நிலம் (106) - 3.25 லட்சம் நிலங்கள் தவறான பதிவு

இரண்டு மாதங்களுக்கு முன்பு சத்தியமங்கலத்திலிருந்து ஒருவர் அழைத்திருந்தார். நேரில் சந்தித்தேன். 1.75 ஏக்கர் நிலம் கிரையம் வாங்கி இருப்பது செல்லாது என்று வக்கீல் நோட்டீஸ் வந்திருந்தது.

பிரச்சினை என்னவென்றால், கோசணம் கிராமம் 1973ம் ஆண்டில் நிர்வாக வசதிக்காக கோசனம் அ மற்றும் கோசனம் ஆ என இரண்டு ரெவின்யூ கிராமங்களாகப் பிரிக்கப்பட்டு புதிய சர்வே எண்கள் வழங்கப்பட்டிருக்கிறது. அந்த சர்வே எண்கள் குழப்பத்தில் உண்டான வழக்கு இது. இந்தச் சொத்தின் உரிமையைச் சட்டப்படி உரித்தாக்க இனி பல வேலைகள் செய்ய வேண்டி இருக்கும். இந்த வழக்கில் தாசில்தார் வழங்கிய உரிமைச்சான்று போலி என தற்போது டி.ஆர்.ஓ ஆர்டர் போட்டிருக்கிறார்.

இதற்கு முன்பு வழங்கிய உரிமைச் சான்றின் நிலை? என்னவோ? அதனை வழங்கிய தாசில்தார், ஆர்.இ, வி.ஏ.ஓ மீது என்ன நடவடிக்கை எடுக்கும் அரசு? 

இதெல்லாம் நடக்ககூடிய காரியமா? நாம் தான் கவனமாக இருக்க வேண்டும்.

எனக்குத் தெரிந்து ரெவின்யூ அதிகாரிகள் எவரும் ஆவணங்களைப் படித்துப் பார்ப்பதே இல்லை. அது வி.ஏ.ஓவாக இருந்தாலும் சரி, தாசில்தாராக இருந்தாலும் சரி. என் அனுபவத்தில் கண்ட விஷயம்.

லீகல் ஒப்பீனியன் பார்க்கும் போது நான்கு, ஐந்து தடவையாவது ஆவணங்களைப் படிப்பதுண்டு. கண்களைக் கட்டும் போலி மாய வித்தைகளால்  ஏமாந்து விடக்கூடாது அல்லவா?

எங்கே ஆதாரம் என்பீர்கள்? இதோ ஆதாரம் கீழே. கோவை, திருப்பூர் ஆகிய பகுதிகளில் பல தனியார் நிலங்கள் கோவில் நிலங்களாக மாற்றப்பட்டிருக்கின்றன. அவற்றில் ஒரு நிலத்தை மீட்டுக் கொடுத்திருக்கிறேன். 

நிலம் (78) – லோன் வாங்கியதற்கு சிபிஐயினால் மோசடி வழக்கு

காலம் எல்லாவற்றுக்குமான பதிலாக இருக்கும். நற் செயல்களுக்கும், தீச் செயல்களுக்கும் காலம் சொல்லும் பதில்தான் உண்மை.

நாமெல்லாம் இல்லாத காலத்தில் பிணைக்கப்பட்டிருப்பதாக நினைத்துக் கொண்டிருக்கிறோம்.

வரலாறுதான் காலம் பற்றிப் பேசுகிறது. ஆனால் உண்மையில் பிரபஞ்சத்துக்கு காலம் என்பது கிடையாது. உண்மை பேசினால் பிடிப்பதில்லை. ஆகவே விட்டுவிடலாம்.

கடும் உழைப்பினால் பெறக்கூடிய பொருளாதாரத்தை பாதுகாப்பாக வைத்திட நிலம் மட்டுமே மிகச் சரியான ஒன்று. அதைத் தவிர தங்கம் மற்றும் வங்கியில் டெபாசிட்கள் என்று பிறவனவும் உண்டு. ஆனாலும் 100 சதவீதம் பாதுகாப்பானது நிலம் அல்லது பூமி மட்டுமே. அவ்வாறு பூமிகள் வாங்கும் போது கவனிக்க வேண்டிய பல்வேறு காரணிகளைக் கவனிக்காமல் விட்டால் வரக்கூடிய இழப்பு என்ன தெரியுமா? வாழ்க்கை. ஆம் வாழ்க்கையை இழக்க நேரிடலாம். அப்படி வாழ்க்கையை இழந்தவர்களைப் பற்றித்தான் இப்பதிவு.

