குரு வாழ்க ! குருவே துணை !!

Property Legal Consultation||Construction||Buy-Sale Property|| Phone : 9600577755 || Email :covaimthangavel@gmail.com

Click Banner to see Properties for Sale

Thursday, May 13, 2021

நிலம் (82) - லீகல் பார்ப்பது எப்படி என்ற முழுமையான பார்வை


ஒரு சொத்தினை வாங்கும் முன்பாக எப்படி லீகல் பார்க்க வேண்டுமென்பதைத் தெரிந்து கொள்வதற்காகப் படித்துப் பார்க்கவும். இதை வைத்துக் கொண்டு நானே லீகல் பார்க்கிறேன் என்று ஆரம்பித்தீர்கள் என்றால் ஆரம்ப கட்டத்தில் பல குழப்பங்கள் வந்து விடும்.

இதில் சொல்லப்படாத பல செய்திகளும் உண்டு. ஏனென்றால் ஒவ்வொரு சொத்துக்கும் ஒவ்வொரு விதமான லீகல் டிரேசிங்க் இருக்கும். தனித்தனியான ஆவணங்கள் மற்றும் அதன் துணை ஆவணங்கள் சொத்துரிமைப் பரிமாற்றத்தை செய்திருக்கும். அவைகள் அனைத்தும் சரிதானா என்று ஆய்வு செய்தல் அவசியம். இது மட்டுமின்றி நீதிமன்றங்களில், அட்டாச்மெண்ட் கோர்ட்டுகளில் வழக்குகள் இருக்கின்றனவா என சோதிக்க வேண்டும்.

ஒவ்வொரு பத்திரமும் அனைத்து விபரங்களைக் கொண்ட மூலப்பத்திரமாகப் பதிய வேண்டும். கீழே குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும் அனைத்து விஷயங்களும் எல்லா சொத்துக்களுக்கும் வராது. இப்படியெல்லாம் இருக்கும், தேவை என்ன என்பதைப் பற்றி அறிந்து கொண்டு அதற்கேற்றபடி ஆவணங்களை எடுத்து ஆய்வு செய்தல் அவசியம்.

இனி தொடருங்கள். படித்ததும் மூச்சே நின்று விடும் போல இருக்கும். அதையெல்லாம் எங்களைப் போன்ற ஆட்கள் பார்த்துக் கொள்வார்கள். ஒரு நிலம் வாங்குவதற்கு முன்பு என்னென்ன விஷயங்களைக் கவனிக்க வேண்டுமென்று தெரிந்து கொள்ளுங்கள்.

இனி தொடருங்கள்.

வில்லங்கச் சான்றிதழ்: முதன் முதலில் computerised EC 1975 முதல் போட்டு பார்க்க வேண்டும். கடைசி முப்பது ஆண்டு மட்டுமே EC பார்க்க வேண்டும் என்ற concept எல்லாம் மலை ஏறிப்போச்சு. எனவே 1975 முதல் பின்னோக்கி 1908 அல்லது 1858 வரை manual EC கட்டாயம் போட்டு பார்க்க வேண்டும்.

ஜீரோ பட்டா  நிலம்: EC யில் நிலத்தின் மதிப்பு Zero மதிப்பு என்று இருந்தால் அது பூமிதான நிலம் & புறம்போக்கு அல்லது வில்லங்க நிலம் எனவே zero value நிலம் வாங்காதீர்.

அதென்ன ஜீரோ வேல்யூ பட்டா நிலம் என்றால் அது அரசு நிலம் என்று அர்த்தம் வரும். என்னிடம் தமிழ் நாட்டின் பெரும்பாலான கிராமங்களின் அ பதிவேடு இருப்பதால் எளிதில் அது அரசு நிலமா, ரயத்துவாரியா, புறம்போக்கா என அறிந்து கொள்வதுண்டு.

