நிலம் (37) - அரசின் புதிய வழிகாட்டி மதிப்பு

நீதிமன்றங்களின் ஒரு சில தீர்ப்புகள் எனக்குள் பல்வேறு கேள்விகளை உருவாக்கி விடுகின்றன. பஞ்சாயத்து அப்ரூவ்டு மனைகள் என்று ஒரு விஷயமே இல்லாத போது பஞ்சாயத்து போர்டு அப்ரூவ்ட் மனைகள் என்று விற்பனை நடந்த போது எந்த அரசும், அரசு அமைப்பும் கண்டு கொள்ளவே இல்லை. ஒரு பதிவாளரின் வேலை எந்த ஆவணமாக இருந்தாலும் பதிவு செய்து கொடுத்தல் என்பது சட்டம் என்றாலும் இப்போது பதிவாளர்கள் பல்வேறு கேள்விகளைக் கேட்கின்றார்கள். ஆவணங்களைக் கேட்கின்றார்கள். அவர்கள் ஏதும் தவறு நேர்ந்து விடக்கூடாது என்பதற்காகக் கேட்கின்றார்கள் என்று வைத்துக் கொள்ளலாம்.

நில வகைகள் பிரிக்கப்பட்டுள்ளன. அதற்கேற்ற வரிகள் விதிக்கப்பட்டுள்ளன. வீட்டு மனைகளை அப்ரூவல் செய்ய தனி அரசு அமைப்புகள் இருக்கின்றன. இருந்த போதிலும் பஞ்சாயத்து அப்ரூவ்ட் என்றுச் சொல்லி வீட்டு மனைகள் விற்பனை செய்யப்பட்டன. இவை அனைத்தும் அரசுக்கும் தெரியும், நீதிமன்றங்களுக்கும் தெரியும். எவரும் நடவடிக்கை எடுத்ததே இல்லை. ஆனால் திடீரென்று பஞ்சாயத்து அப்ரூவ்ட் மனைகள் சட்ட விரோதமானவை என்றுச் சொல்லி மனைப்பதிவினை தடுக்கிறது நீதிமன்றம். பதிவகங்களும் பத்திரங்களை பதிவு செய்ய மறுக்கின்றன. இதற்கு முன்பு பதிவு செய்யப்பட்டவைகள் சட்டத்திற்குப் புறம்பானவை தானே? அதை என்ன செய்வது? சட்டத்திற்குப் புறம்பாக பதிவு செய்யப்பட்ட அன் அப்ரூவ்ட் மனைகளை அரசு ஒரு ஆணை பிறப்பித்து அப்ரூவ்ட் மனைகளாக மாற்றலாம் என்கிறது. அதற்கும் பல்வேறு கட்டணங்களை விதித்திருக்கிறது. இந்தக் கட்டணங்களைச் செலுத்துவதை விட அப்ரூவல் செய்திருக்கலாம் என்று இப்போது பலரும் நினைக்கின்றார்கள். அது தண்டனை என்றே கருத வேண்டி இருக்கிறது.

விகடனில் அரசின் அதிரடி அறிவிப்பான வழி காட்டி மதிப்புக் குறைப்பு பற்றிய வெளிவந்திருந்த கட்டுரையை உங்களிடம் பகிர்ந்து கொள்ள விரும்பினேன். அதற்காகத்தான் இந்தப் பதிவு.

இனி அந்தப் பதிவினைப் படியுங்கள்:

=====================================

தமிழ்நாடு அரசு, வழிகாட்டி மதிப்பினை 33% குறைப்பதாக பிரம்மாண்ட அறிவிப்பினை வெளியிட்டுள்ளது. இந்த அறிவிப்பினால்  பொது மக்களுக்கு இமாலயப் பலன் கிடைக்கும் என்கிற மாதிரி ஒரு பொய்த் தோற்றத்தை உருவாக்கி இருக்கிறார்கள். ஆனால், அந்த அறிவிப்பின் இறுதியில், இந்த மதிப்புக் குறைவினால் ஏற்படும் வருவாய் இழப்பை ஈடுகட்ட ஆவணங்களின் பதிவுக் கட்டணம் 1 சதவிகிதத்திலிருந்து 4 சதவிகித மாக உயர்த்தப்படுவதாகக் கூறப்பட்டுள்ளது.

