நிலம் (74) - உபரி நிலங்கள் - ஜாக்கிரதை

விரைவில் தமிழகத்தில் போர் தொடங்கப் போகிறது. 

முன்னெடுப்பாக பத்திரப்பதிவுத் துறையில் அதிகமான பத்திரங்கள் பதியப்படுகின்றன. பொங்கலுக்குள் உச்சத்தைத் தொடும். தேர்தல் தேதி அறிவிக்கப்பட்ட பிறகு மூன்று மாதங்கள் பதிவுத் துறையில் ஒன்றும் பதிவாகாது.

இந்தப் போர் அரசியல்வாதிகள் அனேகரின் வாழ்க்கையை முடித்து வைக்கும் என நினைக்கிறேன்.

வரவு செலவு கணக்கு வழக்குகள் இந்தப் போரில் சரி பார்க்கப்படும். விதியின் விளையாட்டில் சிக்கி சின்னாபின்னமாகப் போவது யாரோ தெரியவில்லை. பள்ளம் மேடாவதும், மேடு காணாமல் போவதும் விதியின் கையில் உள்ளது.

தேர்தலைப் போர் என்றுதான் சொல்ல வேண்டும்.

அதிகாரத்துக்கு வரப் போர் நடக்கிறது. இது மகாபாரதப் போரை விட கொடிதானதாக இருக்கும். துரியோதன சேனை மிகப் பெரிது. வலிமையானது. 

அதற்குத் தேர்தல் என்று பெயர். 

இந்தியாவில் சமீபத்தில் நடப்பது தேர்தல் இல்லை என்பது மனச்சாட்சி உள்ளவர்களுக்குத் தெரியும். எல்லாமும் விற்பனைக்கு மனச்சாட்சியும் கூடத்தான். சட்டம் எப்போதோ விற்பனைக்கு வந்து விட்டது.

சரி இந்த அக்கப் போர் எப்போதைக்கும் நடந்து கொண்டே தானிருக்கும். மக்களும் ஆட்டு மந்தைக் கூட்டம் போலத்தான்.

சமீபத்தில் கோவையின் மேற்கு மலைச்சாரல் பக்கம் ஒரு பிசினஸ் விஷயமாகச் சென்றிருந்த போது ஒரு விஷயம் கேள்விப்பட்டேன்.

அதற்கு முன்பாக ஒரு இடைச்செருகல்.

டேன் இந்தியா என்றொரு கம்பெனியைப் பற்றிக் கேள்விப்பட்டிருப்பீர்கள் என நினைக்கிறேன்.

ஒரு வித்தியாசமான வழக்கு நடந்தது. 

டேன் இந்தியாவிற்குச் சொந்தமான சொத்துக்களை விற்று, முதலீட்டாளர்களுக்கு பங்கிட்டுக் கொடுக்கும்படி கோர்ட் மூலம் சொத்து கைப்பற்றப்பட்டு விற்பனைக்கு கொண்டு வந்தார்கள்.

அந்த நேரத்தில் டேன் இந்தியா வைத்திருந்த நிலங்கள், நில உச்சவரம்பு மற்றும் சீர்திருத்தச் சட்டத்தின்படி, அனுமதி பெறாமல் இருந்த நிலமானது அரசின் சொத்து என வாதிடப்பட்டது.

அதாவது டேன் இந்தியா வாங்கிய நிலங்கள், இன்ன காரணத்துக்காக வாங்கப்படுகிறது, ஆகவே அனுமதி தாருங்கள் என நில உச்சவரம்பு ஆணையத்திடம் அனுமதி பெறாத காரணத்தால், ஒரு நிறுவனத்துக்கு ஒதுக்கப்பட்ட சீலிங் லிமிட் நிலத்தை விட, அதிகமாயுள்ள நிலமானது அரசுக்கு சொந்தமானது என்று வாதிடப்பட்டது.

இது சட்டப்படி சரியானதுதான். பின்னர் அரசுக்குச் சொந்தமான சொத்தினை எப்படி விற்று, முதலீட்டாளர்களுக்கு பங்கு பிரித்துக் கொடுக்க இயலும்? முடியாது. இடியாப்பச் சிக்கலுக்கு உள்ளானது அப்பிரச்சினை.

கோவை மேற்கு தொடர்ச்சி மலைப்பக்கம் இருக்கும் ஒரு சில கிராமங்களில் சுமார் 1800 ஏக்கர் நிலங்கள் உபரி நிலங்கள் என அறிவிக்கப்பட்டவை. அந்த நிலங்களைக் கிரையம் பெறுவது கூடாது. ஒரு சில பேராசை பிடித்தவர்களால் அந்த நிலங்களுக்குப் பட்டாக்கள் பெறப்பட்டு விற்பனை செய்ய முற்படுகிறார்கள்.