இரட்டை ஆவண  நிலம்: Double document என்று சிறிதளவு சந்தேகம் வந்தாலும் அந்த நிலத்தை வாங்காதீர். சும்மா இருக்கிறோம் என்பதற்காக கையை அறுத்து கொள்ளாதீர்.

Power of Attorney(POA) Double Document அதாவது power யில் வரும் நிலத்தை வாங்காதீர். இது Double டாக்குமெண்ட் சிக்கலுக்கு இட்டு செல்லும். POA நிலத்தை வாங்கியே தீர வேண்டும் என்றால் Power கொடுத்தவர் உயிரோடு, சுய நினைவோடு இருக்கிறாரா என்று கண்டுபிடியுங்கள். POA agreement நகல் வாங்கி அதில் குறிப்பிடப்படுள்ள அட்ரஸ்ஸில் power கொடுத்தவரை நேரில் சந்தித்து விசாரியுங்கள். அந்த power பத்திரம் செல்ல கூடியாதா? என்று கேளுங்கள். அதாவது power பத்திரம் எழுதி கொடுத்தவர் அதை ரத்து செய்து விட்டாரா என்றும் கேளுங்கள். முகவரும் (agent ) விற்கலாம், principal (power எழுதி கொடுத்தவர்)களும்  நிலத்தை விற்கலாம். அப்படி விற்றால் அது Double டாக்குமெண்ட்.

உயில் பத்திர  நிலம் -Double Document. உயில் மூலம் உரிமை மாறி இருக்கா? உயில் பத்திரம் மூலம் நிலம் விற்பனைக்கு வரும் நிலமெனில் எது இறுதி/கடைசி உயில்? என்று கவனமாக பார்க்க வேண்டும்.பதிவு செய்யப்பட்ட உயில் மூலம் விற்பனை நடந்தால் அது ஒரு நில விற்பனை பத்திரம். பதிவு செய்யப்பட்ட உயிலுக்கு பிறகு ஏதாவது பதிவு செய்யாத உயில் இருக்கா? என்று நிலம் விற்பவரின் உறவினர்களை கேட்க வேண்டும்.இந்த பதிவு செய்யப்படாத உயில் மூலம் விற்பனை செய்யப்பட்டு இருந்தால் அது Double Document.

Legal Heir Certificate மூலமாக விற்பவற்கு உயில் மூலம் நிலம் வந்து இருந்தால் அவர் வாங்கிய (வாரிசு சான்றிதழ்) கொடுக்க சொல்லி பாருங்கள். 

திருட்டு உயில் அண்ணன், தம்பி, அக்கா, தங்கை, மகன், மகளுக்கு பங்கு தராமல் ஏமாற்றி விற்கிறாரா அல்லது பழைய stamp பேப்பர் வாங்கி எழுதப்பட்ட திருட்டு உயிலான்னு தெரியவரும்.

Settlement பத்திர நிலம்-double document  Settlement பத்திரம் மூலம் நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் செட்டில்மெண்ட் ரத்து செய்ய பட்டு இருக்கிறதா என்று கவனமாக பார்க்கவும். 1990 முதல் 2015 வரை ரெஜிஸ்டர் ஆபீசில் செட்டில்மெண்ட் ரத்து செய்து நிலத்தில் மேலும் சொத்தை சிக்கல் ஆக்கிவிட்டர்கள். செட்டில்மெண்ட் பத்திரத்தை civil கோர்ட் மூலமாக தான் ரத்து பண்ண முடியும். பத்திர ஆபீசில் செய்யும் ரத்து பத்திரம் செல்லாது. EC யில் SRO=Sub register Office மூலம் ரத்து ஆகி இருந்தால் அந்த நிலத்தை வாங்காதீர்.

உயில் பத்திரம் தாய் பத்திரம் ஆக இருந்தால். அந்த தாய் பத்திர உயில் மூலம் கிரயம் நடைபெற்று இருந்தால் அந்த கிரய பத்திரத்துக்கு லிங்க் கவனமாக இருக்கிறதா (மேட்ச் ஆகுதா ) என்று பார்க்க வேண்டும்.