ஏற்கெனவே, அங்கீகாரம் பெறாத மனைப் பிரிவு விவகாரத்தில் சிக்கித் தவிக்கும் தமிழக ரியல் எஸ்டேட்  துறைக்கு இது மற்றுமொரு சோதனையாக வந்து சேர்ந்திருக்கிறது.

அரசினால் உயர்த்தப்பட்ட பதிவுக் கட்டணம் 4 சதவிகிதத்திலிருந்து 1 சதவிகிதமாகக் குறைக்கப்பட வேண்டும். ஏனென்றால், பொது மக்களுக்கு ஒரு சலுகை வழங்கும்போது அரசுக்கு வருவாய் இழப்பு ஏற்படத்தான் செய்யும். அதை ஈடுகட்ட அதே துறையில் வரி விதிக்கமாட்டார்கள். வேறு ஆடம்பரப் பொருள்கள், மதுபானங்கள் போன்று சில இனங்கள் மீது கூடுதல் வரி விதித்து அந்த இழப்பை ஈடுகட்டுவார்கள். எனவே, பதிவுக் கட்டணத்தை உடனே குறைத்தாக வேண்டும்.

அடுத்து, கட்டடங்களுக்குப் பொதுப்பணித் துறை மதிப்பில் இருந்து 33% சலுகை வழங்க வேண்டும். தமிழகத்தில் தற்போதுள்ள வழிகாட்டி முறை 1977-ம் ஆண்டு உருவாக்கப்பட்டது. அது, முதல் மூன்றாண்டுகளுக்கு அல்லது ஐந்தாண்டு களுக்கு ஒருமுறை, சில சமயத்தில் ஆண்டுதோறும் மாற்றி அமைக்கப்படும். கடந்த 2010-ம் ஆண்டு  வழிகாட்டி மதிப்பு உயர்த்தப்பட்டது  ஓரளவுக்கு நியாயமாக இருந்தது. ஆனால், 2012-ல்  திடீரென்று ஏராளமான இடங்களில் வழிகாட்டி மதிப்பு மீண்டும் திடீரென உயர்த்தப்பட்டது. இந்த முறை 5 மடங்கு, 10 மடங்கு, 20 மடங்கு ஏன் அதற்கு மேலும் கூட மதிப்பு உயர்த்தப்பட்டது. இதனால் பதிவுத் துறையின் வருமானம் வீழ்ந்தது. நிர்ணயித்த இலக்கில் பாதிகூட தேறவில்லை. 

பல இடங்களில் விற்பனை விலையைவிட, வழிகாட்டி மதிப்பு மிக அதிகமாக இருந்ததால் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் கடுமையாகப் பாதிக்கப் பட்டு மாநிலத்தின் பொருளாதாரம் பெரும் வீழ்ச்சியைச் சந்தித்து. நடுத்தர வர்க்கத்தினரின் இல்லக் கனவு தகர்க்கப்பட்டது.

இப்போது மனை வாங்கும் எல்லோருக்கும் சின்ன சாக்லேட் தந்துவிட்டு, வீட்டோடு சொத்து வாங்குபவர்களிடம் பிக் பாக்கெட் அடிக்கப்படு கிறது. பதிவுத்துறை தலைவரின் சுற்றறிக்கையின்படி, கட்டடங்களின் மதிப்பு 33% குறைக்கப்படவில்லை. முன்புபோலவே உள்ளது. இந்த அறிவிப்பால், மனை வாங்குபவர்களுக்கு ரூ.1 லட்சத்துக்குக் கிடைக்கும் சலுகை ரூ.630 மட்டுமே. இது அகோரப் பசியால் தவிப்பவர்களுக்கு ஆரஞ்சு மிட்டாய் கொடுத்து ஏமாற்றும் வேலை.

