபட்ட Assigment land. Assignment land (எ ) ஒப்படை பட்டா நிலங்கள் எனில் அதற்கு உண்டான (HSD பட்டா , D-பட்டா, நமுனா பட்டா, TKT பட்டா,F-பட்டா, B-memo பட்டா, அனுபந்த பட்டா, Assignment land என்னும் ஒப்படை நிலம் ) யா என்று பார்க்க வேண்டும்.

SC & ST பிரிவினற்கு கொடுத்த AD assignment Land (Adi Dravidar ) பட்டா உள்ள நிலமா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

F-பட்டா: இது நிலசீர்திருத்த துறையால் வழங்க பட்டது. நிலசீர்திருத்த துறை வேறு Revenue டிபார்ட்மென்ட் வேறு. நில சீர்திருத்த சட்ட நடவடிக்கை மூலம் அரசுக்கு கிடைத்த உபரி நிலங்களை பயனாளிக்கு கொடுத்தது என்பதை உறுதி படுத்தும் ஆவணமே F-பட்டா.

1970 B-Memo Land (பீமா பட்டா):  B Memo பட்டா நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் வாங்காதீர். ஏன் என்றால் B-Memo என்பது நில உரிமை பட்டா அல்ல. அது நீ ஒரு அரசின் புறம்போக்கு நிலத்தின் ஆக்கிரமிப்பு செய்தவன் என்ற Govt நோட்டீஸ் மட்டுமே. B-Memo நிலத்தில் குடி இருப்பவர்களை எந்நேரமும் அரசு காலி செய்ய சொல்லும்.

Assignment பட்டாவில் உள்ள கண்டிஷன் பார்க்க வேண்டும். கண்டிஷன் பார்க்காமல் வாங்காதீர்.

ஒப்படை நிலங்களை அரசாங்கமே திருப்பி எடுத்து கொண்டு விட்டதா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

1956-பூமி தான நிலம்: கட்டாயம் 1950-1965 வரை Manual EC போட்டு பார்க்க வேண்டும். Manual EC யில் மட்டும் தான் பூமி தான போர்டுக்கு நிலங்களை பெரும் நிலசுவான்தார்கள் தான பத்திரம் (கிரயபத்திரம்) கொடுத்த அந்த Entry காட்டபட்டு இருக்கும். பூமி தான போர்டு பெயரில் பட்டா, சிட்டா ஆகியவை மாறிவிட்டு இருந்தால் VAO அலுவலகத்தின் A-Record இல் காட்டும்.

ஏர் உழவன் பட்டா:பூமி தான நிலத்திற்கு ஆன குத்தகை பட்டா. Manual EC யில் கிடைக்காத பூமி தான நிலங்களை பற்றிய தகவல்கள் revenue record யில் தான் கண்டுபிடிக்க முடியும்.

பூமி தான நிலம் என்றால் மெட்ராஸ் சைதாப்பேட்டை யில் உள்ள பனகல் மாளிகையில் உள்ள பூமி தான board க்கு சென்று வாங்க விரும்பும் நிலத்தின் சர்வே நம்பர் பூமி தான வரையறைக்குள் வருகிறதா என்று பார்க்க வேண்டும். Master ரெஜிஸ்டர் பார்க்க வேண்டும்.

பூமி தான நிலத்தை பயனாளி விற்கு அதிகாரம் இல்லை. பயனாளிக்கு குத்தகை உரிமை மட்டுமே உண்டு. எனவே அது பூமி தான நிலம் என்று தெரியவந்தால் வாங்காதீர்.

கோயில் (HR&CE) நிலமா: வாங்க விரும்பும் நிலம் கோயில் நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். கோயில் நிலம் என்றால் பயந்து விட கூடாது அது இறையிலி (100% கோயிலுக்கு சொந்தம்), தேவதானம், தர்மதாயம் ஆக இருக்க கூடாது அவ்வளவே. கோயில் நிலத்தில் கட்டளை (டிரஸ்ட்-Trust) என்று ஒரு பிரிவு உண்டு இதையும் வாங்க கூடாது. கட்டளை எப்படி உடைக்க வேண்டும் என்று தெரிந்தவர்கள் மட்டுமே வாங்கலாம்.

கோயில் மணியமாக இருந்து ரயத்துவாரி நிலமாக 1963 இல் மாறி இருந்தால் அது கண்டிஷன் பட்டாவா என்று பார்க்கனும். இந்த நிலம் வாங்கும் போது கவனம் தேவை. ஏன்னா HR&CE நிறைய நிலங்களை திருப்பி எடுத்து கொண்டு உள்ளது.

ஜமீன் & மானியம் முற்றாக ஒழித்தது 1950 to 1960களில் என்று நினைவில் கொள்ளுங்கள்.

Land and Reforms Act என்றால் நில சீர்திருத்தம் என்று பெயர். ஜமீன் இடம் இருந்து அரசு எடுத்த உபரி நிலம் கிராம கணக்கில் B Register லே இருந்து A Register க்கு மாறும் போது உபரி நிலம், அனாதீனம், உரிமையாளர்கள் பெயர்கள் மாறி உள்ளது போன்ற சிக்கல் உள்ளதா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

1963 Minor இனாம் ஒழிப்பு சட்டம் வந்தது. அதன் பிறகு இனாம் ஒழிப்பு to ரயத்துவாரி பட்டா. உழுபவனுக்கே நிலம் சொந்தம் ஸ்கீம் மூலம் பட்டாக்கள் வழங்கப்பட்டன.

RSLR இல் "கிராமத்தார்" என்று பட்டா தாக்கல் செய்யப்பட்டு 1963 minor இனாம் ஒழிப்பு சட்டம் மூலம் ரயட்டுவரி பட்டாவாக மாறி பின்பு 1987 UDR இல் மீண்டும் RSLR இல் உள்ளது போன்று "கிராமத்தார்" என்று மாறி இருந்தால் அந்த நிலத்தை வாங்காதீர். அது தனிநபர் பட்டா என்று மாறி இருக்கா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

1963 கோவில் நிலம் (இனாம் ஒழிப்பு சட்டம், ஒழிப்பு மற்றும் ரயத்துவாரியாக மாற்றுதல்) சட்டம்.

தேவதாசி மானியம் பட்டாவிலிருந்து நிபந்தனை பட்டாவாக மாறி உள்ள நிலத்தை பயன்படுத்தி கொள்ளலாமே தவிர சொந்தம் கொண்டாட முடியாது.

ஊழிய மானிய நிலங்கள் கண்டிஷன் பட்டாவா இல்லை ரயத்துவாரி பட்டா நிலமா? என பார்க்க வேண்டும். இந்த நிலம் வாங்கும் போது மிகுந்த கவனம் தேவை.

1961(Indian Government) to 1972 (TN) Land Ceiling Act நிலம்: நில உச்சவரம்பு வரையறைகுள் மாட்டிக்கொண்ட நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். UDR லே celing இடம் என்று இருக்கானு பார்க்கணும். Section 37Bல் வந்த நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். (இதை எவரும் பார்ப்பதே இல்லை)

1976 களின் Urban Land Ceiling(ULC) Act : ULC ஆக்டில் மாட்டிக் கொண்ட ULC நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். ULT(Urban Land Tax)என்று Note இருந்தால் மெட்ராஸ் பரங்கிமலை ரயில் நிலையம் அருகில் உள்ள உச்சவரம்பு ஆபீசில் சர்வே நம்பர் கொடுத்து விசாரிக்கணும். ULC நிலம் தவறுதலாக நீங்கள் வாங்கினாலும் நிலத்திற்கு Revenue Department (தாசில்தார், VAO) பட்டா மாற்றம் செய்து கொடுக்க மாட்டார்கள். எனவே ஜாக்கிரதை.

கோர்ட் Attached Property வாங்காதீர். ஒரிஜினல் பத்திரத்தை காட்டச் சொல்லி பத்திரத்தின் பின் புறம் கோர்ட் சீல் இருக்கா என்று பாருங்கள்.

டிவோர்சஸ் கேஸ் உள்ளவரிடம் நிலம் வாங்காதீர். அந்த நிலத்தை அவர் மனைவி Maintenance (ஜீவனாம்சம்) வேண்டி மனு செய்து இருந்தால் நீங்கள் போட்ட பணம் காலி. எனவே விற்பவரிடம் இந்த விவரத்தை எப்படியாவது கேளுங்கள்.

VAO கிட்ட Govt அந்த இடத்தில் ரோடு போட, டேங்க் அமைக்க பிற்காலத்தில் Govt Project க்கு எடுத்து கொள்ளுமான்னு கேளுங்கள்? பாலுமாகேந்திரவின் "வீடு" படத்தை நினைவில் வைத்து கொள்ளுங்கள். (கொடுமை என்னவென்றால் இப்போதையை வி.ஏ.ஓக்களுக்கு இந்த விஷயம் தெரியாது. ஒரு கம்பெனி பெயரில் பட்டாவை மாற்றவே முடியாது என்று அழிச்சாட்டியம் செய்த ஆட்கள் வி.ஏ.ஓவாக இருக்கிறார்கள்)

நிலத்தின் 1858 காலத்து OSR, RSR A-Record எடுக்க முடிந்தால் இன்னும் நல்லது. 1908,1936 ஆண்டின் SLR, RSLR A- Record, FMB ஒரு 80 to 100 வருடத்திற்கு வேண்டும். 1987 ஆம் ஆண்டின் FMB, A-record, சிட்டா அடங்கல் கட்டாயம் எடுக்கணும். இதன் நகல் மாவட்ட ஆட்சியர் அலுவலகத்தில் கேளுங்கள்.

இது ஏன் கேட்க வேண்டுமெனில் அது வெள்ளைக்காரன் காலத்தில் DC land @பஞ்சமி நிலம் ஆக இருந்தால் போட்ட பணம் எல்லாம் காலி. சுப்ரீம் கோர்ட் போனாலும் கேஸ் நிக்காது.

அடுத்து அது ஜமீன் ஒழிப்பு & கோயில் மானிய ஒழிப்பில் அரசால் எடுக்கப்பட்டு ஆனால் Revenue Record இல் அரசு நிலம் என்று பதிவேற்றம் செய்யப்படாமல் இருக்கும் நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும்.

ஏன் என்றால் இவர்கள் Revenue Record இல் பதிவேற்றம் செய்யாத ஓட்டையை பயன்படுத்தி UDR சர்வே செய்ய வந்த தனியார் கம்பெனி அதிகாரிகளை கரெக்ட் செய்து UDR இல் திரும்பவும் ஜமீன் பெயரே ரயத்துவாரியாக மாற்றி கொண்டார்கள்.

அடுத்து ரெஜிஸ்டர் ஆபிசில் அந்த நிலத்தின் மீது யாராவது பத்திரம் பண்ண கூடாதுனு தடை மனு கொடுத்து இருக்காங்களா கேட்டு உறுதி பண்ணிக்கணும்.

அடுத்து அந்த பத்திரம் முழுமையானா ஆவணமா அதாவது பத்திரம் முழுமையான ஸ்டாம்ப் டூட்டி கட்டி இருக்கிறதா என்று confirm பண்ணுங்க.

அடுத்து நிலம் இருக்கும் இடத்தை குறைந்தது 10 தடவை பாருங்கள். அக்கம் பக்கம் இருப்பவர்களிடம் நிலத்தின் மீது ஏதாவது பிரச்சனை, வில்லங்கம், ஆக்கிரமிப்பு இருக்கிறதா என்று கேளுங்கள்?.இதை ஏற்கனவே யாராவது வாங்கி இருக்கிறார்களா, தற்போதைய owner யார் என்றும் கேளுங்கள்

அடுத்து நிலம் விற்பவர் வீட்டுக்கு அருகில் இருப்பவர்களிடம் அவருக்கு எத்தனை உடன் பிறந்தோர்,மனைவி, குழந்தைகள், விற்பவருக்கு இந்த நிலம் எப்படி வந்தது . அந்த சொத்தில் விற்பவரின் உடன் பிறந்தோர் க்கு பங்கு இருக்கா?என்று கேளுங்கள்

எல்லாம் சரியாக அமைந்து விட்டால் அடுத்து ஒரு Govt Registered Surveyor பாருங்க. அவர் நிலத்தை அளந்து, Encroachment, Deviation எல்லாம் சொல்லுவார் பின்பு படத்தை வரைந்து தருவார். (நன்றி : அட்வகேட் நித்யா, சென்னை உயர் நீதிமன்றம்)

மேலே குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும் ஒவ்வொரு வகையிலும் ஆவணங்கள் ஆய்வு செய்து, முழுமையான விற்பனை ஆவணம் எழுதவும், சர்வே செய்து தரவும் என்னைத் தொடர்பு கொள்ளுங்கள்.

நிலத்தினை வாங்கலாமா என்ற ஆரம்பகட்ட விசாரணைக்கு மிகக் குறைந்த கட்டணத்தில் ஆலோசனை தரப்படும். 

ரசீதுக்கள், விற்பனை ஒப்பந்த ஆவணங்கள், பொது அதிகார ஆவணங்கள் ஆகியவையும் எழுதித் தரப்படும்.

நிலம் (81) - நத்தம் நிலங்கள் உரிமை யாருக்கு? முழுமையான விளக்கம்

நத்தம் பூமி அரசுக்குச் சொந்தமா? என்ற பதிவு எழுதி இருந்தேன். அதில் அரசுக்கு நத்தம் பூமியில் உரிமையில்லை என்று மட்டும் எழுதி இருந்தேன். விபரங்கள் எழுத வில்லை.