உங்கள் அனைவருக்கும் அவசியமான ஒன்று. இதை பலருக்கும் தெரிய வைத்திடுங்கள். இப்பதிவினை ஷேர் செய்திடுங்கள். அது உங்களுக்கும் பயன் தரலாம்.

பொருளாதாரத்தில் முன்னேற விரும்பும் ஒவ்வொருவருக்கும், பின் புலம் இல்லாதவர்களுக்கும் வங்கிக் கடன் பெரும்பான்மையாக உதவுகிறது. புத்திசாலிகள் வங்கிகளைக் கொள்ளை அடிப்பார்கள். சாதாரணவர்கள் வங்கிகள் மூலம் வளர்ச்சி அடைவார்கள் இல்லையெனில் அழிக்கப்படுவார்கள். இது அவரவரின் வாழ்வியல் சூழலைப் பொறுத்தது.

இப்போது இரண்டு முக்கியமான விஷயத்தைப் பார்க்கலாம்.

ஒருவர் தான் கிரையம் பெற்ற சொத்தினை அரசு வங்கியிடம் அடமானம் வைத்து கடன் பெற்றார். நல்ல முறையில் தொழிலும் நடந்து கொண்டிருக்கிறது. கடனும் தொண்ணூறு சதவீதம் கட்டப்பட்டுக் கொண்டிருக்கிறது. இந்தச் சூழலில் கடன் பெற்ற வங்கியின் மேலாளார் மாறுகிறார்.

கார், பங்களா, ஆள், அம்பு என படாடோபமாக வாழ்ந்து கொண்டிருந்த கடன் வாங்கியவர் வீட்டுக்கு சிபிஐ வருகிறது. கைது செய்து ரிமாண்ட் செய்து ஜெயிலில் அடைக்கப்படுகிறார்.

ஏன்?

அவர் கடன் பெற வங்கியில் அடமானம் வைத்த சொத்து போலியானது என்று சிபிஐ குற்றம் சாட்டுகிறது. அது வேறொருவரின் சொத்து என்பதைக் கண்டுபிடிக்கிறது. நான்காண்டு காலம் வங்கி ஒன்றும் செய்யவில்லை. வங்கி லீகல் ஒப்பீனியன் பார்த்துதான் அடமானம் வைத்துக் கொண்டு கடன் கொடுத்திருக்கிறது. ஆனால் மோசடிச் சொத்துப் பத்திரம் என்று பின்னால் கண்டுபிடிக்கிறார்கள்.

விளைவு பொருளாதார மோசடிக் குற்றம் – அரசு வங்கியை ஏமாற்றியது தேசத்துரோகம் அல்லவா?

இதே போல மூன்றாம் நபர் சொத்துக் காப்புறுதிக் கடன் வாங்கியவர் ஒருவரும் பொருளாதார மோசடிக் குற்றப்புகாரில் சிக்கி, சிபியினால் கைது செய்யப்பட்டு சிறையில் அடைக்கப்படுகிறார்.

இருவரின் தொழிலும் முடங்கியது. சொத்துக்கள், வங்கிப் பரிவர்த்தனைகள் அனைத்தும் சீல் செய்யப்பட்டு விட்டது.

இனி என்ன செய்ய முடியும்? குற்றவாளிக்குத் தண்டனை நிச்சயம் அல்லவா?

ஏன் இந்த நிலை வந்தது?

கடன் வாங்கியவர்களை ஏமாற்றிச் சொத்து எழுதி வைத்தவர்கள் மீது வழக்கு இல்லை.

ஆவணங்களை சரிவர பரிசீலனை செய்யாது கடன் வழங்கிய மேலாளர், லீகல் வழங்கிய வக்கீல் மீது வழக்கு இல்லை.

ஆனால் ஏமாற்றப்பட்டவர் மீது வழக்கு.

ஏமாற்றியவர்களும், தன் வேலையைச் சரி வரச் செய்யாதவர்களின் மீதும் இங்கு வழக்கு ஏதும் இருக்காது.