Update ஆகாத பட்டா மூலம் கிரயம்-double document. 1987-UDR, 1995-நத்தம் நிலவரி திட்டம் முன்பு நிலம் பத்திரத்தின் மூலம் வாங்கியவர் அதை revenue record எனப்படும் பட்டா (சிட்டா, நத்தம் அடங்கல்)லில் தான் தான் தற்போதைய உரிமையாளர் அதாவது current owner என்பதை update செய்யாமல் இருந்தால் 1987 முந்தைய owner & அவரின் வாரிசுகள் பழைய பட்டா மூலம் கிரயம் செய்தால். 

நிலம் வாங்கி பட்டாவில் update செய்யாமல் விட்டுவிட்ட அசல்(எ)original owner என்றோ இல்லை அவரின் வாரிசுகள் விற்று கிரய பத்திரம் ஆகி இருந்தால் அதுவும் double document.

Layout Frame அல்லது வடிவம் ஆகியவை உருவாமாற்றம் செய்யப்பட்ட நிலமா என்று அறிதல் அவசியம்.

அடுத்து அந்த நிலம் நத்தம் நிலமா, Layout பிளாட்டா என்று பாருங்கள்? DTCP Lpproved or CMDA Approved என்றால் DTCP & CMDA website யில் approval நம்பர் போட்டு approval ஒரிஜினல் தானா என்று உறுதி படுத்தி கொள்ளலாம்.

Website லே கண்டுபிடிக்க முடியவில்லை என்றால் நேரில் LPA (Local Planning Authority) என்னும் DTCP அல்லது CMDA அலுவலகத்திற்கு சென்று நிலத்தின் Approval சரிதானா என்று கேளுங்கள்.

அது பழைய Approved Layout-ஐ திருட்டுதனமாக Redraw செய்து விற்பனைக்கு வந்திருக்கும் Layout ஆக இருக்குமா என பார்க்க வேண்டும்.

Layout ப்ளூ பிரிண்ட் இருந்தால் கொண்டு சென்று park, ஸ்கூல்க்கு இடம் விட்டுட்டு Layout போட்டு இருக்கிறார்களா என்றும் கேளுங்கள்.

நிறைய Land ப்ரோமோட்டார்ஸ் Park, ஸ்கூல் இடத்தை காட்டி Approval வாங்கி விட்டு Layout வரை படத்தை மறுபடியும் திருட்டுதனமாக வரைந்து அதாவது Redraw செய்து Park, ஸ்கூல் இடத்திலும் மனை போட்டு விடுவார்கள்.

பஞ்சாயத்து Approved இடங்கள் வாங்காமல் இருப்பது நல்லது. ஏனென்றால் வாங்கிய பின்பு நீங்கள் தான் நிலத்தை DTCP/CMDA கீழ் Approval (வரையறை) செய்ய அலைய வேண்டி இருக்கும்.

நத்தம் நிலம் என்றால் VAO வை பார்க்க வேண்டும். உங்கள் சர்வே நம்பரின் UDR காலத்து 1987 ஆம் ஆண்டின் சிட்டா, நத்தம் அடங்கலை, FMB நேரில் நேரில் சென்று கேளுங்கள்.

இனாம் கிராமம் ஆக இருந்து இனாம் ஒழிப்பின் மூலம் நத்தம் நிலவரி திட்டத்தின் கீழ் பட்டா வழங்கபட்ட நிலமா என்றும் பார்க்க வேண்டும். அந்த பட்டா UDR காலத்து சிட்டா, அடங்கல் ரெஜிஸ்டர் இல் பதிவு செய்து இருக்கிறதா என பார்க்க வேண்டும்.

EB, சொத்து வரி விற்பவர் பெயரில் இருக்கா என்று பாருங்கள்.இல்லை என்றால் மாற்றி, பின்னர் விற்க சொல்லுங்கள் .