சமீபகாலமாக எனக்கு வரும் பல்வேறு அழைப்புகள் நத்தம் பூமி உரிமைத் தொடர்பாக இருக்கிறது. காலம் காலமாக குடியிருந்து வரும் இடங்களை வி.ஏ.ஓ மற்றும் உள்ளாட்சியினைச் சேர்ந்த தலைவர்கள், கவுன்சிலர்கள் கூட்டுச் சேர்ந்து கொண்டு ஆக்கிரமிப்புச் செய்வதும், அதில் முறைகேடுகள் செய்வதுமான பல்வேறு சம்பங்களை என்னைத் தொடர்பு கொள்ளும் நபர்களின் மூலமாக அறிய நேர்ந்தேன்.

இதை சட்டபூர்வமாக விரிவாக பார்க்கலாம்.

சென்னை உயர் நீதிமன்றத்தில் நீதிபதி இரவிச்சந்திரபாபு அவர்களின் முன்னிலையில் ஒரு வழக்கு வந்தது. அவ்வழக்கின் மனுதாரர் இளங்கோவன் என்பவர் சுமார் 1.30 ஏக்கர் விஸ்தீரணமுள்ள பூமியில் பரம்பரையாக குடியிருந்து வருகிறார். இந்த மனுதாரருக்கு பல்வேறு இடங்களில் நிலங்கள் இருக்கின்றன. ஆகவே அரசு வருவாய் துறையினர் இளங்கோவனிடம் இந்த இடத்தினை நிலம் இல்லா ஏழைகளுக்கு வழங்க இருப்பதாகவும், ஆகவே உடனே காலி செய்யும்படியும் சொல்லி இருக்கின்றார்கள். இதற்கு உள்ளாட்சி அமைப்பினரும் உடந்தை.

இந்த இடத்தில் ஒரு குறிப்பு : பல கிராம பஞ்சாயத்து தலைவர்களும், நகரப் பஞ்சாயத்து தலைவர்களும், பஞ்சாயத்துக் கூட்டத்தில் நத்தம் நிலங்களின் உரிமை பஞ்சாயத்தாருக்கு இருப்பது போலவும், அதை பொதுப்பயன்பாட்டுக்கு பயன்படுத்தலாம் என்பது போலவும் தீர்மானங்களை நிறைவேற்றி, அதை வி.ஏ.ஓ மூலம் ரெவின்யூ அதிகாரிகளின் வழியாக பட்டாக்களையும் மாற்றி இருக்கின்றார்கள். எனக்கு அழைத்த பலர் இந்தச் சம்பவத்தை விவரித்திருக்கிறார்கள்.

இனி தொடரலாம்.

இப்படியான சூழலில் வழக்கு மேல் விசாரணைக்கு சென்னை உயர் நீதிமன்றத்துக்கு வருகிறது. 

இனி வழக்கில் என்ன சொல்லப்பட்டது எனப் பார்க்கலாம்.

நீதிமன்றத்தின் முன்னால் இரண்டு கேள்விகள் இருந்தன. 

ஒன்று -  கிராம நத்தம் அல்லது நத்தம் புறம்போக்கு என்று வகைப்படுத்தப்பட்ட சொத்திற்கு அரசுக்கோ அல்லது கிராம / நகர பஞ்சாயத்து அமைப்புக்கோ உரிமை இருக்கிறதா?

இரண்டு - அவ்வாறு இருப்பின் குடியிருந்து வருபவர்கள் மீது நடவடிக்கை எடுக்க இயலுமா?

இக்கேள்விகளின் பதிலை இனி பார்க்கலாம்.

சென்னைப் பல்கலைகழகத்தால் வெளியிடப்பட்டுள்ள தமிழ் அகராதியில் கிராம நத்தம் என்றால் கிராமத்தின் வசிக்கும் பகுதி அல்லது பிராமணர் அல்லாதவர்கள் வசிக்கும் பகுதி அல்லது வீட்டு மனைகளுக்கு ஒதுக்கப்பட்ட பகுதி என்று குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.

அடுத்து, சென்னை சட்டம் 3/1905 (Tamilnadu Land Encroachment Act 1905) ன் படி கிராம நத்தத்திலிருக்கும் உரிமையானது அரசுக்கு மாறுதல் செய்வதிலிருந்து பாதுகாப்பு அளிக்கிறது. பிரிட்டிஷ் காலத்தில் நத்தம் என்பது கிராமப்பகுதிகளாக வகை பிரிக்கப்பட்டன. அதில் குடியிருந்து வருபவர்கள் எவ்வளவு நிலத்தின் மீது அனுபோகத்தில் இருக்கிறார்களோ அதை அளந்து, தீர்வை விதித்து அவர்களுக்கு உரிமை உடையதாக்க வேண்டுமென்கிறது மூன்றாம் சட்டத்தின் ஏழாம் பிரிவு. அதை அரசு தன் உடமையாக கருதக்கூடாது.

பெரும் பணக்காரர்களாக இருந்தாலும், கிராம நத்தத்தில் குடியிருப்பவர்கள் பல நிலங்களை உடையவர்களாக இருந்தாலும், அரசு அதைக் கையகப்படுத்த முடியாது. அது குடியிருப்பவர்களுக்கு மட்டுமே உரிமையானதாகும்.

கிராம பஞ்சாயத்தார் ரெவின்யூ விவகாரங்களில் தலையிட்டு சொத்தின் உரிமை மாற்றம் செய்வதற்கு பஞ்சாயத்து தீர்மானங்கள் மூலம் ஏதும் செய்ய முடியாது. அவ்வாறு செய்வது சட்ட விரோதம்.

இந்த வழக்கின் ஆதாரமாக தில்லைவனம் எதிர் மாவட்ட ஆட்சித்தலைவர் செங்கை அண்ணா மாவட்டம் (வழக்கு எண்:1998-3-LW-603)  மற்றும் எக்ஸிகியூட்டிவ் ஆபீசர் கடத்தூர் டவுன் பஞ்சாயத்து எதிர் பி.சுவாமிநாதன் (வழக்கு எண் 2004-3-LW- 278) ஆகிய வழக்குகளில் வழங்கப்பட்ட தீர்ப்புகள் எடுத்தாளப்பட்டிருக்கின்றன.

அதுமட்டுமல்ல கிராம நத்தம் என வகைப்படுத்தப்பட்ட இடத்தில் நிலத்தின் உரிமையாளர் விவசாயம், குடோன் மற்றும் இதர வாழ்வாதாரத்துக்கு தேவையானவற்றைச் செய்து கொள்ளலாம். இதற்கு அரசு எந்த வித தடங்கலும் ஏற்படுத்த முடியாது.

ஆகவே நண்பர்களே, இப்போது உங்களுக்கு கிராம நத்தம் என்றால் என்ன, அதன் உரிமையாளர் யார் என்ற விபரங்கள் தெரிந்து இருக்கும்.

இந்த விபரங்கள் தெரியாத அப்பாவிகளை ரெவின்யூ அதிகாரிகளும், உள்ளாட்சி அமைப்பினரும் மிரட்டி சட்ட விரோதமாக ஆக்கிரமிப்புகளை உருவாக்கி ஏமாற்றி வருகிறார்கள்.

எனக்குத் தெரிந்த ஒரு வி.ஏ.ஓ புதிதாக பொறுப்பேற்கும் கிராமத்தில் இருக்கும் பட்டா வழங்கப்படாத நத்தத்தில் தனக்கு வேண்டப்பட்டவர்களுக்கு பட்டா வழங்கி ஊழல் செய்திருக்கிறார்.

மனுக்கள் போட்டால் எந்த வித காரியமும் நடக்காது. இப்படிச் சட்டத்திற்குப் புறம்பான வழியில் பிறரின் சொத்தின் உரிமையைத் திருடும் நோக்கில் செயல்படும் எவராக இருப்பினும் அவரைச் சட்டத்தின் முன்பு நிறுத்தி பணி நீக்க ஆணை பெறல் வேண்டும்.

மிகச் சரியான ஆவணங்களையும், வழக்கும் போட்டு நிவாரணம் பெற பாதிக்கப்பட்டவர்கள் என்னைத் தொடர்பு கொள்ளலாம். ஆலோசனைக் கட்டணம் உண்டு. ஏனென்றால் தினமும் உங்களைப் போல எனக்கும் பசி எடுக்கும் அல்லவா?

இப்பதிவினை பலருக்கும் பகிர்ந்து விடுங்கள். பாதிக்கப்பட்டவர்களுக்கு பெரும் உதவியாக இருக்கும்.

தொடர்ந்து இணைந்திருங்கள்

எனது யூடியூப் சானல் மற்றும் ஃபேஸ்புக் பக்கத்தில் இணைந்திருங்கள்.

https://www.facebook.com/goldonlineproperties

https://www.youtube.com/c/goldonline

நிலம் (80) - செட்டில்மெண்ட் பத்திரங்களை ரத்துச் செய்ய முடியுமா?

சமீபத்தில் ஒரு வாடிக்கையாளர் நண்பருக்காக லீகல் பார்க்கும் போது செட்டில்மெண்ட் பத்திரம் ஒன்றினை எழுதிக் கொடுத்தவர் ரத்துச் செய்திருந்தார். அதன் நகலைப் படித்தேன்.

கொடுமையான செய்திகளைப் பதிவு செய்து, அதற்கான தான் எழுதிய செட்டில்மெண்ட் பத்திரத்தினை ரத்துச் செய்கிறேன் என்று பதிவு செய்திருந்தார்கள். பதிவாளரும் பதிவு செய்து கொடுத்திருந்தார். 

உயிலை ரத்துச் செய்யலாம் என்றுதான் சிவில் சட்டத்தில் இருக்கிறது. ஆனால் இந்தப் பத்திரமோ செட்டில்மெண்டினை ரத்து செய்திருக்கிறதே என்று தோன்றியது.

செட்டில்மெண்ட் பத்திரங்களை எழுதிக் கொடுத்தவர் ரத்து செய்ய இயலாது. ரத்து செய்து பின்னர் வேறொருவருக்கு அச்சொத்தினை விற்றால் அது செல்லாது. 

செட்டில்மெண்ட் எழுதி வாங்கியவருக்கு மட்டுமே அச்சொத்து உரிமையானது.

ஆனால் தற்போது பெற்றோர் பாதுகாப்பு என்கிற வகையில் தமிழக அரசு சொத்தினை எழுதி வாங்கிக் கொண்டு பிள்ளைகள் பெற்றோர்களைக் கவனிக்கவில்லை என்றால் செட்டில்மெண்ட் பத்திரத்தினை டி.ஆர்.ஓ அல்லது கலெக்டர் மூலம் ரத்துச் செய்து கொடுத்திருக்கும் செய்திகளைப் படித்திருக்கிறேன்.

என்னைப் பொறுத்தவரை செட்டில்மெண்ட் ரத்து செய்ய டி.ஆர்.ஓவுக்கோ அல்லது கலெக்டருக்கோ உரிமை இல்லை. சொத்துக்கள் சிவில் தொடர்பானவை. அவை கோர்ட் மூலம் மட்டுமே நிவாரணம் பெறக்கூடியவை.

செட்டில்மெண்ட் பத்திரம் எழுதும் போது ஒரு சில நிபந்தனைகளை விதித்து எழுதுவார்கள். அந்த நிபந்தனைகள் நிறைவேறாத பட்சத்தில் செட்டில்மெண்ட் பத்திரத்தினை கோர்ட் மூலம் தான் ரத்து செய்ய முடியும்.

முக்கியமான இன்னொரு விஷயமும் உண்டு.

கூட்டுக் குடும்பச் சொத்தில் தனக்கு இருக்கும் பங்கினை மட்டும் செட்டில்மெண்ட் எழுதி வைப்பார்கள். அது குறித்து மிகக் கவனம் தேவை. பொதுவாக செட்டில்மெண்ட் எழுதி வைத்தால் அது செல்லாது.

செட்டில்மெண்ட் பத்திரம் எழுதும் போது வாசகங்களை வெகு கவனமாக எழுத வேண்டும். எழுதிக் கொடுப்பவரின் முழு சம்மதம் மிக முக்கியமான ஒன்று.

ஆகவே லீகல் ஒப்பீனியன் பார்க்கும் போது செட்டில்மெண்ட் பத்திரங்களின் முழுத் தன்மையும் ஆராய வேண்டும். 

செட்டில்மெண்ட் பத்திரங்கள் எழுத அணுகலாம்.

வாழ்க வளமுடன்...!

* * *

மிக நல்ல வருமானம் தரக்கூடிய,  சொத்து உரிமைகள் ஆய்வு செய்யப்பட்ட நிலங்கள் விற்பனைக்கு உள்ளன. கீழே இருக்கும் இணைப்பினைக் கிளிக் செய்து பார்க்கவும்.

நிலம் (79) - மின் இணைப்பு பெற கட்டிட நிறைவு சான்றிதழ் அவசியம்

தமிழக அரசின் நகராட்சி நிர்வாகத்துறை கடந்த 2019ம் ஆண்டு ஒரு வழக்கின் காரணமாக, உயர் நீதிமன்ற உத்தரவின் படி மின் இணைப்பு, குடி நீர் இணைப்பு, பாதாள சாக்கடை இணைப்பு பெறுவதற்கு கட்டிட நிறைவுச் சான்றிதழ் இருந்தால் மட்டுமே வழங்க வேண்டும் என உத்தரவு போட்டிருந்தது.