ஒரு சிலர் இன்னும் வியாக்கினமாக, வங்கியில் அடகு வைத்து பணம் பெற்று விடுகின்றார்கள். பத்திரப்பதிவு அலுவலகங்களில் இப்படியான நிலங்களின் தரவுகள் இருப்பதில்லை. ஆகவே பதிவு அலுவலகங்கள் பத்திரங்களைப் பதிவு செய்து விடுகின்றன.

கோவை மாவட்டத்தில் பொள்ளாச்சி, ஆனைமலை, தாராபுரம் போன்ற தாலுக்காக்களில் பெரும்பாலான நிலங்கள் உபரி நிலங்கள். அது பற்றிய நோட்டீஸ் நில உரிமையாளர்களுக்கு அனுப்பப்பட்டு வருகின்றன. பலரும் இதை மறைத்து விடுகின்றார்கள். 

இது பற்றிய விவரம் எவருக்கும் தெரிந்தபாடில்லை. 25 ஏக்கருக்கும் மேல் என்றாலோ, பிரித்து விற்பனை செய்கிறார்கள் என்றாலோ ஜாக்கிரதையாக இருந்து கொள்ளுங்கள். அதை எப்படிக் கண்டுபிடிப்பது என்றால் மிக நல்ல விஷயம் தெரிந்த லீகல் ஒப்பீனியன் வழங்குபவரிடம் ஆலோசனை பெறுங்கள்.

அதுமட்டுமல்ல மேட்டுப்பாளையம், காரமடை பகுதியில் பஞ்சமி பூமிகள் அதிகமுள்ளன. பெரும்பாலான கம்பெனிகள் இந்தப் பஞ்சமி பூமிகளில் தான் கட்டப்பட்டுள்ளன எனத் தெரிய வருகிறது.

கடும் உழைப்பில் கிடைக்கும் பணத்தினை சரியான நிலத்தில் முதலீடு செய்வது முக்கியம் என்பதை மறந்து விடாதீர்கள்.

உபரி நிலங்கள் மற்றும் சீலிங்க் லிமிட் பற்றித் தெரிந்து கொள்ள என்னை அணுகலாம். நிச்சயம் கட்டணம் உண்டு என்பதை தெரிவித்துக் கொள்கிறேன்.

நிலம் வாங்கும் முன்பு கவனிக்க வேண்டியவற்றை கவனித்து வாங்குங்கள்.

வாழ்க வளமுடன்...!

நிலம் (19) - பஞ்சமி நிலங்களை வாங்கலாமா?

இன்றைக்கு வெகு முக்கியமான ஒரு விஷயத்தைப் பற்றி விரிவாகப் பார்க்கலாம். சொத்துக்கள் வாங்கும் முன்பு கவனிக்க வேண்டிய முக்கியமான விஷயம் இது. பலரும் இதைக் கவனிப்பதில்லை. ஏனென்றால் இதைப் பற்றிய புரிதலும் விஷயமும் யாருக்கும் தெரிவதில்லை. 

சமீபத்தில் என்னுடைய நண்பர் தன்னுடன் ஒருவரை அழைத்து வந்து அறிமுகப்படுத்தினார். விஷயம் என்னவென்று கேட்டேன். கண்ணீர் விட்டு அழ ஆரம்பித்து விட்டார். சிறிது நேரம் அழட்டும் என்று விட்டு விட்டேன். பின்னர் விஷயத்தைக் கேட்டேன்.

தன் வாழ் நாள் சம்பாத்தியத்தில் அவர் சுமார் 4 ஏக்கர் நிலத்தினை கிரையம் பெற்றிருப்பதாகவும், கிரையம் பெற்று சுவாதீனத்தில் இருந்து வந்த சொத்தின் மீது தற்போது வழக்கு ஏற்பட்டுள்ளதாகவும் சொன்னார். 

“என்ன காரணம்?” என்றேன். 

”என்னவோ பஞ்சமி நிலங்கள் என்கிறார்கள்” என்றார். 

“நான் கிரையம் பெற்ற போது லீகல் ஒப்பீனியன் பார்த்துதான் தான் வாங்கினேன் என்றார்”. 

”வக்கீல் பஞ்சமி நிலங்களை தாழ்த்தப்பட்ட வகுப்பினர் மட்டுமே அனுபவிக்க முடியும் என்றும் வேறு எந்த வகுப்பினரும் பயன்படுத்த முடியாது என்றும் சொல்கிறார்” என்றார். ”என்ன செய்வதென்றே தெரியவில்லை” என்று மீண்டும் கண்ணீர் விட ஆரம்பித்தார்.