விற்பவற்கு ஒரிஜினல் owner (தாய், தந்தை, பாட்டன், பூட்டன்) மூலம் & பூர்வீக சொத்து மூலம் நிலம் வந்து இருந்தால் அவர் வாங்கிய (வாரிசு சான்றிதழ்) கொடுக்க சொல்லி பாருங்கள்.

அப்போது தான் VAO, தாசில்தாரை கரெக்ட் செய்து வாங்கிய திருட்டு வாரிசு சான்றிதழ் மூலம் அண்ணன், தம்பி, அக்கா, தங்கை, மகன், மகளுக்கு பங்கு தராமல் ஏமாற்றி விற்கிறாரா என்று தெரிய வரும்.

கூட்டு பட்டா சிக்கல்: கூட்டு பட்டா நிலம் எனில், நிலம் பங்குதாரர்களுக்குள் யாருக்கு எவ்வளவு இடம் & எந்த இடம் என்று பிரித்திருக்க வேண்டும். இல்லை என்றால் வாங்கும் உங்களுக்கு சிக்கல். விற்பவருக்கு உரிமை இல்லாத நிலத்தை விற்க வாய்ப்பு இருக்கு.

மைனர் (சிறுவர், சிறுமியர்) நிலம்: Guardian மூலம் minor நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் அவர் கோர்ட் அங்கீகரித்த காப்பாளர்ரா இல்லை மாமன், ம்ச்சான், பெரியப்பா,பெரியம்மா சித்தப்பா, சித்தி, அத்தை மாமா வா ன்னு உறுதி செய்து கொள்ளுங்கள். கோர்ட்டில் இருந்து minor வாழ்க்கை நலன் கருதி விற்கலாம் என்று கோர்ட் order கொடுக்காத minor நிலம் வாங்காதீர். நிலம் வாங்குவது ஒரு காண்ட்ராக்ட் அடிப்படையில் எனவே அது valid contract ஆக இருக்க வேண்டும். Minor இடம் போடும் contract செல்லாது. அது போன்று minor ருக்காக நிலம் விற்கும் அவரது guardian true guardian ஆக இருக்க வேண்டும்.

டிரஸ்ட் நிலம்: Trust நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் Trust Member யார் யார். Trust இன் By Law வில் சொத்துக்களை விற்கலாமா? அப்படி விற்பனை செய்வதற்கு பைலாவில் என்ன விதிமுறைகள் குறிப்பிட்டுள்ளன எனப் பார்க்க வேண்டும். மெம்பெர்கள் அனைவரும் விற்பதற்கு ஒத்து கொண்டு போட்ட தீர்மானம் நகல் போன்றவற்றை கேட்டு ஆராய வேண்டும்.

நிலத்தின் வகைப்பாடு கண்டிப்பாக பார்க்க வேண்டும். நஞ்சை, புஞ்சை, நத்தம், நத்தம் புறம்போக்கு, மேய்ச்சல், வாய்க்கால், ஓடை புறம்போக்க்கா, நெல் போராடிக்கும் இடமா, park, விளையாட்டு திடல்,கோயில் க்கு ஒதுக்கப்பட்ட நிலமா,பொதுவில் மாடு கட்ட விடப்பட்ட இடமா, நிலவியல் பாதை(அரசு நிலம்), நிலவியல் ஓடை etc.என்று பார்க்க வேண்டும்.

இனி வருபவைகளைக் குறிப்புகளாக எடுத்துக் கொள்ளுங்கள்.

பட்டாவின் பயனாளி யார்?

முன்னோரு காலத்தில் அது ஜமீன் நிலமா அல்லது இனாம் நிலமா அல்லது ரயட்டுவாரி நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும்

மேஜர் இனாம், ராயட்டு வாரி 1802 காலத்தின் permanent settlement record காலத்தின் ஜாகிர் இனாம் , ஜமீன் நிலமாக இருந்து ராயட்டுவாரி யாக மாற்றம் பெற்றதா என்றும் பார்க்க வேண்டும். வெள்ளைக்காரன் காலத்துல இனாம் ஒழிப்பில் இருந்து ஜமீன் நிலமாக மாறியதா என்றும் ஆராய வேண்டும்.