பெரும்பாலான கட்டிடம் கட்டுபவர்கள் அனுமதி பெற்ற கட்டிடத்தினை விட அதிகளவு பரப்பளவில் கட்டிடங்களை கட்டி விடுகிறார்கள் என்ற பிரச்சினை எழுந்த போதுதான் மேற்கண்ட அரசாணை வெளியிடப்பட்டது. 

ஆனால் பாருங்கள், நம் தமிழக மின்சாரத்துறை இருக்கிறது அல்லவா? அது நீதிமன்றங்களுக்கு எல்லாம் உயர்ந்த நீதிமன்றம். மின்சாரத்துறை இயக்குனர் ஒரு சுற்றறிக்கையை அனுப்பி, மின் இணைப்பு கொடுங்கள் என்று அறிவுறுத்தி இருக்கிறார்.

சமீபத்தில் கோவை கன்ஸ்யூமர் கேஸ் வழக்கு போட்டு, அந்த சுற்றறிக்கைக்கு தடை விதித்து மீண்டும் 2019 சட்டத்தை உறுதிப்படுத்தி கோர்ட் தீர்ப்பு பெற்று இருக்கிறது. செய்தி கீழே.

இனிமேல் வீடு கட்டுவோர் மேஸ்திரி சொல்கிறார், இஞ்சினியர் சொல்கிறார் என வம்புகளில் போய் சிக்கிக் கொள்ளாதீர்கள்.

செய்தி உதவி : 21.03.2021- தமிழ் திசை தினசரி

நிலம் (78) – லோன் வாங்கியதற்கு சிபிஐயினால் மோசடி வழக்கு

காலம் எல்லாவற்றுக்குமான பதிலாக இருக்கும். நற் செயல்களுக்கும், தீச் செயல்களுக்கும் காலம் சொல்லும் பதில்தான் உண்மை.

நாமெல்லாம் இல்லாத காலத்தில் பிணைக்கப்பட்டிருப்பதாக நினைத்துக் கொண்டிருக்கிறோம்.

வரலாறுதான் காலம் பற்றிப் பேசுகிறது. ஆனால் உண்மையில் பிரபஞ்சத்துக்கு காலம் என்பது கிடையாது. உண்மை பேசினால் பிடிப்பதில்லை. ஆகவே விட்டுவிடலாம்.

கடும் உழைப்பினால் பெறக்கூடிய பொருளாதாரத்தை பாதுகாப்பாக வைத்திட நிலம் மட்டுமே மிகச் சரியான ஒன்று. அதைத் தவிர தங்கம் மற்றும் வங்கியில் டெபாசிட்கள் என்று பிறவனவும் உண்டு. ஆனாலும் 100 சதவீதம் பாதுகாப்பானது நிலம் அல்லது பூமி மட்டுமே. அவ்வாறு பூமிகள் வாங்கும் போது கவனிக்க வேண்டிய பல்வேறு காரணிகளைக் கவனிக்காமல் விட்டால் வரக்கூடிய இழப்பு என்ன தெரியுமா? வாழ்க்கை. ஆம் வாழ்க்கையை இழக்க நேரிடலாம். அப்படி வாழ்க்கையை இழந்தவர்களைப் பற்றித்தான் இப்பதிவு.

உங்கள் அனைவருக்கும் அவசியமான ஒன்று. இதை பலருக்கும் தெரிய வைத்திடுங்கள். இப்பதிவினை ஷேர் செய்திடுங்கள். அது உங்களுக்கும் பயன் தரலாம்.

பொருளாதாரத்தில் முன்னேற விரும்பும் ஒவ்வொருவருக்கும், பின் புலம் இல்லாதவர்களுக்கும் வங்கிக் கடன் பெரும்பான்மையாக உதவுகிறது. புத்திசாலிகள் வங்கிகளைக் கொள்ளை அடிப்பார்கள். சாதாரணவர்கள் வங்கிகள் மூலம் வளர்ச்சி அடைவார்கள் இல்லையெனில் அழிக்கப்படுவார்கள். இது அவரவரின் வாழ்வியல் சூழலைப் பொறுத்தது.

இப்போது இரண்டு முக்கியமான விஷயத்தைப் பார்க்கலாம்.

ஒருவர் தான் கிரையம் பெற்ற சொத்தினை அரசு வங்கியிடம் அடமானம் வைத்து கடன் பெற்றார். நல்ல முறையில் தொழிலும் நடந்து கொண்டிருக்கிறது. கடனும் தொண்ணூறு சதவீதம் கட்டப்பட்டுக் கொண்டிருக்கிறது. இந்தச் சூழலில் கடன் பெற்ற வங்கியின் மேலாளார் மாறுகிறார்.

கார், பங்களா, ஆள், அம்பு என படாடோபமாக வாழ்ந்து கொண்டிருந்த கடன் வாங்கியவர் வீட்டுக்கு சிபிஐ வருகிறது. கைது செய்து ரிமாண்ட் செய்து ஜெயிலில் அடைக்கப்படுகிறார்.

ஏன்?

அவர் கடன் பெற வங்கியில் அடமானம் வைத்த சொத்து போலியானது என்று சிபிஐ குற்றம் சாட்டுகிறது. அது வேறொருவரின் சொத்து என்பதைக் கண்டுபிடிக்கிறது. நான்காண்டு காலம் வங்கி ஒன்றும் செய்யவில்லை. வங்கி லீகல் ஒப்பீனியன் பார்த்துதான் அடமானம் வைத்துக் கொண்டு கடன் கொடுத்திருக்கிறது. ஆனால் மோசடிச் சொத்துப் பத்திரம் என்று பின்னால் கண்டுபிடிக்கிறார்கள்.

விளைவு பொருளாதார மோசடிக் குற்றம் – அரசு வங்கியை ஏமாற்றியது தேசத்துரோகம் அல்லவா?

இதே போல மூன்றாம் நபர் சொத்துக் காப்புறுதிக் கடன் வாங்கியவர் ஒருவரும் பொருளாதார மோசடிக் குற்றப்புகாரில் சிக்கி, சிபியினால் கைது செய்யப்பட்டு சிறையில் அடைக்கப்படுகிறார்.

இருவரின் தொழிலும் முடங்கியது. சொத்துக்கள், வங்கிப் பரிவர்த்தனைகள் அனைத்தும் சீல் செய்யப்பட்டு விட்டது.

இனி என்ன செய்ய முடியும்? குற்றவாளிக்குத் தண்டனை நிச்சயம் அல்லவா?

ஏன் இந்த நிலை வந்தது?

கடன் வாங்கியவர்களை ஏமாற்றிச் சொத்து எழுதி வைத்தவர்கள் மீது வழக்கு இல்லை.

ஆவணங்களை சரிவர பரிசீலனை செய்யாது கடன் வழங்கிய மேலாளர், லீகல் வழங்கிய வக்கீல் மீது வழக்கு இல்லை.

ஆனால் ஏமாற்றப்பட்டவர் மீது வழக்கு.

ஏமாற்றியவர்களும், தன் வேலையைச் சரி வரச் செய்யாதவர்களின் மீதும் இங்கு வழக்கு ஏதும் இருக்காது.

இதுதான் இங்கு இருக்கும் சட்டம்.

சட்டத்தில் இருக்கும் ஓட்டையைப் பார்த்தீர்களா?

கடன் வாங்கியவர் கிரையம் கொடுத்தவர் மீது மோசடி வழக்குத் தொடுக்கலாம். ஆனால் தலைமீது தொங்கும் இந்தக் கத்தியெனும் வழக்குக்கு என்ன பதில் சொல்ல முடியும்?

கடன் வாங்கியவர்களின் வாழ்க்கை அழிக்கப்பட்டு விடும். அதுமட்டுமா, தீராத பழி வேறு.

ஆகவே நண்பர்களே, ஒரு சொத்தினை வாங்கும் முன்பு லீகல் ஒப்பீனியன் என்பதும், டைட்டில் டிரேஸ்ஸிங் என்பதும் வெகு முக்கியம் என்பதை என்றைக்கும் மறந்து விடாதீர்கள்.

குறிப்பு: சொத்துக்களின் லீகல் டிரேஸ்ஸிங் மற்றும் ஒப்பீனியன் ஆகியவைகளை எமது நிறுவனம் வழங்கும்.

 

நிலம் (77) - சென்னை செங்கல்பட்டு பத்திரப்பதிவு தடை செய்யப்பட்ட கிராமங்கள்

அனைவருக்கும் வணக்கம்.

இன்றைய தமிழ் திசை தினசரியில் வெளியான செய்தியைப் பற்றிய விழிப்புணர்வு பதிவு இது.

1990களில் கல்பாக்கம் அணுமின் நிலைய பயன்பாட்டுக்கு நிலமெடுப்பு நடத்தப்பட்டன. அவை எந்தெந்த கிராமங்களில் என்னென்ன சர்வே எண்களில் எடுக்கப்பட்டன என்ற விபரங்கள் என்னிடம் இருக்கிறது. 

அந்த சர்வே எண்களின் அருகிலோ அல்லது அந்த ரெவின்யூ கிராமங்களில் குறிப்பிட்ட ஒரு சில தூரங்களில் உள்ள இடங்களை வாங்குவதற்கோ அல்லது கட்டிடம் கட்டுவதற்கோ கல்பாக்கம் அணு மின் நிலையத்திடமிருந்து தடையில்லாச் சான்று பெறப்பட வேண்டும்.

சமீபத்தில் அனுமதி பெறாத மனைப்பிரிவு அனுமதிக்காக அரசு தனிப்பட்ட வகையில் அரசாணை வெளியிட்டு மனைப்பிரிவுகள் வரன்முறை செய்யப்பட்டு அங்கீகரிக்கப்பட்டன என்பது எல்லோருக்கும் தெரிந்ததே.

ஆனால் செங்கல்பட்டு மாவட்டம், கல்பாக்கம் அணு மின் நிலையத்தின் அருகில் இருக்கும் பல ரெவின்யூ கிராமங்களில் உருவாக்கப்பட்ட அனுமதி பெறாத வீட்டுமனைகளை ஆன்லைனில் பணம் கட்டிய பிறகு, அனுமதிக்காக டிடிசிபி அலுவலகத்தை மக்கள் அணுகிய போது, டிடிசிபி அலுவலர் கல்பாக்கம் அணு மின் நிலையத்திடமிருந்து தடையில்லாச் சான்றிதழ் வாங்கி வரும்படி கேட்டுக் கொண்டார்கள்.

அவ்வாறு தடையின்மைச் சான்றுக்கு விண்ணப்பித்தவர்களுக்கு இன்னும் அச்சான்றினைப் பெற முடியவில்லை. தடையின்மைச் சான்றிதழ் பெற பல்வேறு வரன்முறைகள் பின்பற்ற பட வேண்டும். ஆகையால் உடனடியாக வழங்க மாட்டார்கள்.

அதுமட்டுமல்ல அணுமின் உலையில் ஏதேனும் பிரச்சினை ஏற்பட்டு கதிர்வீச்சு அபாயம் உண்டானால், அப்பகுதியில் வசிக்கும் மக்களை வெளியேற்ற பெரும் சிரமம் உண்டாகும் என்பதால், கல்பாக்கம் அணுமின் உலை அருகில் இருக்கும் ஒரு சில கிராமங்களில் பத்திரங்கள் பதிவு செய்வதை அரசு தடை செய்திருக்கிறது. ஆகவே இப்பகுதியில் நிலங்கள் வாங்க வேண்டாமென்று நம் பிளாக்கின் வாசகர்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டுமென்பதற்காக இப்பதிவினை எழுதி இருக்கிறேன்.

அணுமின் நிலையம் அருகில் இருக்கும் கிராமங்களும் பத்திரப்பதிவு தடை செய்யப்பட்ட விபரமும் கீழே

மாமல்லபுரம், சதுரங்கபட்டினம், கொக்கிலமேடு, மெய்யூர், எடையூர், கல்பாக்கம், மணமை, குன்னத்தூர், நெய்குப்பி, கடும்பாடி, புதுப்பட்டினம், ஆமைப்பாக்கம், நெல்லூர், விட்டிலாபுரம்

மேற்கண்ட கிராமங்களில் பத்திரப்பதிவு தடை செய்யப்பட்டிருக்கிறது என்பதைத் தெரிந்து கொள்ளுங்கள்.

அதுமட்டுமல்ல, உங்களுக்கு இன்னும் ஒரு சில கூடுதல் செய்திகள் இங்கே.

2020 மற்றும் 2021 ஆம் ஆண்டுக்கான பில்டிங்க மதீப்பீட்டுத் தொகை அதிகப்படுத்தப்பட்டிருக்கிறது. வீடுகள் வாங்கும்ப் போது அதற்கான முத்திரைத் தொகை செலுத்தப்பட வேண்டும். ஆகவே தனிப்பட்ட முறையில் வீடுகளோ அல்லது வணிகக்கட்டிடங்களோ வாங்கும் போது அதற்கான சரியான மதிப்பீட்டுத் தொகையினைக் கணக்கீடு செய்து அதற்கான முத்திரைத் தீர்வினைக் கட்டி விடுங்கள்.