இதுதான் இங்கு இருக்கும் சட்டம்.

சட்டத்தில் இருக்கும் ஓட்டையைப் பார்த்தீர்களா?

கடன் வாங்கியவர் கிரையம் கொடுத்தவர் மீது மோசடி வழக்குத் தொடுக்கலாம். ஆனால் தலைமீது தொங்கும் இந்தக் கத்தியெனும் வழக்குக்கு என்ன பதில் சொல்ல முடியும்?

கடன் வாங்கியவர்களின் வாழ்க்கை அழிக்கப்பட்டு விடும். அதுமட்டுமா, தீராத பழி வேறு.

ஆகவே நண்பர்களே, ஒரு சொத்தினை வாங்கும் முன்பு லீகல் ஒப்பீனியன் என்பதும், டைட்டில் டிரேஸ்ஸிங் என்பதும் வெகு முக்கியம் என்பதை என்றைக்கும் மறந்து விடாதீர்கள்.

குறிப்பு: சொத்துக்களின் லீகல் டிரேஸ்ஸிங் மற்றும் ஒப்பீனியன் ஆகியவைகளை எமது நிறுவனம் வழங்கும்.

 

நிலம் (75) - சூலூரில் பிரபல பில்டரின் மோசடி - லீகல் ஒப்பீனியன்

ஒரு இடத்தின் விலை எப்படி உயர்கிறது? எப்போதாவது யோசித்தது உண்டா? 

கோவை நூறடிச் சாலையில், பஸ் ஸ்டாண்ட் நோக்கி இருக்கும் இடத்தின் ஒரு செண்ட் விலை இரண்டு கோடியே நாற்பது லட்சம். அதே நூறடிச் சாலையில் குறுக்குச் சாலையில் இருக்கும் நிலத்தின் ஒரு செண்ட் விலை ஒரு கோடியே இருபது இலட்சம் ரூபாய்.

இப்படியான விலை உயர்வுக்கு காரணம் என்ன? தேவையா? இல்லை என்னவாக இருக்கும்? யோசித்தது உண்டா?

ஒரு பொருளின் தேவை அதிகரிக்க அதிகரிக்க விலை உயரும் என்று கேள்விப்பட்டிருக்கிறோம். ஒரு செண்டின் விலை கோடிகளுக்கு மேல் சென்றால் அந்த நிலத்தினை வாங்க போட்டி அதிகமிருக்காது. ஆனாலும் விலை உயர்ந்து கொண்டே போகிறது என்ன காரணம்?

யோசித்துப் பாருங்கள். இது உங்களுக்காக எழுப்பபட்ட கேள்வி. பதில் எனக்குத் தெரியும். ஆனால் எழுதப் போவதில்லை. நீங்கள் தான் யோசிக்க வேண்டும்.

சார், வங்கியில் ஆவணம் வைத்திருக்கிறோம். எதற்கு லீகல் பார்க்கணும்? வங்கியிலேயே லீகல் பார்த்துதான் லோனே கொடுப்பார்கள் என்று என்னிடம் அடிக்கடிச் சொல்வார்கள்.

உங்களுக்குத் தெரியுமா? தற்போது வங்கிகள் சொத்தினை மட்டும் நம்பிக் கடன் கொடுப்பதில்லை. கடன் வாங்குபவர் மீது இன்ஸ்சூரன்ஸ் போடச் சொல்லி விடுகிறது. 

வங்கிகளின் லீகல் பிராசசிங் 30 வருடங்கள் மட்டுமே இருக்கும். அதனால் அந்த சொத்தானது வில்லங்கம் இல்லாதது என்று சொல்ல இயலாது.

சூலூரில் ஒரு பிரபல கட்டுமான நிறுவனம் இரண்டு ஏக்கர் நிலத்தினை அக்ரிமெண்ட் போட்டு சுமார் 30 வீடுகளை கட்டி விற்றிருக்கிறது. அதில் மோசடி நடந்திருக்கிறது என்று தினமலர் செய்தி வெளியிட்டுள்ளது. செய்தியின் விபரம் புகைப்படத்தில் இருக்கிறது. பார்த்துக் கொள்ளுங்கள்.