இதற்கு VAO, தாலுகா & கலெக்டர் அலுவலகத்தில் record section இல் இருக்கும் B-record, OSR, RSR, SLR இன் நகல் தேவை. உங்கள் நிலத்தின் சர்வே நம்பர் குறிப்பிட்டு ஒரு மனு கொடுத்து, 50 ரூபாய் கட்டி வாங்கி கொள்ளலாம்.

சுதந்திரத்திற்கு முன் பிரிட்டிஷ்காரர்கள் கொடுத்த DC land (எ) (Depressed Class) நிலமா? என்று பார்க்க வேண்டும்

தொழில் முறை இனாம் நிலம்:

தச்சர், கருமான், நாவிதர், காவக்காரன், கர்ணம்,தலையாரி,வெட்டியான், சக்கிலியர், புதிரை வண்ணார் இனாம் நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும். வெள்ளைக்காரன் காலத்தில் மணியமாக அங்கீகாரிக்க பட்ட ஊழிய மானியங்களான பூசாரி, தேவதாசி, பூ கட்டும் மானியம் நிலமா? என்று பார்க்க வேண்டும். சோஸ்திராம் மானியம் ஒழிக்கப்பட்ட நிலமா?என்றும் பார்க்க வேண்டும். ஹாஜி இனாம் ஒழிக்கப்பட்ட நிலமா? என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

வெள்ளைக்காரன் DC அல்லாத பிற இனதவர்க்கு கொடுத்த குறவர், கள்ளர்(குற்றபரம்பரை) settlement நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். மேற்சொன்ன வகை பாடு அனைத்தும் வெள்ளைக்காரன் காலத்தில் வழங்கப்பட்டவை.

சுதந்திரத்திற்கு பின் கொடுக்கபட்ட Assigment land. Assignment land (எ ) ஒப்படை பட்டா நிலங்கள் எனில் அதற்கு உண்டான (HSD பட்டா , D-பட்டா, நமுனா பட்டா, TKT பட்டா,F-பட்டா, B-memo பட்டா, அனுபந்த பட்டா, Assignment land என்னும் ஒப்படை நிலம் ) யா என்று பார்க்க வேண்டும்.

SC & ST பிரிவினற்கு கொடுத்த AD assignment Land (Adi Dravidar ) பட்டா உள்ள நிலமா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

F-பட்டா: இது நிலசீர்திருத்த துறையால் வழங்க பட்டது. நிலசீர்திருத்த துறை வேறு Revenue டிபார்ட்மென்ட் வேறு. நில சீர்திருத்த சட்ட நடவடிக்கை மூலம் அரசுக்கு கிடைத்த உபரி நிலங்களை பயனாளிக்கு கொடுத்தது என்பதை உறுதி படுத்தும் ஆவணமே F-பட்டா.

1970 B-Memo Land (பீமா பட்டா):  B Memo பட்டா நிலம் விற்பனைக்கு வந்தால் வாங்காதீர். ஏன் என்றால் B-Memo என்பது நில உரிமை பட்டா அல்ல. அது நீ ஒரு அரசின் புறம்போக்கு நிலத்தின் ஆக்கிரமிப்பு செய்தவன் என்ற Govt நோட்டீஸ் மட்டுமே. B-Memo நிலத்தில் குடி இருப்பவர்களை எந்நேரமும் அரசு காலி செய்ய சொல்லும்.

Assignment பட்டாவில் உள்ள கண்டிஷன் பார்க்க வேண்டும். கண்டிஷன் பார்க்காமல் வாங்காதீர்.