கொரானா காலத்தில் தொழில் முடக்கம், சம்பளக் குறைப்பு ஆகியவற்றால் அவதியுற்று கடன் கட்ட வழியில்லாமல், செலவு மட்டும் அதிகரிக்கும் நிலையில் ஆளும் அதிமுக அரசும், பிஜேபி அரசும் வரிகளாக விதித்து மக்களின் இரத்தம் உறிஞ்சுகின்றன.

வாங்கும் திறன் குறைந்திருக்கும் போது, பொருட்களின் விலை மட்டும் அதிகரித்துக் கொண்டே போகின்றன. வெங்காயத்தின் விலையும், பருப்பின் விலையும் உயர்ந்தது இன்னும் குறையவே இல்லை. ஆனால் மக்களின் வருமானம் மட்டும் குறைந்து விட்டது.

இது என்ன மாதிரியான ஆட்சி என்பதை மக்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும்.  

வரி, வரி, வரி இதை மட்டும் தான் இன்றைக்கும் பிஜேபி அரசு செய்து வருகிறது. டோல்கேட்டில் ஒரு நாள் வசூல் 100 கோடிக்கும் மேல். பின் ஏன் சாலை வரி எனக் கேட்டால் பதில் சொல்வார் யாருமில்லை. 

தேர்தல் வந்து விட்டது. திமிர்தனம் கொண்ட மக்களை வரி போட்டு கொடும் ஆட்சி நடத்தும் அரசுகளுக்கு அதிர அதிர மக்கள் புரிய வைக்க வேண்டும். 

நாம் இங்கு அறம் மட்டுமே பேசுவோம். அரசியல் அல்ல என்பதைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள். நம்மையும், இனி வரப்போகின்றவர்களையும் வாழ வைப்பது அறம் எனும் தர்மம் மட்டுமே.

வாழ்க வளமுடன்.

தொடர்ந்து இணைந்திருங்கள்.

நிலம் (76) - கோவை மேற்கு மண்டல ரிங்க் சாலை நிலமெடுப்பு

கோவை மாவட்டத்தில் பேரூரிலிருந்து மேட்டுப்பாளையம் வரை மேற்கு ரிங்க் ரோடு அமைப்பதற்கு அரசாணை வெளியிடப்பட்டிருப்பது அனைவருக்கும் தெரிந்த ஒன்றே.

இந்த ரிங்க் ரோடு செட்டிபாளையம், நஞ்சுண்டாபுரம், தீத்திபாளையம், சுண்டக்காமுத்தூர், நரசிம்மன் நாயக்கன்பாளையம், குருடாம்பாளையம் வடவள்ளி, சோமையாம்பாளையம், பன்னிமடை, கூடலூர், சிக்கதாசம்பாளையம் ஆகிய கிராமங்களின் வழியே செல்கின்றது. மேற்படி கிராமங்களில் உள்ள சர்வே எண்களில் தான் நிலமெடுப்பு மற்றும் அதற்கான இழப்பீடு தொகையினை பிரைவேட் நெகோஷியேசன் வழியில் செய்கிறார்கள்.

இந்தக் கிராமங்களில் நிலம் வாங்க விரும்புவர்கள் மேற்கண்ட ரிங்க் ரோடு செல்லும் இடங்களைத் தவிர்த்து விட்டு வாங்கவும். இந்த நோட்டிபிகேசன் இன்னும் ஒவ்வொரு துணை பதிவு அலுவலகங்களிலோ அல்லது பட்டாவிலோ அப்டேட் செய்யவில்லை என்பதை மறந்து விட வேண்டாம்.

அதுமட்டுமின்றி இந்த ரிங்க் ரோட்டிலிருந்து சுமார் 100 மீட்டர் அதாவது 300 அடி தொலைவில் நிலம் வாங்குவதாக இருந்தால் வாங்கவும். 100 மீட்டருக்குள் வாங்க வேண்டாம்.

மேலும் இந்த ரிங்க் ரோட்டின் அருகில் அமைந்திருக்கும் அரசு தொடர்பான எந்த நிலங்கள் இருப்பினும் 100 மீட்டர் தொலைவில் இருப்பதாக பார்த்து வாங்கிக் கொள்ளவும்.

மேலும் மேற்கண்ட பதினோறு கிராமங்களில் நில எடுப்பு சர்வே எண்கள் பற்றிய விபரங்கள் வேண்டுமெனில் உங்களுக்கு எந்த சர்வே எண் பற்றிய சந்தேகமோ அதைப் பற்றி கேட்டால் பதில் தர இயலும்.

அரசு இழப்பீட்டு தொகையினை அரசாணையின் படி பெற்றுக் கொள்ள முயலுங்கள். இதில் பல்வேறு முறைகேடுகள் நடக்க வாய்ப்பிருக்கிறது. இந்த இழப்பீட்டு தொகையினைப்  பெற அரசாணை வழிகாட்டி முறையினை வழங்கி இருக்கிறது. இந்த நிலமெடுப்பு அரசாணையின் கீழ் நில உரிமையாளர்கள் தனிப்பட்ட முறையில் கையொப்பம் செய்து கொடுத்து ஏமாற வேண்டாம். அரசாணையின் படி, அதில் குறிப்பிட்டுள்ள வழிகாட்டுதல்களின் படி இழப்பீடு பெற முயலுங்கள். இது பற்றி உதவி தேவை எனில் அணுகவும். நிச்சயம் உதவி செய்கிறேன். போனில் கூப்பிட்டுக் கேட்டால் நிச்சயம் என்னால் முடியாது. தொடர்புடைய ஆவணங்களோடு என்னை நேரில் அணுக வேண்டும். போன் மூலம் நிவாரணம் கேட்டால் நிச்சயம் சொல்ல இயலாது என்பதை தெரிவித்துக் கொள்கிறேன்.

வாழ்க வளமுடன்

நிலம் (75) - சூலூரில் பிரபல பில்டரின் மோசடி - லீகல் ஒப்பீனியன்

ஒரு இடத்தின் விலை எப்படி உயர்கிறது? எப்போதாவது யோசித்தது உண்டா? 

கோவை நூறடிச் சாலையில், பஸ் ஸ்டாண்ட் நோக்கி இருக்கும் இடத்தின் ஒரு செண்ட் விலை இரண்டு கோடியே நாற்பது லட்சம். அதே நூறடிச் சாலையில் குறுக்குச் சாலையில் இருக்கும் நிலத்தின் ஒரு செண்ட் விலை ஒரு கோடியே இருபது இலட்சம் ரூபாய்.

இப்படியான விலை உயர்வுக்கு காரணம் என்ன? தேவையா? இல்லை என்னவாக இருக்கும்? யோசித்தது உண்டா?

ஒரு பொருளின் தேவை அதிகரிக்க அதிகரிக்க விலை உயரும் என்று கேள்விப்பட்டிருக்கிறோம். ஒரு செண்டின் விலை கோடிகளுக்கு மேல் சென்றால் அந்த நிலத்தினை வாங்க போட்டி அதிகமிருக்காது. ஆனாலும் விலை உயர்ந்து கொண்டே போகிறது என்ன காரணம்?

யோசித்துப் பாருங்கள். இது உங்களுக்காக எழுப்பபட்ட கேள்வி. பதில் எனக்குத் தெரியும். ஆனால் எழுதப் போவதில்லை. நீங்கள் தான் யோசிக்க வேண்டும்.

சார், வங்கியில் ஆவணம் வைத்திருக்கிறோம். எதற்கு லீகல் பார்க்கணும்? வங்கியிலேயே லீகல் பார்த்துதான் லோனே கொடுப்பார்கள் என்று என்னிடம் அடிக்கடிச் சொல்வார்கள்.

உங்களுக்குத் தெரியுமா? தற்போது வங்கிகள் சொத்தினை மட்டும் நம்பிக் கடன் கொடுப்பதில்லை. கடன் வாங்குபவர் மீது இன்ஸ்சூரன்ஸ் போடச் சொல்லி விடுகிறது. 

வங்கிகளின் லீகல் பிராசசிங் 30 வருடங்கள் மட்டுமே இருக்கும். அதனால் அந்த சொத்தானது வில்லங்கம் இல்லாதது என்று சொல்ல இயலாது.

சூலூரில் ஒரு பிரபல கட்டுமான நிறுவனம் இரண்டு ஏக்கர் நிலத்தினை அக்ரிமெண்ட் போட்டு சுமார் 30 வீடுகளை கட்டி விற்றிருக்கிறது. அதில் மோசடி நடந்திருக்கிறது என்று தினமலர் செய்தி வெளியிட்டுள்ளது. செய்தியின் விபரம் புகைப்படத்தில் இருக்கிறது. பார்த்துக் கொள்ளுங்கள்.

இந்த வீட்டினை வாங்கியவர்களின் கதி இனி என்ன? முறைகேடான பத்திரம் போட்டு கிரையம் செய்யப்பட்டிருக்கிறது. நிலத்தின் உரிமையாளர் கையொப்பம் இல்லாமல் கட்டுமான நிறுவனம் வீடுகளை விற்றிருக்கிறது. அதைக் கூடவா வீடு வாங்கியவர்கள் பார்க்கவில்லை? லீகல் பார்த்திருப்பார்களே அவர்களால் இதைக் கண்டு பிடிக்க இயலவில்லையா?

அந்தளவுக்கா கேனத்தனமாக லீகல் பார்க்கப்பட்டிருக்கும்? 

இனி வழக்கு, இழப்பு, பிரச்சினை? இந்தச் செய்தி சொல்ல வருவது எனன்வென்றால் இழப்பு வீட்டினை வாங்கியவர்களுக்கு மட்டுமே. கட்டிட ஒப்பந்ததாரர் பணத்தைப் பெற்று விட்டார். அவர் இனி அதைத் திருப்பிக் கொடுத்தாலும், அவருக்கு அது வட்டி இல்லாத பணம். நிலத்தின் உரிமையாளருக்கு நிலம் உரிமையாகி விடும். முறைகேடாக வீடு வாங்கியவர்களுக்கு மட்டுமே இழப்பு.

இந்தப் பிரச்சினை கோர்ட்டுக்குச் சென்றால் இனி என்னென்ன செலவுகளும், அலைச்சலும் உண்டாகும். விளைவு ஏண்டா இந்த வீட்டினை வாங்கினோம் என்கிற நிலை. வங்கிக் கடன் வாங்கி இருந்தால் அது வேறு பிரச்சினை. 

ஒரு கட்டிய வீடு வாங்கப் போகின்றீர்கள் என்றால் அதற்கென என்னென்ன ஆவணங்களைப் பார்க்க வேண்டுமென்ற லிஸ்ட் இருக்கிறது. அது மட்டுமின்றி நிலத்தின் உரிமை முதலில் சரி பார்க்கப் பட வேண்டும். அதன் பிறகு கட்டிடத்தின் அனுமதி மற்றும் ஒப்பந்த அனுமதி ஆராயப்பட வேண்டும்.

சமீபத்தில் கோவையில் பிரபலமான ஒரு கட்டிட நிறுவனத்தின் வீட்டினை என் நண்பரின் வேண்டுகோளுக்கு இணங்க பார்க்கச் சென்றிருந்தேன். அப்கோர்ஸ் கட்டணச் சேவை. அந்த வீட்டினை வாங்கலாமா வாங்க கூடாதா என அடியேன் சொல்ல வேண்டும். 

வீட்டின் அமைப்பினைப் பார்க்கும் முன்பு நிலத்தின் அமைப்பினை ஆராய்ந்தால் வாஸ்து அல்லது நில அமைப்பு முற்றிலும் நெகட்டிவாக இருந்தது. அதுமட்டுமல்ல அவர்கள் வீட்டின் தன்மையையே மாற்றி இருந்தார்கள். மின் விளக்கு இல்லாமல் இருக்க இயலாது. மின் கட்டணம் அதிகமாகும். வீட்டிற்குள் அலுவலக செட்டப் வேறு. விலையோ கோடிக் கணக்கில். மாதா மாதம் சுமார் 6000 ரூபாய் மெயிண்டனன்ஸ் கட்டணம் வேறு வரும். இப்படியான ஒரு நவீன கட்டமைப்பில் இருந்தது அவ்வீடுகள். இம்மாதிரியான வீடுகளை விரும்பும் நபர்களும் இவ்வுலகில் உண்டு. அப்ரிஷியேசன் ஆகும் என்று சொல்வார்கள். ஒரு வீடு அப்ரிஷியேசன் ஆகும் என்றுச் சொல்வதெல்லாம் சுத்த ஹம்பக். வீடு இருக்க இருக்க பழையதாகும் என்பதை மறந்து விடக்கூடாது.

என்னைப் பொறுத்தவரை செங்கலுக்கும், கம்பிக்கும், சிமெண்டுக்கும் கொடுக்கும் விலையானது அர்த்தமுள்ளதாக இருக்க வேண்டுமென்று நினைப்பேன். ஆடம்பரமாக வாழ்வதன் அர்த்தமற்ற செலவுகள், செலவு செய்பவர்களின் எதிர்காலம் சூனியமாகி விடும். எத்தனையோ வீடுகள் விற்பனைக்கு வருகின்றன. பார்த்துப் பார்த்துக் கட்டி இருப்பார்கள். கடைசியில் விற்பனைக்கு வந்து விடும். வியாபாரம் என்பது வேறு, வசிப்பிடத்தினை விற்பது என்பது வேறு. 