அவரிடம் கவலைப்பட வேண்டாம், உங்கள் பணத்தை முழுவதுமாகப் பெற்று விடலாம் எனவும், அதற்கு பல வழிகள் இருக்கின்றன எனவும் சொல்லி சமாதானப்படுத்தினேன். 

”பஞ்சமி நிலங்கள் என்றால் என்ன சார்? விளக்கம் தர முடியுமா?” என்றார்.

”கண்கெட்ட பிறகு சூரிய நமஸ்காரம் செய்து என்ன புண்ணியம்?  அது அவர் தவறல்ல, ஏதோ  மாட்டிக் கொண்டார் சரி செய்து கொடுத்து விடலாம்” என்று நினைத்துக் கொண்டேன்.

இனி பஞ்சமி நிலங்கள் என்றால் என்ன என்பது பற்றிப் பார்க்கலாம்.

1981 ஆம் வருடம் செங்கல்பட்டு மாவட்ட கலெக்ட்ராக இருந்த டெரமென் ஹீர் என்பவர் தலித் தாழ்த்தப்பட்ட மக்களின் வெகு மோசமான வாழ்க்கைத் தரத்தினையும், நிலச் சுவான் தார்களால் அவர்கள் கொத்தடிமையாக வாழும் கொடுமையும், தலித் வகுப்பினரை முன்னேறச் செய்வதற்கு ஒரு திட்ட அறிக்கையைத் தயாரித்து பிரிட்டிஷ் அரசுக்கு அனுப்பி வைத்தார். பெரும் நிலக்கிழார்களால் கொத்தடிமையாக்கப்பட்டு பல்வேறு கொடுமைகளை அனுபவித்து வந்த தலித் மக்களின் வாழ்வாதாரத்தினையும், சமூகத்தில் அவர்களுக்கு தகுந்த மரியாதை கிடைப்பதற்காகவும் 1892ம் வருடம் பிரிட்டிஷ் அரசு தாழ்த்தப்பட்ட மக்களுக்கு தமிழகத்தில் சுமார் 12,00,000 ஏக்கர் நிலத்தினை வழங்குவதற்காக டிப்பரஸ்டு கிளாஸ் லேண்ட் ஆக்ட் 1892 (Depressed Class Land Act 1892) பிரிட்டிஷ் பார்லிமெண்டில் சட்டம் கொண்டு வந்தது. இந்த நிலத்தினைத்தான் பஞ்சமி நிலங்கள் என்று  சொல்கிறோம்.

இந்த பஞ்சமி நிலங்களை பத்து ஆண்டுகளுக்கு யாருக்கும் விற்கவோ, லீசுக்கு விடவோ, மாற்றம் செய்யவோ கூடாது. பத்து ஆண்டுகள் கழித்து தலித் வகுப்பினருக்கு மட்டுமே மாற்றம் செய்து கொடுக்கலாம். எந்தக் காரணத்தைக் கொண்டும் வேற்று வகுப்பினருக்கு விற்கவோ, லீசுக்கோ, குத்தகைக்கோ முடியாது. அவ்வாறு செய்தால் அந்த ஒதுக்கீடு ரத்துச் செய்யப்பட்டு அரசு கையகப்படுத்தி விடும் என்று சில கண்டிஷன்கள் அந்தச் சட்டத்தில் இருந்தன. அவ்வாறு திரும்பப் பெறப்படும் நிலத்திற்கு அரசு எந்த வித இழப்பீடும் கொடுக்காது என்பது மேலும் ஒரு முக்கியமான விஷயம்.

இந்த நிலத்தினை வேறு எவரும் வாங்கவோ விற்கவோ முடியாது. ஆனால் என்ன நடக்கிறது? இது பற்றிய விபரங்கள் தெரியாதவர்களைப் பயன்படுத்திப் பத்திரங்களை உருவாக்கி கிரையம் செய்து கொடுத்து விடுகின்றனர். ஒரு சிலர் தெரிந்தே இந்த வேலையில் ஈடுபடுகின்றனர். பெரும்பான்மையான மக்களுக்கு பஞ்சமி நிலங்கள் என்றால் என்னவென்றே தெரியாது. தெரியாத காரணத்தால் பிரச்சினைகளில் மாட்டிக் கொள்கின்றார்கள்.

அதுமட்டுமல்ல ஒரு சில விஷமிகள் போலிப் பத்திரங்களை உருவாக்கி விடுகின்றார்கள். அவ்வளவு எளிதில் கண்டுபிடித்து விட முடியாதவாறு பல்வேறு ஆவணங்களை உருவாக்கி விடுகின்றனர். விளைவு பிரச்சினை வந்து விடுகின்றது.

ஆகவே நண்பர்களே சொத்துக்கள் வாங்கும் முன்பு வெகு கவனமாக ஆராய்ந்து பார்த்து வாங்க வேண்டும் என்பதைக் கவனத்தில் கொள்க.