ஒப்படை நிலங்களை அரசாங்கமே திருப்பி எடுத்து கொண்டு விட்டதா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

1956-பூமி தான நிலம்: கட்டாயம் 1950-1965 வரை Manual EC போட்டு பார்க்க வேண்டும். Manual EC யில் மட்டும் தான் பூமி தான போர்டுக்கு நிலங்களை பெரும் நிலசுவான்தார்கள் தான பத்திரம் (கிரயபத்திரம்) கொடுத்த அந்த Entry காட்டபட்டு இருக்கும். பூமி தான போர்டு பெயரில் பட்டா, சிட்டா ஆகியவை மாறிவிட்டு இருந்தால் VAO அலுவலகத்தின் A-Record இல் காட்டும்.

ஏர் உழவன் பட்டா:பூமி தான நிலத்திற்கு ஆன குத்தகை பட்டா. Manual EC யில் கிடைக்காத பூமி தான நிலங்களை பற்றிய தகவல்கள் revenue record யில் தான் கண்டுபிடிக்க முடியும்.

பூமி தான நிலம் என்றால் மெட்ராஸ் சைதாப்பேட்டை யில் உள்ள பனகல் மாளிகையில் உள்ள பூமி தான board க்கு சென்று வாங்க விரும்பும் நிலத்தின் சர்வே நம்பர் பூமி தான வரையறைக்குள் வருகிறதா என்று பார்க்க வேண்டும். Master ரெஜிஸ்டர் பார்க்க வேண்டும்.

பூமி தான நிலத்தை பயனாளி விற்கு அதிகாரம் இல்லை. பயனாளிக்கு குத்தகை உரிமை மட்டுமே உண்டு. எனவே அது பூமி தான நிலம் என்று தெரியவந்தால் வாங்காதீர்.

கோயில் (HR&CE) நிலமா: வாங்க விரும்பும் நிலம் கோயில் நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். கோயில் நிலம் என்றால் பயந்து விட கூடாது அது இறையிலி (100% கோயிலுக்கு சொந்தம்), தேவதானம், தர்மதாயம் ஆக இருக்க கூடாது அவ்வளவே. கோயில் நிலத்தில் கட்டளை (டிரஸ்ட்-Trust) என்று ஒரு பிரிவு உண்டு இதையும் வாங்க கூடாது. கட்டளை எப்படி உடைக்க வேண்டும் என்று தெரிந்தவர்கள் மட்டுமே வாங்கலாம்.

கோயில் மணியமாக இருந்து ரயத்துவாரி நிலமாக 1963 இல் மாறி இருந்தால் அது கண்டிஷன் பட்டாவா என்று பார்க்கனும். இந்த நிலம் வாங்கும் போது கவனம் தேவை. ஏன்னா HR&CE நிறைய நிலங்களை திருப்பி எடுத்து கொண்டு உள்ளது.

ஜமீன் & மானியம் முற்றாக ஒழித்தது 1950 to 1960களில் என்று நினைவில் கொள்ளுங்கள்.

Land and Reforms Act என்றால் நில சீர்திருத்தம் என்று பெயர். ஜமீன் இடம் இருந்து அரசு எடுத்த உபரி நிலம் கிராம கணக்கில் B Register லே இருந்து A Register க்கு மாறும் போது உபரி நிலம், அனாதீனம், உரிமையாளர்கள் பெயர்கள் மாறி உள்ளது போன்ற சிக்கல் உள்ளதா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

1963 Minor இனாம் ஒழிப்பு சட்டம் வந்தது. அதன் பிறகு இனாம் ஒழிப்பு to ரயத்துவாரி பட்டா. உழுபவனுக்கே நிலம் சொந்தம் ஸ்கீம் மூலம் பட்டாக்கள் வழங்கப்பட்டன.

RSLR இல் "கிராமத்தார்" என்று பட்டா தாக்கல் செய்யப்பட்டு 1963 minor இனாம் ஒழிப்பு சட்டம் மூலம் ரயட்டுவரி பட்டாவாக மாறி பின்பு 1987 UDR இல் மீண்டும் RSLR இல் உள்ளது போன்று "கிராமத்தார்" என்று மாறி இருந்தால் அந்த நிலத்தை வாங்காதீர். அது தனிநபர் பட்டா என்று மாறி இருக்கா என்றும் பார்க்க வேண்டும்.