லீகல் பார்க்கும் போது அதற்கென ஒரு சில வரையறைகள் உண்டு. அதை வைத்து லீகல் சரிபார்கக் வேண்டும். நான் என்னிடம் லீகல் செக்கிங்க் வருபவர்களிடம் பல வித ஆவணங்களைக் கேட்பேன். வெகுவாகச் சலித்துக் கொள்வார்கள். இன்றைய சலிப்பு நாளைக்கு ஆபத்தினை உருவாக்கி அமைதியின்மையை தருவிக்கும் சூழல் உண்டாகலாம்.

ஆகவே வீடோ அல்லது நிலமோ எதுவாக இருப்பினும் நல்ல அனுபவம் தெரிந்தவர்களிடம் லீகல் பார்த்து வாங்குங்கள். 

நிலம் என்பது நம்மை வாழ வைக்கும் ஒரு உயிரிடம். ஒரு சிலருக்கு ஒரு சில இடங்களே வாழ்க்கையில் முன்னேற்றத்தினையும், சந்தோஷத்தையும் தரும். அதற்காக அனுபவம் வாய்ந்தவர்களிடம் ஆலோசனை செய்யுங்கள்.

குறிப்பு: ஒரு சில இடங்களில் வீடுகள் வாங்கினால் நிம்மதியற்ற நிலை உண்டாகும். ஆகவே வீடுகள் வாங்கும் போது வெகு கவனம் தேவை.

நிலம் (74) - உபரி நிலங்கள் - ஜாக்கிரதை

விரைவில் தமிழகத்தில் போர் தொடங்கப் போகிறது. 

முன்னெடுப்பாக பத்திரப்பதிவுத் துறையில் அதிகமான பத்திரங்கள் பதியப்படுகின்றன. பொங்கலுக்குள் உச்சத்தைத் தொடும். தேர்தல் தேதி அறிவிக்கப்பட்ட பிறகு மூன்று மாதங்கள் பதிவுத் துறையில் ஒன்றும் பதிவாகாது.

இந்தப் போர் அரசியல்வாதிகள் அனேகரின் வாழ்க்கையை முடித்து வைக்கும் என நினைக்கிறேன்.

வரவு செலவு கணக்கு வழக்குகள் இந்தப் போரில் சரி பார்க்கப்படும். விதியின் விளையாட்டில் சிக்கி சின்னாபின்னமாகப் போவது யாரோ தெரியவில்லை. பள்ளம் மேடாவதும், மேடு காணாமல் போவதும் விதியின் கையில் உள்ளது.

தேர்தலைப் போர் என்றுதான் சொல்ல வேண்டும்.

அதிகாரத்துக்கு வரப் போர் நடக்கிறது. இது மகாபாரதப் போரை விட கொடிதானதாக இருக்கும். துரியோதன சேனை மிகப் பெரிது. வலிமையானது. 

அதற்குத் தேர்தல் என்று பெயர். 

இந்தியாவில் சமீபத்தில் நடப்பது தேர்தல் இல்லை என்பது மனச்சாட்சி உள்ளவர்களுக்குத் தெரியும். எல்லாமும் விற்பனைக்கு மனச்சாட்சியும் கூடத்தான். சட்டம் எப்போதோ விற்பனைக்கு வந்து விட்டது.

சரி இந்த அக்கப் போர் எப்போதைக்கும் நடந்து கொண்டே தானிருக்கும். மக்களும் ஆட்டு மந்தைக் கூட்டம் போலத்தான்.

சமீபத்தில் கோவையின் மேற்கு மலைச்சாரல் பக்கம் ஒரு பிசினஸ் விஷயமாகச் சென்றிருந்த போது ஒரு விஷயம் கேள்விப்பட்டேன்.

அதற்கு முன்பாக ஒரு இடைச்செருகல்.

டேன் இந்தியா என்றொரு கம்பெனியைப் பற்றிக் கேள்விப்பட்டிருப்பீர்கள் என நினைக்கிறேன்.

ஒரு வித்தியாசமான வழக்கு நடந்தது. 

டேன் இந்தியாவிற்குச் சொந்தமான சொத்துக்களை விற்று, முதலீட்டாளர்களுக்கு பங்கிட்டுக் கொடுக்கும்படி கோர்ட் மூலம் சொத்து கைப்பற்றப்பட்டு விற்பனைக்கு கொண்டு வந்தார்கள்.

அந்த நேரத்தில் டேன் இந்தியா வைத்திருந்த நிலங்கள், நில உச்சவரம்பு மற்றும் சீர்திருத்தச் சட்டத்தின்படி, அனுமதி பெறாமல் இருந்த நிலமானது அரசின் சொத்து என வாதிடப்பட்டது.

அதாவது டேன் இந்தியா வாங்கிய நிலங்கள், இன்ன காரணத்துக்காக வாங்கப்படுகிறது, ஆகவே அனுமதி தாருங்கள் என நில உச்சவரம்பு ஆணையத்திடம் அனுமதி பெறாத காரணத்தால், ஒரு நிறுவனத்துக்கு ஒதுக்கப்பட்ட சீலிங் லிமிட் நிலத்தை விட, அதிகமாயுள்ள நிலமானது அரசுக்கு சொந்தமானது என்று வாதிடப்பட்டது.

இது சட்டப்படி சரியானதுதான். பின்னர் அரசுக்குச் சொந்தமான சொத்தினை எப்படி விற்று, முதலீட்டாளர்களுக்கு பங்கு பிரித்துக் கொடுக்க இயலும்? முடியாது. இடியாப்பச் சிக்கலுக்கு உள்ளானது அப்பிரச்சினை.

கோவை மேற்கு தொடர்ச்சி மலைப்பக்கம் இருக்கும் ஒரு சில கிராமங்களில் சுமார் 1800 ஏக்கர் நிலங்கள் உபரி நிலங்கள் என அறிவிக்கப்பட்டவை. அந்த நிலங்களைக் கிரையம் பெறுவது கூடாது. ஒரு சில பேராசை பிடித்தவர்களால் அந்த நிலங்களுக்குப் பட்டாக்கள் பெறப்பட்டு விற்பனை செய்ய முற்படுகிறார்கள்.

ஒரு சிலர் இன்னும் வியாக்கினமாக, வங்கியில் அடகு வைத்து பணம் பெற்று விடுகின்றார்கள். பத்திரப்பதிவு அலுவலகங்களில் இப்படியான நிலங்களின் தரவுகள் இருப்பதில்லை. ஆகவே பதிவு அலுவலகங்கள் பத்திரங்களைப் பதிவு செய்து விடுகின்றன.

கோவை மாவட்டத்தில் பொள்ளாச்சி, ஆனைமலை, தாராபுரம் போன்ற தாலுக்காக்களில் பெரும்பாலான நிலங்கள் உபரி நிலங்கள். அது பற்றிய நோட்டீஸ் நில உரிமையாளர்களுக்கு அனுப்பப்பட்டு வருகின்றன. பலரும் இதை மறைத்து விடுகின்றார்கள். 

இது பற்றிய விவரம் எவருக்கும் தெரிந்தபாடில்லை. 25 ஏக்கருக்கும் மேல் என்றாலோ, பிரித்து விற்பனை செய்கிறார்கள் என்றாலோ ஜாக்கிரதையாக இருந்து கொள்ளுங்கள். அதை எப்படிக் கண்டுபிடிப்பது என்றால் மிக நல்ல விஷயம் தெரிந்த லீகல் ஒப்பீனியன் வழங்குபவரிடம் ஆலோசனை பெறுங்கள்.

அதுமட்டுமல்ல மேட்டுப்பாளையம், காரமடை பகுதியில் பஞ்சமி பூமிகள் அதிகமுள்ளன. பெரும்பாலான கம்பெனிகள் இந்தப் பஞ்சமி பூமிகளில் தான் கட்டப்பட்டுள்ளன எனத் தெரிய வருகிறது.

கடும் உழைப்பில் கிடைக்கும் பணத்தினை சரியான நிலத்தில் முதலீடு செய்வது முக்கியம் என்பதை மறந்து விடாதீர்கள்.

உபரி நிலங்கள் மற்றும் சீலிங்க் லிமிட் பற்றித் தெரிந்து கொள்ள என்னை அணுகலாம். நிச்சயம் கட்டணம் உண்டு என்பதை தெரிவித்துக் கொள்கிறேன்.

நிலம் வாங்கும் முன்பு கவனிக்க வேண்டியவற்றை கவனித்து வாங்குங்கள்.

வாழ்க வளமுடன்...!

நிலம் (72) - தேனி கம்பம் போடி நாயக்கனூர் தென்னை தோட்டங்கள்

அனைவருக்கும் வணக்கம்.

கோவிட் இந்தியாவில் பல்கி பெருகிக் கொண்டிருக்கிறது. குளிர் காலம் ஆரம்பித்துள்ளது. இனிமேல் தான் பாதிப்புகள் அதிகரிக்கும் ஆபத்து வரும். ஆகவே அனைவரும் முடிந்த வரையில் பாதுகாப்பாக இருக்கவும். 

மத்திய அரசும், மாநில அரசும் இனி ஒன்றும் செய்யாது. அவர்களுக்கு பலப் பிரச்சினைகள். மக்களாகிய நாம் கையறு நிலையில் நிற்கிறோம். அது தான் உண்மை. 

இந்தியப் பொருளாதாரமா? மக்களின் உயிரா? என்று வருகையில் அரசு பொருளாதாரத்தை தான் முன்னெடுக்கும் என்று நான் சொல்லித் தெரிய வேண்டியதில்லை.

கல்விக்கும் பல்வேறு தடைகளை உருவாக்கி இந்தியர்களில் குறிப்பாக தமிழர்களை படிக்க விடாமல் செய்வதில் மத்திய அரசு அதீத முனைப்புக் காட்டுகிறது. சுற்றிச் சுற்றி அடிக்கிறது மத்திய அரசு நீதிமன்றத்தின் துணை கொண்டு. 

இத்தனை தேர்வுகள் நடத்த காரணம் அரசியல்வாதிகள் கல்வி மூலம் கருப்பு பணம் சம்பாதிக்கின்றார்கள் என்றுப் பேசுகின்றார்கள். கல்வியை அரசுடைமை ஆக்கி விட்டால் கருப்பு பணம் ஒழிந்து போகும். பிரதமர் நரேந்தர் மோடி அவர்கள் நினைத்தால் முடியும். ஆனால் அவரால் செய்ய இயலுமா என்பது கேள்விக் குறி. ஒவ்வொரு மதத்தின் பெயராலும் கல்விச் சாலைகள் இயக்கப்படுகின்றன. சாத்தியக்கூறுகள் இல்லவே இல்லை.

ஆனாலும் எது வரினும் தாங்கி நிற்கும் தன்னம்பிக்கையும் தைரியமும் நம்மிடம் உண்டு.

இதுவும் கடந்து போகும். 

தமிழகத்துக்கு மிக நல்ல தலைவர் வருவார் என்பதில் எனக்கு மிக்க நம்பிக்கை உண்டு.

* * * 

இனி தேனி கம்பம் போடி விஷயத்துக்கு வந்து விடலாம்.

கோல்ட் ஆன்லைன் மூலமாக தென்னந்தோப்பு நிலங்கள் விற்பனைக்கு பட்டியலிட்டு இருந்தேன் அல்லவா?

இந்த நிலங்கள் தண்ணீர் வசதி, மண்ணின் தரம், லீகல், வாஸ்து, எதிர்கால வளர்ச்சி, வருமானம் ஆகியவைகள் பார்த்து தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டு பட்டியலிடப்படுகின்றன.

பெரும்பாலும் பொள்ளாச்சி, ஆனைமலை, ஆழியார் பகுதிகளில் தென்னந்தோப்புகள் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டன. சமீபத்தில் தேனி, கம்பம், போடி ஆகிய பகுதிகளுக்குச் சென்று வர நேரிட்டது. அங்கிருந்தும் ஒரு சில நிலங்கள் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டு நமது கோல்ட் ஆன்லைனில் லிஸ்ட் செய்யப்பட்டிருக்கிறது.

நல்ல தண்ணீர் வசதி, மண் வளம், லீகல், வாஸ்து பார்க்கப்பட்டு அப்டேட் செய்யப்பட்டிருக்கின்றன. 

நான் பெரும்பாலும் தென்னைத் தோப்புகளைத் தேர்ந்தெடுக்க காரணம் முதலீடு செய்த 40வது நாளில் வருமானம் வந்து விடும். குறைவான பராமரிப்பு, நிரந்தர வருமானம். எதிர்காலத்தில் நல்ல முதலீடு பயன் கிடைக்கும் என்பதால் அடியேன் இவ்வகை நிலங்களையே தேர்ந்தெடுக்கிறேன்.

ஒரு ஐந்து ஏக்கர் வேண்டும், ஆனால் பணம் குறைவாக இருக்கிறது என நினைப்பவர்களுக்கு கடன் வசதி செய்து தரப்படும். நமது நிறுவனம் பல வங்கிகளில் DIRECT SELLING AGENT அனுமதி பெற்றிருக்கிறோம். ஆகவே லோன் தொடர்பாக எந்த உதவி வேண்டுமானாலும் என்னை அழைக்கலாம்.