இந்த வீட்டினை வாங்கியவர்களின் கதி இனி என்ன? முறைகேடான பத்திரம் போட்டு கிரையம் செய்யப்பட்டிருக்கிறது. நிலத்தின் உரிமையாளர் கையொப்பம் இல்லாமல் கட்டுமான நிறுவனம் வீடுகளை விற்றிருக்கிறது. அதைக் கூடவா வீடு வாங்கியவர்கள் பார்க்கவில்லை? லீகல் பார்த்திருப்பார்களே அவர்களால் இதைக் கண்டு பிடிக்க இயலவில்லையா?

அந்தளவுக்கா கேனத்தனமாக லீகல் பார்க்கப்பட்டிருக்கும்? 

இனி வழக்கு, இழப்பு, பிரச்சினை? இந்தச் செய்தி சொல்ல வருவது எனன்வென்றால் இழப்பு வீட்டினை வாங்கியவர்களுக்கு மட்டுமே. கட்டிட ஒப்பந்ததாரர் பணத்தைப் பெற்று விட்டார். அவர் இனி அதைத் திருப்பிக் கொடுத்தாலும், அவருக்கு அது வட்டி இல்லாத பணம். நிலத்தின் உரிமையாளருக்கு நிலம் உரிமையாகி விடும். முறைகேடாக வீடு வாங்கியவர்களுக்கு மட்டுமே இழப்பு.

இந்தப் பிரச்சினை கோர்ட்டுக்குச் சென்றால் இனி என்னென்ன செலவுகளும், அலைச்சலும் உண்டாகும். விளைவு ஏண்டா இந்த வீட்டினை வாங்கினோம் என்கிற நிலை. வங்கிக் கடன் வாங்கி இருந்தால் அது வேறு பிரச்சினை. 

ஒரு கட்டிய வீடு வாங்கப் போகின்றீர்கள் என்றால் அதற்கென என்னென்ன ஆவணங்களைப் பார்க்க வேண்டுமென்ற லிஸ்ட் இருக்கிறது. அது மட்டுமின்றி நிலத்தின் உரிமை முதலில் சரி பார்க்கப் பட வேண்டும். அதன் பிறகு கட்டிடத்தின் அனுமதி மற்றும் ஒப்பந்த அனுமதி ஆராயப்பட வேண்டும்.

சமீபத்தில் கோவையில் பிரபலமான ஒரு கட்டிட நிறுவனத்தின் வீட்டினை என் நண்பரின் வேண்டுகோளுக்கு இணங்க பார்க்கச் சென்றிருந்தேன். அப்கோர்ஸ் கட்டணச் சேவை. அந்த வீட்டினை வாங்கலாமா வாங்க கூடாதா என அடியேன் சொல்ல வேண்டும். 

வீட்டின் அமைப்பினைப் பார்க்கும் முன்பு நிலத்தின் அமைப்பினை ஆராய்ந்தால் வாஸ்து அல்லது நில அமைப்பு முற்றிலும் நெகட்டிவாக இருந்தது. அதுமட்டுமல்ல அவர்கள் வீட்டின் தன்மையையே மாற்றி இருந்தார்கள். மின் விளக்கு இல்லாமல் இருக்க இயலாது. மின் கட்டணம் அதிகமாகும். வீட்டிற்குள் அலுவலக செட்டப் வேறு. விலையோ கோடிக் கணக்கில். மாதா மாதம் சுமார் 6000 ரூபாய் மெயிண்டனன்ஸ் கட்டணம் வேறு வரும். இப்படியான ஒரு நவீன கட்டமைப்பில் இருந்தது அவ்வீடுகள். இம்மாதிரியான வீடுகளை விரும்பும் நபர்களும் இவ்வுலகில் உண்டு. அப்ரிஷியேசன் ஆகும் என்று சொல்வார்கள். ஒரு வீடு அப்ரிஷியேசன் ஆகும் என்றுச் சொல்வதெல்லாம் சுத்த ஹம்பக். வீடு இருக்க இருக்க பழையதாகும் என்பதை மறந்து விடக்கூடாது.