1963 கோவில் நிலம் (இனாம் ஒழிப்பு சட்டம், ஒழிப்பு மற்றும் ரயத்துவாரியாக மாற்றுதல்) சட்டம்.

தேவதாசி மானியம் பட்டாவிலிருந்து நிபந்தனை பட்டாவாக மாறி உள்ள நிலத்தை பயன்படுத்தி கொள்ளலாமே தவிர சொந்தம் கொண்டாட முடியாது.

ஊழிய மானிய நிலங்கள் கண்டிஷன் பட்டாவா இல்லை ரயத்துவாரி பட்டா நிலமா? என பார்க்க வேண்டும். இந்த நிலம் வாங்கும் போது மிகுந்த கவனம் தேவை.

1961(Indian Government) to 1972 (TN) Land Ceiling Act நிலம்: நில உச்சவரம்பு வரையறைகுள் மாட்டிக்கொண்ட நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். UDR லே celing இடம் என்று இருக்கானு பார்க்கணும். Section 37Bல் வந்த நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். (இதை எவரும் பார்ப்பதே இல்லை)

1976 களின் Urban Land Ceiling(ULC) Act : ULC ஆக்டில் மாட்டிக் கொண்ட ULC நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும். ULT(Urban Land Tax)என்று Note இருந்தால் மெட்ராஸ் பரங்கிமலை ரயில் நிலையம் அருகில் உள்ள உச்சவரம்பு ஆபீசில் சர்வே நம்பர் கொடுத்து விசாரிக்கணும். ULC நிலம் தவறுதலாக நீங்கள் வாங்கினாலும் நிலத்திற்கு Revenue Department (தாசில்தார், VAO) பட்டா மாற்றம் செய்து கொடுக்க மாட்டார்கள். எனவே ஜாக்கிரதை.

கோர்ட் Attached Property வாங்காதீர். ஒரிஜினல் பத்திரத்தை காட்டச் சொல்லி பத்திரத்தின் பின் புறம் கோர்ட் சீல் இருக்கா என்று பாருங்கள்.

டிவோர்சஸ் கேஸ் உள்ளவரிடம் நிலம் வாங்காதீர். அந்த நிலத்தை அவர் மனைவி Maintenance (ஜீவனாம்சம்) வேண்டி மனு செய்து இருந்தால் நீங்கள் போட்ட பணம் காலி. எனவே விற்பவரிடம் இந்த விவரத்தை எப்படியாவது கேளுங்கள்.

VAO கிட்ட Govt அந்த இடத்தில் ரோடு போட, டேங்க் அமைக்க பிற்காலத்தில் Govt Project க்கு எடுத்து கொள்ளுமான்னு கேளுங்கள்? பாலுமாகேந்திரவின் "வீடு" படத்தை நினைவில் வைத்து கொள்ளுங்கள். (கொடுமை என்னவென்றால் இப்போதையை வி.ஏ.ஓக்களுக்கு இந்த விஷயம் தெரியாது. ஒரு கம்பெனி பெயரில் பட்டாவை மாற்றவே முடியாது என்று அழிச்சாட்டியம் செய்த ஆட்கள் வி.ஏ.ஓவாக இருக்கிறார்கள்)

நிலத்தின் 1858 காலத்து OSR, RSR A-Record எடுக்க முடிந்தால் இன்னும் நல்லது. 1908,1936 ஆண்டின் SLR, RSLR A- Record, FMB ஒரு 80 to 100 வருடத்திற்கு வேண்டும். 1987 ஆம் ஆண்டின் FMB, A-record, சிட்டா அடங்கல் கட்டாயம் எடுக்கணும். இதன் நகல் மாவட்ட ஆட்சியர் அலுவலகத்தில் கேளுங்கள்.