இனிமேலும் தேனி, கம்பம், போடியில் விரைவில் நிலங்கள் பதிவேற்றம் செய்யப்படும். அனைத்தும் அற்புதமான பலனையும், நல்ல வருமானத்தையும் தரும் நிலங்கள். கொஞ்சம் காசு சேருங்கள். ஆளுக்கு இரண்டு ஏக்கர், நான்கு ஏக்கர் என வசதிக்கு ஏற்ப முதலீடு செய்யுங்கள்.

தோட்ட பராமரிப்பு, வருமானம் பற்றி எல்லாம் கவலைப் படாதீர்கள். நமக்கு அங்கே அலுவலகம் உண்டு. அடியேன் கவனித்துக் கொள்கிறேன். கொஞ்சமே கொஞ்சம் கட்டணம் உண்டு. 

விரைவில் தென்னைத் தோட்டங்களுக்கு உரிமையாளராக வாழ்த்துகிறேன். எவரிடமும் கைகட்டி நிற்க வேண்டியதில்லை. மாதா மாதம் வருமானம். அழகான வாழ்க்கை. நிரந்தரமான நிம்மதியான வருமானம். வேறு எந்த வேலையிலும் கிடைக்காத சந்தோஷம் நிச்சயம் உங்களுக்கு கிடைக்கும்.

அழைக்கவும் பேசலாம்.

கோவை தங்கவேல் - 96005 77755

நிலம் (71) - பத்திரம் எழுத வக்கீல் மற்றும் பத்திர எழுத்தர் தேவையா?

அனைவருக்கும் இனிய வணக்கங்கள்.

நிலம் தொடர் 71வது கட்டுரை எழுதுகிறேன். இது வரையிலும் எனது பதிவுகளைப் படித்து வரும் பல்வேறு நாட்டில் வசிக்கும் தமிழர்களுக்கும், தமிழ் பேசத் தெரிந்தவர்களுக்கும் மிக்க நன்றியைத் தெரிவித்துக் கொள்கிறேன். எனது பதிவுகள் ஒவ்வொன்றும் அனுபவங்களின் வாயிலாக எழுதப்படுகிறது. 

வாய் மொழியாக கேள்விப்படும் செய்திகளை நான் எழுதுவதில்லை. என்னளவில் எனக்கு அனுபவம் கிடைத்திருக்கும் பட்சத்தில் எழுதுகிறேன். எனது பதிவுகளைப் படிப்பவர்களுக்கு ஒரு புதிய விஷயத்தை அறிந்து கொள்ளும் வாய்ப்பு கிடைக்க வேண்டும் என நினைக்கிறேன். பொழுது போக்க பல வழிகள் உண்டு. இந்த நிலம் தொடர் பல கருத்துக்களையும், சட்டப்பிரிவுகளையும் நடைமுறையோடு ஒன்றி எழுதப்பட்டு வருகிறது. 

தலைப்பு விஷயத்துக்குப் போகும் முன்பு, உங்களுக்கு ஒரு விஷயத்தைச் சொல்ல வேண்டும்.

பத்திரப்பதிவு முடிந்ததும் பட்டா மாற்றம் நடைபெற அரசு உத்தரவிட்டிருக்கிறது அல்லவா? அதைப் பற்றிய ஒரு சில விஷயங்களைப் பார்ப்போம்.

பதிவு அலுவலகம் என்பது என்னைப் பொறுத்தவரை லீகல் ஒப்பீனியன் பார்க்கும் அலுவலகம் இல்லை. ஒரு சப் ரிஜிஸ்டரர் தவறுதலான ஆவணங்களைச் சரிபார்க்காமல், இன்ன பிற விஷயங்களுக்காக ஒரு சொத்தினை இன்னொருவருக்குப் பதிவு செய்து கொடுக்கலாம். அவ்வாறு செய்யப்படும் பத்திரப்பதிவுக்கு, பட்டாவும் கிடைத்து விட்டால் அது தொடர்ச்சியாக பல கிரையங்கள் ஆகி விடும். அதையெல்லாம் கண்டுபிடித்து சரி செய்வதற்குள் ஏகப்பட்ட பிரச்சினைகள் வரும். சொத்து வாங்கி நிம்மதியாக இருக்கலாம் என்றால் முடியாது.

சொத்து பரிமாற்றம் சரிதானா? துல்லியமானதா? என்று சப் ரிஜிஸ்டரர் எப்படி கண்டுபிடிப்பார் என்பது கேள்விக்குறிய ஒன்று. ஆகவே சொத்துப் பதிவு செய்யப்பட்ட பிறகு, பட்டா மாற்றம் ரெவின்யூ டிபார்ட்மெண்ட் மூலம் ஆவணங்கள் சரிபார்க்கப்பட்டு மாறுதல் செய்தல் ஒன்றே சரியான வழி. அதற்கு ஆன்லைன் மூலமாகவே அரசு வி.ஏ.ஓ மற்றும் ஆர்.இ - தாசில்தாருக்கு அனுமதி வழங்கி, வசதிகள் செய்து தரலாம்.

ரெவின்யூ அதிகாரிகளின் அட்ராசிட்டி, அலைச்சல் போக்கு மக்களுக்கு பதிவு அலுவலகத்திலேயே பட்டா மாற்றம் ஆகி விட்டால் போதும் என்ற மன நிலைக்கு வந்து விட்டதன் காரணமாக, எதிர்காலத்தில் விளையக்கூடிய பெரும் பிரச்சினைகளை அறிய மறுக்கின்றனர்.

ஆகவே அரசு பத்திரப்பதிவு அலுவலகம் மூலமாக பட்டா மாறுதல் செய்வதை மறுபரிசீலனை செய்தலும், பட்டா மாற்றத்தை பதிவு முடிந்த ஒரு மாதத்திற்குள் ரெவின்யூ டிபார்மெண்ட் மூலமாகவே ஆன்லைன் வழியாக செய்வதற்கும் வழி வகைகளை ஆராய வேண்டும்.

அடுத்து பத்திரம் எழுத வக்கீல்கள் அல்லது பத்திர எழுத்தர் தேவையா என்பது பற்றி பார்க்கலாம்.

26.08.2020ம் தேதியன்று தினமலரில் ஒரு செய்தி வெளி வந்திருந்தது. கீழே இருக்கும் பெட்டிச் செய்தியை முழுமையாகப் படித்து விடவும்.

பதிவு பெற்ற ஆவண எழுத்தர்களும், அரசால் பரிந்துரைக்கப்பட்ட வக்கீல்கள் மட்டுமே பத்திரங்களைப் பதிவு செய்ய வேண்டும் என்பது போல மேற்கண்ட செய்தியில் சொல்லி இருக்கின்றார்கள். இது முற்றிலும் தவறானது.

இந்தியப் பதிவுச் சட்டத்தில் சொத்து வாங்குபவரோ அல்லது சொத்து விற்பவரோ தானாகவே அதாவது தானே பத்திரம் எழுதி, கையொப்பம் இட்டு, சாட்சிகளுடன் பத்திரப் பதிவு செய்யலாம் என இருக்கிறது. 

அடியேன் பல பத்திரங்களைச் சொத்து வாங்குபவர் பெயரில் எழுதி பதிவு செய்து கொடுத்திருக்கிறேன். வக்கீல்கள், பத்திர எழுத்தர்கள் மட்டுமே ஆவணம் எழுதி பதிவு செய்தல் என்பது தேவையில்லை. அவர்களின் கையொப்பமும் தேவையில்லை.

பத்திரம் எழுதுவதற்கு கொஞ்சம் பத்திர எழுதும் திறன் தேவை. வக்கீல்களும், பதிவு எழுத்தர்களும் தேவையே இல்லை.

ஆன்லைனில் பதிவு செய்யும் போது அது பற்றிய கொஞ்சம் அனுபவம் தேவை. அவ்வளவுதான்.

துல்லியமான லீகல் ஒப்பீனியன் பார்க்க வேண்டும். பிறகு மாடல் டிராஃப்ட் தயார் செய்து ஆன்லைனில் பதிவு செய்து, நேரடியாக சாட்சியுடன் பதிவு அலுவலகம் சென்றால் போதும். 

தற்போது பல பத்திரப்பதிவுகளில் ஸ்பெல்லிங்க் மிஸ்டேக், நில பரப்புகளில் தவறுகளும் நடந்து, அதன் தொடர்ச்சியாக பிழை திருத்தல் பத்திரங்களும் செய்யப்படுகிறது.

ஆகவே நமக்குத் தேவையான பத்திரங்களை நாமே தயார் செய்து பதிவு செய்து கொள்ளலாம் என்பதை நினைவில் வைத்துக் கொள்ளுங்கள்.

ஆனால் ஒரு சில கம்பெனி வகையறா, பவர் பத்திரங்கள் எழுதும் போது அனுபவம் வாய்ந்தவர்களின் ஆலோசனையுடன் பதிவு செய்வது அவசியம் என்பதை மறந்து விடாதீர்கள்.

நிலம் (70) - அதிர வைக்கும் நீர் நிலை நிலமோசடிகள்

தமிழர்களின் சினிமாக் கனவுக் கன்னி, எனது நெருங்கிய தோழி, சென்னையில் ஓர் இடத்தில் சொகுசு பங்களா வாங்கி உள்ளார். அவர் அந்த பங்களாவை விற்பனை செய்து தரும்படி கேட்டுக் கொண்டார். ஆவணங்களை ஆராய்ந்து பார்த்ததில் கோஸ்டல் ஏரியா அருகில் உள்ள நிலம் என்று தெரிய வந்தது. அதற்கு என்.ஓ.சி இதுவரை பெறப்படவில்லை. இது பற்றிய வழக்கு கோர்ட்டில் உள்ளது. கோர்ட் என்ன சொல்லும் என அனைவருக்கும் தெரிந்த விஷயம்.

அதே போலத்தான் தற்போது தமிழக அரசு அறிவித்திருக்கும் மனை வரன்முறைத் திட்டம். சட்டத்தினை மீறினால் அபராதம் கட்டு. கட்டினால் சரி செய்யப்படும். எவராவது ஒருவர் வழக்குத் தொடுத்தால், அத்தனை பணமும் ஹோகயா? கோவை கணபதியில் அப்படி ஒரு நிகழ்வு நடந்து அப்பணம் இன்னும் தூங்கிக் கிடக்கிறது.

தன் கடுமையான உழைப்பினால் கிடைத்த பணத்தைக் கொண்டு வாங்கப்பட்ட அந்தச் சொத்தை, தன் தேவைக்கு விற்பனை செய்ய முடியாமல் சிக்கி விட்டார். என்னைப் போல ஒரு லீகல் கன்சல்டண்ட் இடம் ஒரு ஒப்பீனியன் பெற்று இருந்தால் இந்தப் பிரச்சினை இருக்காது அல்லவா? பணம் சிக்கி விட்டது.

அடுத்து கொச்சினைச் சேர்ந்த மாபெரும் கட்டுமான நிறுவனத்தின் அபார்ட்மெண்டை சுப்ரீம் கோர்ட் இடிக்கச் சொன்னது உங்கள் அனைவருக்கும் நினைவில் இருக்கும்.

2000ஆம் ஆண்டு வாக்கில் கொச்சினைச் சேர்ந்த ஒரு கட்டுமான நிறுவனம் பல அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை கோஸ்டல் ரெகுலேசன் சட்ட விதிகளைப் பின்பற்றாமல், உள்ளூர் ஆட்களின் உதவியால் 375 அபார்ட்மெண்ட்களை கட்டி விற்பனை செய்து முடித்து விட்டது. 2007ம் ஆண்டு வாக்கில் கோஸ்டல் ரெகுலேசன் சட்ட விதிகளை மீறிக் கட்டப்பட்ட கட்டிடம் எனச் சொல்லி வழக்குப் போடப்பட்டு, அது சுப்ரீம் கோர்ட் வரை சென்று அனைத்து வீடுகளையும் இடித்தே ஆக வேண்டுமென உத்தரவிடப்பட்டு இடிக்கப்பட்டது. பல சினிமா பிரபலங்களும், பல கோடீஸ்வரர்களும் அபார்ட்மெண்ட் வாங்கி இருந்தனர். இவர்களும் சுப்ரீம் கோர்ட்டில் முறையீடு செய்தனர். இருப்பினும் பிளாட்டுகள் இடித்து தரை மட்டம் ஆக்கப்பட்டன.

செய்தி ஆதாரம்:

https://www.hindustantimes.com/india-news/explained-what-is-kochi-flats-demolition-case-who-is-involved-what-does-supreme-court-say/story-97c7BGcSkvjZEeBFl7TNbM.html

இதே போல, சென்னையில் ஒரு ஏரியை தூர்த்து, வீடு கட்டி வசித்து வருகின்றார்கள். யானை ராஜேந்திரன் போல ஒரு வக்கீல் அதை தூசு தட்டி எடுத்தால் பல மக்கள் வீடுகளை இழப்பது உறுதி. அது எந்த இடம் என்று எனக்குத் தெரியும். என்னை அணுகும் நபர்களுக்கு விபரம் சொல்லலாம். பொது வெளியில் எழுதினால், தேனிக் கூட்டைக் கலைத்த மாதிரி ஆகி விடும்.

கோஸ்டல் ரெகுலேசன் படி, கேரளாவில் ஆழப்புழா அருகில் இருக்கும் இடத்தின் மேப் மேலே இருக்கிறது. பார்த்து வையுங்கள். இது பற்றி அனுபவம் இருப்பவர்களுக்கு ஆலப்புழா வீடுகள், ஹோட்டல்கள் பற்றிய வில்லங்கங்கள் தெரியும்.