8.6.17 நிலவரப்படி, முத்திரைக் கட்டணம் 7%, பதிவுக் கட்டணம் 1% எனப் பத்திரப் பதிவுச் செலவு மொத்தம் 8 சதவிகிதமாக இருந்தது. இப்போது, முத்திரை கட்டணம் 7% பதிவுக் கட்டணம் 4 சதவிகிதமாக மொத்தம் 11 சதவிகிதமாக அது உயர்ந்துள்ளது.  

இன்றைக்கு, ரூ. 1 லட்சம் மதிப்புள்ள மனையில் கட்டப்பட்ட  ரூ.1 லட்சம் மதிப்புள்ள வீட்டோடு சொத்து வாங்குவதாக வைத்துக்கொண்டால், 

சொத்து மதிப்பு -   ரூ.2,00,000

முந்தைய கணக்கீடு :

முத்திரைக் கட்டணம்  -  ரூ. 14,000

பதிவுக் கட்டணம் - ரூ.2,000

மொத்தப் பத்திரப் பதிவுச் செலவு - ரூ.16,000

புதிய கணக்கீடு: 

மனையின் அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு 33% குறைக்கப்பட்டதால், ரூ.1 லட்சம் மதிப்புகொண்ட  மனையின் தற்போதைய மதிப்பு ரூ.67,000. அதற்கு 11% பத்திரப் பதிவுச் செலவு ரூ.7,370. ரூ.1 லட்சம் வீட்டுக்கு மொத்தச் செலவு  ரூ.11,000. ஆக மொத்தம்  ரூ.18,370 பத்திரப் பதிவுக்குச் செலவிட வேண்டும். அதாவது, அரசுக்குக் கூடுதல் வருமானம் ரூ.2,370 இதுதான் சலுகை வழங்கும் லட்சணமா? பதிவுத் துறை பற்றிய அறிவிப்பு,  வலது கையால் தந்துவிட்டு இடது கையால் பிடுங்கிக் கொள்வதைப் போலத்தான் உள்ளது.

பொதுவாக, தமிழ்நாட்டில் கட்டடத்தோடு விற்கப்படும் சொத்துகள்தான் அதிகம். அதுவும் கட்டடங்கள் அனைத்தும் ரூ.1 லட்சம் என மதிப்பிட முடியாது. பல லட்சங்கள், கோடி ரூபாய்கள் மதிப்புள்ள கட்டடங்கள்கூட இருக்கின்றன. எனவே, அரசின் அறிவிப்பால், சொத்து வாங்குபவர்களின் செலவுதான் அதிகரிக்குமே தவிர குறையாது. 

மேலும், மனையின் மதிப்பு 33% குறைக்கப்படுவ தால், சொத்தின் மதிப்புக் குறையும். இதனால், கறுப்புப் பணப் புழக்கம் அதிகரிக்கும். உதாரணமாக,   ஒரு மனையை ஒருவர் சில மாதங்களுக்கு முன் ரூ. 1 கோடிக்கு வாங்கியிருக்கிறார் என்று வைத்துக் கொள்வோம். இதற்குக் குறைவாக அவர் அந்த மனையை விற்கமாட்டார்.  ஆனால், இப்போது பத்திரத்தில் காட்டப்போவது ரூ.67 லட்சம் மட்டுமே. ஆக, ரூ.1 கோடி கைமாறும் நிலையில் ரூ.33 லட்சம் கறுப்புப் பணமாக மாற வாய்ப்புள்ளது.  

ஆகமொத்தத்தில், இந்த அறிவிப்பினால்,  சமூகத்துக்கும் பொதுமக்களுக்கும் எந்தப் பலனும் இல்லை. யாரை ஏமாற்ற இந்த 33% குறைப்பு அறிவிப்பு என்று தெரியவில்லை. எல்லாம் அந்த ‘சாமி’க்கே வெளிச்சம்!

Posted Date : 06:00 (18/06/2017)

குறைக்கவில்லை... அதிகரித்திருக்கிறார்கள்... தமிழக அரசின் கைடுலைன் வேல்யூ மேஜிக்!

- ஆ.ஆறுமுக நயினார், வழக்கறிஞர், முன்னாள் கூடுதல் பதிவுத் துறை தலைவர்

நன்றி : நாணயம் விகடன்