இது ஏன் கேட்க வேண்டுமெனில் அது வெள்ளைக்காரன் காலத்தில் DC land @பஞ்சமி நிலம் ஆக இருந்தால் போட்ட பணம் எல்லாம் காலி. சுப்ரீம் கோர்ட் போனாலும் கேஸ் நிக்காது.

அடுத்து அது ஜமீன் ஒழிப்பு & கோயில் மானிய ஒழிப்பில் அரசால் எடுக்கப்பட்டு ஆனால் Revenue Record இல் அரசு நிலம் என்று பதிவேற்றம் செய்யப்படாமல் இருக்கும் நிலமா என்று பார்க்க வேண்டும்.

ஏன் என்றால் இவர்கள் Revenue Record இல் பதிவேற்றம் செய்யாத ஓட்டையை பயன்படுத்தி UDR சர்வே செய்ய வந்த தனியார் கம்பெனி அதிகாரிகளை கரெக்ட் செய்து UDR இல் திரும்பவும் ஜமீன் பெயரே ரயத்துவாரியாக மாற்றி கொண்டார்கள்.

அடுத்து ரெஜிஸ்டர் ஆபிசில் அந்த நிலத்தின் மீது யாராவது பத்திரம் பண்ண கூடாதுனு தடை மனு கொடுத்து இருக்காங்களா கேட்டு உறுதி பண்ணிக்கணும்.

அடுத்து அந்த பத்திரம் முழுமையானா ஆவணமா அதாவது பத்திரம் முழுமையான ஸ்டாம்ப் டூட்டி கட்டி இருக்கிறதா என்று confirm பண்ணுங்க.

அடுத்து நிலம் இருக்கும் இடத்தை குறைந்தது 10 தடவை பாருங்கள். அக்கம் பக்கம் இருப்பவர்களிடம் நிலத்தின் மீது ஏதாவது பிரச்சனை, வில்லங்கம், ஆக்கிரமிப்பு இருக்கிறதா என்று கேளுங்கள்?.இதை ஏற்கனவே யாராவது வாங்கி இருக்கிறார்களா, தற்போதைய owner யார் என்றும் கேளுங்கள்

அடுத்து நிலம் விற்பவர் வீட்டுக்கு அருகில் இருப்பவர்களிடம் அவருக்கு எத்தனை உடன் பிறந்தோர்,மனைவி, குழந்தைகள், விற்பவருக்கு இந்த நிலம் எப்படி வந்தது . அந்த சொத்தில் விற்பவரின் உடன் பிறந்தோர் க்கு பங்கு இருக்கா?என்று கேளுங்கள்

எல்லாம் சரியாக அமைந்து விட்டால் அடுத்து ஒரு Govt Registered Surveyor பாருங்க. அவர் நிலத்தை அளந்து, Encroachment, Deviation எல்லாம் சொல்லுவார் பின்பு படத்தை வரைந்து தருவார். (நன்றி : அட்வகேட் நித்யா, சென்னை உயர் நீதிமன்றம்)

மேலே குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும் ஒவ்வொரு வகையிலும் ஆவணங்கள் ஆய்வு செய்து, முழுமையான விற்பனை ஆவணம் எழுதவும், சர்வே செய்து தரவும் என்னைத் தொடர்பு கொள்ளுங்கள்.

நிலத்தினை வாங்கலாமா என்ற ஆரம்பகட்ட விசாரணைக்கு மிகக் குறைந்த கட்டணத்தில் ஆலோசனை தரப்படும். 

ரசீதுக்கள், விற்பனை ஒப்பந்த ஆவணங்கள், பொது அதிகார ஆவணங்கள் ஆகியவையும் எழுதித் தரப்படும்.


3 comments:

nithya said...

நன்றி அய்யா.


Advocate Nithya.

Unknown said...

Thanks one route planner call

gsrikanth said...

very useful sir. Thanks

Post a Comment

கருத்தினைப் பதிவு செய்தமைக்கு மிக்க நன்றி.