விரைவில் ஆலப்புலாவில் வில்லங்க விவகாரங்கள் அற்ற பண்ணை சொகுசு வீடுகள் விற்பனைக்கு வெளியிடப்படும். அங்கு இடம் வாங்க நினைப்பவர்கள் என்னைத் தொடர்பு கொள்ளலாம்.

அடுத்து சச்சின் டெண்டுல்கர், நயன் தாரா, ரம்யா கிருஷ்ணன் வகையறாக்கள் இதே போன்ற ஒரு கோஸ்டல் ஏரியா நிலத்தினை வாங்கி ஏமாந்து போய் இருக்கிறார்கள் என்ற செய்தியை விகடன் இணையதளத்தில் படித்தேன்.

பாடுபட்டு சேர்த்த சொத்தினை இப்படியா இழப்பது?

இதோ அந்தச் செய்தியின் இணைப்பு கீழே. படித்து விட்டு நீங்களும் அதிர்ந்து போங்கள். சொத்துக்கள் வாங்கும் முன்பு கவனமாய் இருப்பது தவறில்லை. அதற்காக கொஞ்சம் செலவு செய்தால் அதுவும் தவறில்லை அல்லவா?

நிம்மதி முக்கியம்... !

ஹைதராபாத் அதிர வைக்கும் நீர் நிலை நில மோசடி பற்றிய விகடன் செய்தி இணைப்பு கீழே..

https://www.vikatan.com/social-affairs/crime/hyderabad-realtor-cheats-many-celebrities-sells-lake-land

நிலம் (69) - பட்டா மாறுதல்களில் நடந்த தவறுகள் உண்மையா?

அனைவருக்கும் எனது வணக்கங்களைத் தெரிவித்துக் கொள்கிறேன். தமிழக வருவாய் துறை மூலம் அனுப்பப்பட்ட இந்த சுற்றறிக்கையினைப் பாருங்கள். ஒரு சில இடங்களில் பட்டா மாறுதல்களில் பல்வேறு போலிப் பட்டாக்கள் உருவாக்கப்பட்டன. அடியேனும் பெரும் மதிப்பில் உள்ள ஒரு நிலத்தின் முறைகேடாக மாற்றப்பட்ட பட்டாவை, மீண்டும் சரி செய்தேன். அதன் கால அளவு ஒன்றரை வருடம். அலைச்சலும், கிட்டத்தட்ட இரண்டு லட்ச ரூபாய்க்கும் மேல் செலவு.

ஏன் பட்டா மாறுதல்களில் ஏகப்பட்ட தவறுகள் நடந்தன?

ஒவ்வொரு பட்டா மாறுதல்களின் போதும் அதற்கான ஆவணங்கள் கோப்பு எண் இடப்பட்டு பாதுகாக்கப்பட்டன. ஆனால் இடையில் என்ன நடந்ததோ தெரியவில்லை. பட்டா மாறுதலுக்காக கோப்பு எண் மட்டும் இருக்கும். அதற்கான ஆவணங்கள் இருக்காது. தீர்ப்பு மட்டும் இருக்கும், சாட்சிகள் இருக்காது. 

இப்படியான ஒரு சூழல் சமீபத்தில் ரெவின்யூ டிபார்ட்மெண்ட்டில் நடந்தது. பட்டா மாறுதல் விண்ணப்பங்கள், அதற்கான ஆவணங்கள் மூன்றாண்டுகளுக்கு பிறகு அழிக்கப்பட்டன என்று தகவல் சொல்கின்றார்கள். 

அதை எவ்வாறு அரசு செய்யும் என்று எனக்குப் புரியாமல் இருந்தது. இடையில் ஏதோ ஒரு வில்லங்க உத்தரவோ அல்லது வேறு ஏதோ நடந்திருக்கிறது என்று மட்டும் தெரிகிறது. 

இதன் காரணமாக பட்டா மாறுதல்களில் பல்வேறு முறைகேடுகள் நடந்தன. அதை தாமதமாக அறிந்த அரசு உடனடியாக நடவடிக்கை எடுத்தது.

இப்பிரச்சினையில் எவரேனும் சிக்கி இருந்தால், கவலைப்படாதீர்கள். அதற்கு சரியான வழி உள்ளது இப்போது. என்னைத் தொடர்பு கொள்ளுங்கள்.

இப்படியெல்லாம் நடந்ததா என்று கேட்கும் நண்பர்களுக்கு இதோ தமிழக அரசு அனுப்பிய ஒரு சுற்றறிக்கை உங்களின் பார்வைக்காக.

நிலம் நம் வாழ்க்கை, வரலாறு மற்றும் வாழ்வியல் ஆதாரம் என்பதை மறந்து விடாதீர்கள்.

விரைவில் GOLDONLINE  யூ டியூப் சானலில் தண்ணீர் வசதியுடன் ஒரு ஏக்கர், இரண்டு ஏக்கர், 5 ஏக்கர் நிலங்கள் பற்றிய விபரங்கள் வெளியிடப்படும். தேவைப்படுவோர் உடனடியாக தொடர்பு கொள்க. ஒவ்வொரு நிலங்களும் தண்ணீர் வசதி ஆராயப்பட்டு, லீகல் சரி பார்க்கப்பட்டு, வாஸ்து முறைப்படி தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டு வெளியிடப்படும். 

இருந்த இடத்தில் இருந்து எந்த வித அலைச்சலும் இன்றி, மிகப் பாதுகாப்பான முறையில், சரியான இடத்தில், எதிர்கால பாதுகாப்புக்கு உகந்த நிலங்களைப் பார்வையிட்டு, முதலீடு செய்யலாம்.

என்னால் வெளியிடப்படும் எந்த நிலமாக இருப்பினும், வில்லங்க விவகாரங்கள் ஏதும் எதிர்காலத்தில் வந்தால், அதை எமது நிறுவனமே எந்த வித கட்டணமும் இன்றி சரி செய்து தரும் அல்லது பொறுப்பேற்கும் என்பதை தெரிவித்துக் கொள்கிறேன்.

வாழ்க வளமுடன்.

நிலம் (68) - நில அளவை, உட்பிரிவு, வரைபடம் புதிய கட்டணங்கள்

தமிழக அரசின் வருவாய் மற்றும் பேரிடர் மேலாண்மைத் துறை 21.07.2020ம் தேதியன்று - நில அளவை மற்றும் நிலவரித்திட்ட அலகு, நில அளவைப் பிரிவு 2(2) பிரிவின் படி ஒரு கட்டண உயர்வு ஆணையை வெளியிட்டு உள்ளது. அரசாணை நிலை எண். 330 - 21.07.2020.

இதன் படி நில அளவையின் போது உட்பிரிவு, புல எல்லை உருவாக்குதல், புலப்பட நகல் வழங்குதல், கிராம, வட்ட, மாவட்ட வரைபடங்கள் வழங்குவதற்கான புதிய கட்டண உயர்வை அறிவித்திருக்கின்றார்கள். 

அரசாணை நிலை எண்.810 - 20.07.1987 - வணிகவரி மற்றும் அற நிலையத்துறை, அரசாணை நிலை எண்.33 - 28.05.2002 - வருவாய் துறை, அரசாணை நிலை எண்.206-28-05-2002, நில அளவை மற்றும் நிலவரித்திட்ட இயக்குனரி கடித எண். ந.க.ச.6/26097/2017 ( நி.அ) நாள் 05.12.2018 மற்றும் 16.12.2019 ஆகிய அரசாணை மற்றும் குறிப்பாணைகள் மூலம் முன்புள்ள கட்டண விபரங்களை அறிந்து கொள்ளலாம்.

தற்போதைய உயர்த்தப்பட்ட கட்டணமானது - மத்திய நில அளவை அலுவலக இணை இயக்குனர் தலைமையில் தொழில் நுட்ப ஆலோசனைக் குழு அமைக்கப்பட்டு, அக்குழுவின் பரிந்துரையின் பேரில் சட்டமாக்கப்பட்டது என தமிழக அரசு அறிவித்திருக்கிறது. கீழே உயர்த்தப்பட்ட கட்டண விபரங்கள் உங்கள் பார்வைக்காக.

இனி சப்டிவிஷன், கிராம புல வரைபடங்கள் போன்றவற்றிற்கு இந்தப் புதிய கட்டணம் வசூலிக்கப்படும் என்பதை மறந்து விடாதீர்கள்.

நிலம் (67) – கிராம நீதிமன்றங்கள் கண்டுகொள்ளாத அரசுகள்? ஏன்?

அவ்வப்போது சுனாமி, நில நடுக்கம், கொள்ளை நோய்கள் என கடவுள் தன்னை வெளிப்படுத்திக் கொண்டே தான் இருக்கிறார். ஆனாலும் இந்த மனிதர்கள் இன்னும் திருந்தியபாடு இல்லை. உலக பணக்காரர்களில் முதல் பத்து இடத்துக்கு முகேஷ் அம்பானி முன்னேறினார் என்று பேசிக் கொண்டலைகின்றார்கள்.

இந்த உலகத்தின் டிசைன் பணம். பணத்தை முன்னிறுத்தியே மனிதனின் வாழ்க்கை டிசைன் செய்யப்பட்டிருக்கிறது. எல்லோருக்கும் முகேஷ் அம்பானி ஆக வேண்டுமென்ற ஆசை. ஆனால் அதை எப்படி அடைவது என்பதுதான் எல்லோருக்குள்ளும் இருக்கும் கேள்வி. சுயமுன்னேற்றப் பேச்சாளர்கள் இந்த ஆசையை அழகாக அறுவடை செய்து கொள்கிறார்கள். அவர்கள் எழுதும் புத்தகங்கள் கோடிக்கணக்கில் விற்பனை ஆகின்றன. அவர்கள் பேச அழைக்கப்படுகிறார்கள். அவர்களுக்கு லட்சங்களில் பணத்தை கொட்டிக் கொடுக்கின்றார்கள் பணக்காரர்கள் ஆகத்துடிக்கும் அடிமுட்டாள்கள்.

அம்பானி வரலாற்றினை இன்னொருவர் அதே போல உருவாக்க முடியாது என்று தெரியாத அரைகுறைகள் அம்பானி, அம்பானி என பேசித் திரிகின்றார்கள்.

டீ விற்றவர் பிரதமரானார் என்று பெருமை பொங்கப் பேசிக் கொள்கிறார்கள். ஒரே ஒரு மோடிதான் இங்கு இருக்க முடியும். இன்னொரு மோடி இனிமேல் வர முடியாது என்று இவர்களுக்குப் புரிவதில்லை. ஒரே ஒரு அப்துல்கலாம் தான் இருக்க முடியும். 

இன்னொரு அப்துல்கலாம் இனி வரவே முடியாது. காந்தி, காந்தி, காந்தி என்றார்களே? ஏன் இன்னும் இன்னொரு காந்தி வரவில்லை? ஏன் என்று யோசித்துப் பார்த்தோமா?

எண்ணமே வாழ்வு – இந்த இரண்டு வார்த்தைகளில் இருக்கிறது வெற்றியின் ரகசியம். எது வெற்றி என்பதற்கு அளவுகோல்கள் இல்லை. வெற்றி என்பது வெற்றுக் கூச்சல். வாழ்ந்தோமா என்று அறிவதுதான் வெற்றி. மூன்று கோடியில் கார் வாங்குவது வெற்றி அல்ல, எதற்காக அதை வாங்கினோம் என்பதை அறிவதுதான் வெற்றி.

அரசியல்வாதிகள் அரசியலை கீழ்தரமானதாக்கி விட்டார்கள். இனி அரசியலை சரி செய்யமுடியுமா எனில் முடியாது. இனி இன்னொரு கக்கன் வரமாட்டார். இனி நல்ல அரசியல் இருக்காது. அழிவு அரசியல் மட்டுமே உலகை ஆளும். மக்களும் அதைத்தான் விரும்புகின்றார்கள். எண்ணமே வாழ்வு. மக்களிடம் நல்ல எண்ணங்கள் அற்றுப் போயின. அதனால் அவர்கள் துன்பங்களை அடைகின்றார்கள். மக்கள் திருந்தினால் நல் அரசு வரும். திருந்தவில்லை எனில் நாசகார அரசியலும், ஆட்சியாளர்களும் தான் வருவார்கள்.

நிற்க, இனி கிராம நியாயாலயா சட்டம் 2008 பற்றிப் பார்க்கலாம்.

இன்றைக்கு சர்வ தேசநீதிதினம் உலகெங்கும் கொண்டாடப்படுகிறது. ஆனால் இந்தியாவில் கொண்டாடப்படுவதில்லை. ஏனென்று அடியேன் சொல்லித்தான் தெரிய வேண்டியதில்லை. இந்தியாவில் நீதிமன்றங்கள் இல்லை, நீதியரசியல் மன்றங்கள் தான் உள்ளன. நீதிபதிகள் சட்டத்தின் வழியாகப் பேசாமல் அரசியல் பேசிக் கொண்டிருக்கும் காலகட்டத்தில் வாழ்கிறோம்.