என்னைப் பொறுத்தவரை செங்கலுக்கும், கம்பிக்கும், சிமெண்டுக்கும் கொடுக்கும் விலையானது அர்த்தமுள்ளதாக இருக்க வேண்டுமென்று நினைப்பேன். ஆடம்பரமாக வாழ்வதன் அர்த்தமற்ற செலவுகள், செலவு செய்பவர்களின் எதிர்காலம் சூனியமாகி விடும். எத்தனையோ வீடுகள் விற்பனைக்கு வருகின்றன. பார்த்துப் பார்த்துக் கட்டி இருப்பார்கள். கடைசியில் விற்பனைக்கு வந்து விடும். வியாபாரம் என்பது வேறு, வசிப்பிடத்தினை விற்பது என்பது வேறு. 

லீகல் பார்க்கும் போது அதற்கென ஒரு சில வரையறைகள் உண்டு. அதை வைத்து லீகல் சரிபார்கக் வேண்டும். நான் என்னிடம் லீகல் செக்கிங்க் வருபவர்களிடம் பல வித ஆவணங்களைக் கேட்பேன். வெகுவாகச் சலித்துக் கொள்வார்கள். இன்றைய சலிப்பு நாளைக்கு ஆபத்தினை உருவாக்கி அமைதியின்மையை தருவிக்கும் சூழல் உண்டாகலாம்.

ஆகவே வீடோ அல்லது நிலமோ எதுவாக இருப்பினும் நல்ல அனுபவம் தெரிந்தவர்களிடம் லீகல் பார்த்து வாங்குங்கள். 

நிலம் என்பது நம்மை வாழ வைக்கும் ஒரு உயிரிடம். ஒரு சிலருக்கு ஒரு சில இடங்களே வாழ்க்கையில் முன்னேற்றத்தினையும், சந்தோஷத்தையும் தரும். அதற்காக அனுபவம் வாய்ந்தவர்களிடம் ஆலோசனை செய்யுங்கள்.

குறிப்பு: ஒரு சில இடங்களில் வீடுகள் வாங்கினால் நிம்மதியற்ற நிலை உண்டாகும். ஆகவே வீடுகள் வாங்கும் போது வெகு கவனம் தேவை.

நிலம் (7) - பிரிபடாத பாகச் சொத்து

எனக்குத் தெரிந்த நண்பரொருவருக்கு அவசரத் தேவை. அதனால் அவரின் நிலத்தினை விற்பனை செய்ய முடிவெடுத்து என்னிடம் வந்தார்.

இடத்தைப் பார்த்து விட்டு வந்த பிறகு டாக்குமெண்ட்களை கேட்டேன். கொண்டு வந்து கொடுத்தார். படித்த பிறகுதான் தெரிந்தது அது பிரிபடாத பாகச் சொத்து என்பது. அந்தச் சொத்தை எவருக்கும் விற்க முடியாது. வாங்கவும் மாட்டார்கள். நண்பருக்குப் பிரச்சினையோ தலைக்கும் மேல் இருக்கிறது. என்ன தான் வழி? இதற்கும் ஒரு வழி இருக்கிறது.

முதலில் அது என்ன பிரிபடாத பாக சொத்து என்பதைப் பார்க்கலாம்.

ஒரு ஏக்கர் நிலம் இருக்கிறது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள். இதில் இருபது செண்ட் நிலம் விற்கபடுகிறது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள். இந்த இருபது செண்ட் பூமிக்கு செக்குபந்தி குறிப்பிடாமல் பொதுவில் இருபது செண்ட் என்று எழுதிக் கொடுப்பார்கள். ஒரு ஏக்கரில் பொதுவில் இருபது செண்ட் என்றால் எந்தப்பக்கம் என்று நாம் கண்டுபிடிப்பது? இதைத்தான் பிரிபடாத பாக சொத்து என்றுச் சொல்வார்கள். 

ஒரு ஏக்கர் நிலத்தில் இந்த இருபது செண்ட் நிலம் எந்தப் பகுதியில் உள்ளது என்று பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்படவில்லை என்றால் இந்த நிலத்தை எவரும் வாங்க மாட்டார்கள்.

இப்போது புரிகிறதா என்ன பிரச்சினை என்று. 