சர்வதேச நீதிமன்றம், சர்வதேச குற்றவியல் நீதிமன்றங்கள் பற்றிய விபரங்களை கீழே இருக்கும் இணைப்பில் படித்துப் பாருங்கள். அரசியல் ரீதியாக, தொழில் ரீதியாக பல நாடுகளை சிக்கல்களுக்கு உட்படுத்தும் விதமாகவும், மனித உரிமைகள் பற்றி கண்டுகொள்ளாத விதமாகவும் தான் இந்த நீதிமன்றங்கள் இயங்கி வருகின்றன. இலங்கையில் நடந்த பேரழிவு மனித உரிமைகள் பற்றி இன்றைக்கு என்ன நடக்கிறது சர்வதேச நீதிமன்றத்தில் என்று அறிந்து கொள்ள இயலாத நிலைமைதான்.

https://www.vikatan.com/news/international/why-india-doesnt-observe-international-justice-day-on-july-17th

மறுக்கப்படும் நீதியை விட தாமதிக்கப்படும் நீதியை விட, எளிதில் நீதியைப் பெற வசதிகள் இல்லாத நிலமைதான் கொடுமையிலும் கொடுமை. உலகின் மாபெரும் ஜனநாயக நாடான இந்தியாவில் நீதி எல்லோருக்கும் சமமானதாக கிடைப்பதில்லை. அதை எந்த அரசியல்கட்சியும் கிடைக்கவிடுவதில்லை.

காங்கிரஸ் கூட்டணி அரசாட்சியின் (கவனிக்க அரசாட்சி) போது தகவல் உரிமைச் சட்டமும், கிராம நீதிமன்றங்கள் சட்டமும் மக்களுக்கானதாக பெரும்பான்மை மக்களால் பாராட்டுப் பெற்றன. தகவல் உரிமைச் சட்டம் இந்தியாவின் ஆகச் சிறந்த சட்டம்.

அடுத்ததாக நடைமுறைப்படுத்தி இருக்க வேண்டிய இன்னொரு சட்டம் கிராம நீதிமன்றங்கள் சட்டம். ஊழல்கள் ஒழிப்பு பற்றி வீராவேசம் காட்டும் ஆளும் மத்திய அரசாங்கம் இது பற்றி வாயைத் திறப்பதில்லை.

இச்சட்டம் பற்றி எவரும், எந்த அரசியல்வாதியும், ஊடகங்களும் பேசுவதில்லை. இந்தச் சட்டம் நடைமுறைக்கு வந்திருந்தால் கிராம அளவிலான ஊழல்கள், நிர்வாகச் சீர்கேடுகள் தொடர்பான வழக்குகளுக்கு எளிதில் தீர்ப்பு கிடைத்திருக்கும்.

அப்கோர்ஸ் செஷன்ஸ் நீதிமன்றங்களில் நிலவும் அதிகார துஷ்பிரயோகங்கள் இங்கும் நடக்கலாம். ஆனால் மேல்முறையீடுகளில் நீதி கிடைக்கும் வாய்ப்புகள் அதிகரித்திருக்கும். ஆனால் ஆளும் அரசுகள் இந்த நீதிமன்றங்களை உருவாக்கி இருந்தால், அவர்களின் தொண்டரடிகளின் வண்டவாளங்கள் வெளியாகி விடும் என்று அஞ்சி, கண்டுகொள்ளாமல் விட்டு விட்டார்கள். அதைத்தவிர வேறொரு காரணமும் இருக்கவியலாது.

மகாத்மா காந்தி அவர்களின் கனவு கிராமக்குடியரசு. காந்தியின் கனவினை நிறைவேற்ற காங்கிரஸ் ஆட்சி காலத்தில் பஞ்சாயத்து ராஜ் சட்டம் உருவாக்கப்பட்டு நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டு வருகிறது. இந்தச் சட்டத்தின் ஒரு பிரிவு 29 வழங்கிய அதிகாரத்தின் படி கிராமப் பஞ்சாயத்துக்களில் நடைபெறும் ஊழல்கள், தில்லுமுல்லுகள், நில ஆக்கிரமிப்புகள் ஆகியவற்றை வழக்காக தாக்கல் செய்து உடனடி நிவாரணம் பெற தற்போது உள்ள நீதிமன்ற நடைமுறைகள் பொதுமக்களுக்கு கடினமாக உள்ளன.

தாலுக்கா நீதிமன்றங்களுக்கு வந்து வழக்கு தாக்கல் செய்து, நடையாய் நடந்து தீர்ப்பு பெறுவதற்குள் தாவு தீர்ந்து விடும். தனிமனித வழக்குகளும் இதே நடைமுறையில் பெரும் துயரச் சம்பவமாக நடந்து கொண்டிருக்கின்றன.

பஞ்சாயத்து ராஜ் சட்டத்தின் இன்னும் ஒரு அங்கமாக கிராம நீதிமன்றங்கள் சட்டம் உள்ளது.

கிராமப்புற ஏழை, எளிய மக்களுக்கு மட்டுமின்றி அனைத்து மக்களுக்கும் பயன் தரும் கிராம நியாயாலயா சட்டம் 2008னை காங்கிரஸ் கட்சி உருவாக்கி சட்டமாக்கியது. அது காந்தி பிறந்த நாளான அக்டோபர் 2, 2009ம் ஆண்டு நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டது.

இந்தச் சட்டத்தின் முக்கிய நோக்கம், இந்தியாவில் உள்ள லட்சோப லட்ச கிராமங்களில் கிராம நியாயாலயா நீதிமன்றத்தை உருவாக்குவது. இதை உருவாக்கும் பொறுப்பு மாநில அரசுக்கு உள்ளது என்கிறது சட்டம்.

இந்தச் சட்டத்தின் முக்கியமான அம்சங்கள் என்னவெனில், இந்த நீதிமன்றத்தின் நீதிபதியானவர் முதலாம் நிலை தகுதி நீதித்துறை நடுவர் (First Class Judicial Magistrate) தகுதி பெற்றவராக இருப்பது. அடுத்து ஒவ்வொரு கிராமங்களிலும் இந்த கிராம நீதிமன்றம் அமைப்பது. இதற்கான நடைமுறை வழிகளை ஒவ்வொரு மா நில அரசுகள் உருவாக்குவது. நீதிமன்றம் மக்களைத் தேடிச் செல்லும் முறையில் வாகன வசதிகள் இருப்பது ஆகிய மிகச் சிறந்த அம்சங்கள் நிறைந்த இந்தச் சட்டம், மஹாத்மா காந்தியின் 140 பிறந்த நாள் அன்று நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டது.

இந்தியாவில் உள்ள 29 மாநிலங்களில் 11 மாநிலங்களில் மட்டும் 208 கிராம நீதிமன்றங்கள் (Village Courts) அமைக்கப்பட்டுள்ளன. அதில் ஒன்று கூட தமிழ் நாட்டில் இல்லை.

கிராமப்புற ஏழைகளின் தனிப்பட்ட கொடுக்கல் வாங்கல் தகராறுகள், சிவில், குற்ற வழக்குகள் அனைத்தும் இந்த நீதிமன்றத்தில் விசாரிக்கப்படும். அதுமட்டுமல்ல கிராம ஊராட்சிகளில் நடக்கும் ஊழல்கள், நிலமோசடிகள் ஆகியவற்றையும் விசாரிக்கலாம். கிராமத்தின் பொதுச் சொத்துக்கள், நீர் நிலைகள், குளங்கள், ஏரிகள், வாய்க்கால்கள், மேய்ச்சல் நிலங்கள், புறம்போக்கு நிலங்கள், பாதைகள் ஆகியவற்றையும், கிராம ஊராட்சியில் நடைமுறைப்படுத்தப்படும், செயல்படுத்தப்படும் திட்டங்களின் தரம் ஆகியவற்றில் ஏற்படும் ஊழல்கள் பற்றியும் வழக்குத் தொடுத்து தகுந்த நிவாரணம் பெறலாம்.

கிராமங்களில் ஊழல்கள் மட்டுப்படுத்தப்பட்டால், அல்லது ஊழல்வாதிகளுக்கு அச்சம் ஏற்பட்டால் ஊழல் குறையும். விஏஓ, ஆர்.ஐ. தாசில்தார் ஆகியோர் மீதும் வழக்குகள் தொடுக்கலாம். சேவை குறைபாடுகள் பற்றியும் வழக்குகள் தொடுக்கலாம். இந்த நீதிமன்றத்தினால் கிராம அளவில் தாமதமாகும் மக்கள் சேவைப்பணிகள் துரிதமாக நடக்கும். அரசு அலுவலர்கள் தங்கள் பணிகளை வேகமாகவும், சரியாகவும் செய்வார்கள். அரசியல்வாதிகள் ஊழல் செய்யப் பயப்படுவார்கள்.

இந்தியக்கிராமங்கள் ஒவ்வொன்றிலும் இந்த நீதிமன்றம் உருவாக்கப்பட்டிருந்தால் கட்டப்பஞ்சாயத்து, ஊர் தீர்ப்புகள், ஜாதிய பிரச்சினைகள் எல்லாவற்றுக்கும் ஒரு முடிவு கிடைத்திருக்கும். 

ஒவ்வொரு கிராமத்திலும் ஒரு நீதிமன்றம் இருந்திருந்தால் வீண் அலைச்சல், சாமானிய மனிதருக்கான உரிமைகள் எளிதில் கிடைத்திருக்கும் சட்டப்படி அல்லவா?

அதுமட்டுமல்ல, தாலுக்கா, மாவட்ட, உயர் நீதிமன்றம், உச்ச நீதிமன்றங்களில் தேங்கிக் கிடக்கும் வழக்குகளின் எண்ணிக்கை கொஞ்சம் அல்ல. அவைகள் எல்லாம் குறைந்திருக்கும். கிராம நீதிமன்றங்களில் தீர்க்கப்பட்டிருக்க வேண்டிய பல்வேறு வழக்குகள் இந்த நீதிமன்றங்களில் தேங்கிக் கிடக்கின்றன. ஊராட்சி அளவில் தீர்க்கப்பட்டிருக்க வேண்டிய எளிய வழக்குகள் கூட ஆண்டுக்கணக்கில் இழுத்தடிக்கப்படுகின்றன. கிராம நீதிமன்றங்கள் அவை எல்லாவற்றையும் சரி செய்யும். 

இதில் என்ன பிரச்சினை என்றால் இதர நீதிமன்ற வக்கீல்களுக்கு வருமானம் குறைந்து போகும். கிராம அளவில் வழக்குகள் தீர்க்கப்பட்டு விட்டால் இதர நீதிமன்ற வக்கீல்களுக்கு வழக்கு வராது. அவர்களின் வாழ்வாதாரம் பாதிக்கும். மிகச் சொற்ப அளவில் உள்ள வக்கீல்களுக்கு பாதிப்பை உண்டாக்கும் என்பதால் இந்த நீதிமன்றம் உருவாக்க அவர்கள் தடை ஏற்படுத்துகிறார்களோ என்ற எண்ணம் மக்களுக்கு ஏற்பட்டு விடக்கூடாது.

ஒரு வக்கீல் தான் இந்தியாவின் மகாத்மா என்பதை அவர்கள் நினைவில் கொள்ள வேண்டும்.

இவ்வளவு நன்மைகள் இருக்கும் இந்த கிராம நியாயாலயா ஏன் நடைமுறைப் படுத்தவில்லை? சமீபத்தில் சுப்ரீம் கோர்ட் கிராம நியாயாலயாவை உருவாக்க மாநில அரசுகளுக்கு விபரம் கேட்டு உத்தரவிட்டது. அதை அடுத்து ஒன்றும் நடக்கவில்லை. தினத்தந்தியில் ஒரு செய்தி வெளியானது. அவ்வளவுதான்.

இந்தச் சட்டத்தைப் பற்றிய விழிப்புணர்வினை உருவாக்க வேண்டிய நிலையில் உள்ள ஊடகங்கள் மவுனமாக இருக்கின்றன.

கிராம நீதிமன்றங்களை ஒவ்வொரு கிராமம் தோறும் உருவாக்க வேண்டியது காலத்தின் கட்டாயம். மக்கள் அதற்கான முன்னெடுப்புகளை செய்தல் வேண்டும்.

கிராமம் என்பது இந்தியாவின் ஆன்மா. மகாத்மா காந்தியின் கிராமக் குடியரசு கனவு நிறைவேற்றப்பட்டால், இந்தியா ஊழல் அற்ற நியாய தேசமாக உருவாகும்.

மாண்புமிகு நம் பாரதப் பிரதமரும், என் ஆதர்ச ஹீரோவும் ஆன திரு மோடி அவர்கள் அதைச் செய்வார்கள் என்று நம்புகிறேன். இச்சட்டத்தினை அவர் ஒவ்வொரு கிராமம் தோறும் நடைமுறைப்படுத்தினால் அவர் இந்தியாவின் நவீன மகாத்மா என்று அழைக்கப்படுவார் என்பதில் சந்தேகம் இல்லை.

ஜூலை 17, 2020ம் தேதி சர்வதேச நீதி தினத்தில் இக்கட்டுரையை எழுதி உங்களுக்கு சமர்ப்பித்து, அடியேன் சர்வதேச நீதி தினத்தை கொண்டாடி மகிழ்கிறேன்.

உங்கள் அனைவருக்கும் எனது சர்வதேச நீதி தின வாழ்த்துக்கள். மக்கள் ஒவ்வொருவருக்கும் உள்ள அடிப்படை உரிமையுடன் அவர்கள் வாழ இந்த நாளில் நாமெல்லாம் உறுதி எடுப்போம்.

* * *