இதை எப்படி விற்பது? இதுதான் உங்கள் பகுதிச் சொத்து என்று எப்படி பிரிப்பது? இதற்கென்று சில நடவடிக்கைகள் எடுத்து பாகச் சொத்தில் இது தான் எனது பங்கு என்று டாக்குமெண்ட் உருவாக்கிய பின்னர் தான் விற்க முடியும்.

ஆகவே சொத்து வாங்கும் போது செக்குபந்தியில் அதிக கவனம் தேவை என்று இப்போது உங்களுக்குப் புரிந்து இருக்கும்.

செக்குபந்தி மட்டும் சரியாக இருந்தால் போதுமா? நிச்சயம் போதாது. பிற விஷயங்களும் இருக்கின்றன. அது என்ன என்பதை வரக்கூடிய பகுதிகளில் பார்க்கலாம்.

குறிப்பு: மெயில் மூலமும், போன் மூலமும் ஆலோசனை கேட்போருக்கு இதுதான் சரியான தீர்வு என்று சொல்ல முடியாது. தங்களிடம் இருக்கும் டாக்குமெண்ட்களை தீர ஆய்வு செய்து படித்த பிறகுதான் மிகத் துல்லியமான தீர்வை வழங்க முடியும். ஆகவே டாக்குமெண்ட்களை எனக்கு கொரியரில் அனுப்பி வைக்கவும்.

மிக மிகத் துல்லியமான பத்திரங்கள் எழுதவும், லீகலுக்கும் அணுகலாம்.

முகவரி : 

கோவை எம் தங்கவேல்

ஸ்ரீ சாய் ரத்னம் பிராப்பர்ட்டீஸ் பிரைவேட் லிமிடெட்,

33, பாரதி நகர் 2வது தெரு, கணபதி,

கோயமுத்தூர் - 641006,

போன் : 9600577755

நிலம்(6) – பத்திரங்கள் எழுதும் போது கவனம்

சமீபத்தில் ஒருவர் தன் இரண்டு மனைகளை விற்பனை செய்ய சப்ரெஜிஸ்டர் அலுவலகத்திற்குச் சென்றிருக்கிறார். கிரையப்பத்திரம் எழுதும் போது சர்வே எண் தவறாக எழுதப்பட்டிருப்பதைக் கண்டுபிடித்திருக்கின்றார்கள். இந்தத் தவறு எப்படி ஏற்பட்டது என்று பார்த்தால் இவர் முன்பு கிரையம் பெற்றவரின் பத்திரத்திலும் இதே தவறு நடந்திருக்கிறது. இதை எவரும் கண்டுபிடிக்கவில்லை. இரண்டு பத்திரங்கள் தவறான சர்வே எண் குறிப்பிடப்பட்டு பதிவாகி இருக்கிறது. இதன் உண்மையான அர்த்தம் என்னவென்றால் இல்லாத சொத்துக்கு பத்திரம் இருக்கிறது என்பதுதான்.

இரண்டு பத்திரங்களில் பிரச்சினை இருக்கிறது. இதை எப்படிச் சரி செய்வது? வழி என்ன? என்று குழம்பிப் போய் நம்மிடத்தில் வந்தார்கள்.

பத்திரங்கள் எழுதும் போது மிகக் கவனமாய் இருத்தல் முக்கியம். அவசர அவசரமாக பத்திரம் எழுதுவது, தெரிந்தவர் தானே என நினைத்துக் கொண்டு எழுதுவது இதெல்லாம் செய்தால் எதிர்காலத்தில் பெரிய பிரச்சினை வரக்கூடிய சாத்தியம் இருக்கிறது.

கிராமப்புறங்களில் சொத்து வாங்குவது என்பது வேறு. அதே நகர்ப்புறங்களில் சொத்துக்கள் வாங்குவது என்பது வேறு. கிரையம் செய்யும் போது ஒவ்வொரு ஆவணங்களையும் சரி பார்த்து, சிட்டா, அ பதிவேடு மேலும் இன்ன பிற ஆவணங்களை கவனமாக ஆய்வு செய்தல் வேண்டும். சில லீகல் ஒப்பீனியன் வழங்கும் வக்கீல்களே தவறு செய்கின்றார்கள். ஆகவே வெகு கவனமாய் இருத்தல் மிக அவசியம்.

இல்லையென்றால் உழைத்துச் சேர்த்த பணத்தினை இழக்க நேரிடும்.