குரு வாழ்க ! குருவே துணை !!

தளத்திற்கு வருகை தந்த உங்களுக்கு அன்பு வணக்கங்கள்! - தொடர்பு கொள்ள : covaimthangavel@gmail.com
Showing posts with label பத்திரங்கள். Show all posts
Showing posts with label பத்திரங்கள். Show all posts

Saturday, September 24, 2016

நிலம் (31) - பட்டாவா? பத்திரமா? எது சரி?

’என்ன இது தங்கவேல் பிரச்சினைகளாகவே எழுதிக் கொண்டிருக்கின்றாரே? பிரச்சினைகளே இல்லாத பூமி இல்லையா”’ என்று நினைத்துக் கொள்ள வேண்டாம். அதெல்லாம் இருக்கிறது. பிரச்சினைகளை ஏன் எழுதுகிறேன் என்றால் நிலம் வாங்குபவர்கள் புரிந்து கொள்ள வேண்டும் என்பதற்காகத்தான். எந்த வித பிரச்சினையும் இல்லாத பல கிரையங்கள் நடந்து கொண்டே இருக்கின்றன. பிரச்சினைகள் இருப்பதால் தானே கோர்ட்டுகளும், காவல்துறையும் இருக்கின்றன? 

தெரிந்த ஒருவர் பூமி கிரையம் வாங்க முடிவு செய்து வில்லங்கங்களை எல்லாம் பரிசோதித்து விட்டு அட்வான்ஸ் தொகையும் செலுத்தி இருக்கிறார். லீகல் ஒப்பீனியனுக்காக என்னிடம் வந்தார்.

அனைத்தும் சரியானதாக இருந்தது. பத்திரத்தில் உள்ள இடத்தின் அளவும் பட்டாவின் இடத்தின் அளவும் வேறு வேறாக இருந்தது. அதைக் குறிப்பிட்டு பட்டாவில் இருக்கும் பூமிக்கு மட்டுமே பணம் கொடுங்கள் என்றுச் சொல்லி விட்டேன்.

இவர் பூமியின் உரிமையாளரிடம் சென்று நான் சொன்னதாகச் சொல்லி அவரை என்னிடம் ஏதும் சொல்லாமல் அழைத்துக் கொண்டு வந்து விட்டார். இது போன்ற பிரச்சினைகள் வேறு வரும். இதையும் சமாளிக்க வேண்டும்.

”பத்திரத்தில் நான் எழுதி வாங்கிய சொத்து குறிப்பிடப்பட்டிருக்கிறது. அதற்குத்தானே விலை பேசினோம். இப்போது பட்டாவில் இருக்கும் சொத்துக்கு மட்டும் தான் பணம் கொடுக்க வேண்டும் என்றுச் சொன்னீர்களாமே இது நியாயமா? இப்படிச் சொல்லலாமா?” என்று கோபத்துடன் பேசினார்.

அவரிடம் ”அய்யா பத்திரத்தில் அந்தச் சொத்தின் உரிமையாளர் நீங்கள் தான் என்று இருப்பது சரிதான். ஆனால் பட்டாவில் இவ்வளவு இடம் தானே உங்கள் பெயரில் இருக்கிறது? உள்ள இடத்திற்குத் தானே காசு கொடுக்க முடியும்? இல்லாத இடத்திற்குப் பணம் எப்படித் தருவது? என்று கேட்டேன். ”அதெல்லாம் முடியாது” என்று வம்பு செய்ய ஆரம்பித்து விட்டார். இதெல்லாம் திருந்தாத கேசு என நினைத்துக் கொண்டு, “சரிங்க, நீங்க பத்திரத்தில் உள்ளபடி பட்டாவை பெற்றுக் கொடுங்கள். முழுப் பணத்தையும் பெற்றுக் கொள்ளுங்கள்” என்றுச் சொன்னேன்.

ஜெயித்து விட்ட நினைப்பில், ”இப்பச் சொன்னீங்களே, இது சரி, நான் பட்டாவுடன் வருகிறேன்” என்றுச் சொல்லி சென்று விட்டார். ஆயிற்று மூன்று மாதங்கள். 

ஆள் அரவமே இல்லாமல் இருக்க தெரிந்தவரை அழைத்து விசாரணை செய்தேன். ”இன்னும் இரண்டு நாட்களில் ஒப்பந்த தேதி முடிகிறது அதற்குள் அவரை உங்களிடம் அழைத்து வருகிறேன்” என்றுச் சொன்னார். அவர் மீண்டும் வந்தார். பட்டாவில் மாற்றம் செய்ய முடியவில்லையாம். ”என்னென்னவோ செய்து பார்த்து விட்டேன், முடியவில்லை” என்றார்.

ஆள் ஒன்றும் செய்திருக்க மாட்டார் என்பது எனக்குத் தெரியும். கடைசி நேரத்தில் முழுப்பணத்தையும் பெற்று விடலாம் என்ற திட்டம் அவருக்கு. மீண்டும் சர்வே செய்து விடலாம் என்றொரு முடிவினை அவரிடத்தில் சொன்னேன். அவருக்கு முகமெல்லாம் மாறி விட்டது.  ”அதான் ஏற்கனவே அளந்து கொடுத்து விட்டேனே இனிமேலும் என்ன இருக்கிறது அளப்பதற்கு, என்னால் மீண்டும் செலவு செய்ய முடியாது” என்றார் அவர்.

”நாங்கள் செலவு செய்து அளக்கிறோம், நீங்கள் செலவு செய்ய வேண்டாம்” என்றவுடன் அவரால் மறுக்க முடியவில்லை.

மீண்டும் சர்வே செய்த போது பட்டாவில் குறிப்பிட்டுள்ள இடத்தினை விட மேலும் நில அளவு குறைந்தது. பாதைக்கு பூமியை எடுத்திருக்கிறார்கள். அதைக் கணக்கிடாமல் முன்பு அளந்த சர்வேயர் இருக்கும் அளவீடுகளின் படியே அளந்து கொடுத்து விட்டார். மேலும் பிரச்சினை ஆரம்பித்தது.

அவரிடம் ”பாதைக்கு கொடுத்த பூமிக்கு பணம் எப்படிக் கொடுப்பது? பட்டாவில் இருக்கும் பூமிதான் அனுபோக பாத்தியத்தில் இருக்கிறது அதற்குத்தான் பணம் கொடுக்க முடியும்” என்று படாதபாடு பட்டு புரியவைத்து அதன் பிறகு தான் கிரையம் செய்து கொடுத்தார்.

இந்தக் கிரையப் பத்திரத்தை கொஞ்சம் விஷயமாக எழுத வேண்டும். இதைக் கவனத்தில் வைத்துக் கொள்ளுங்கள். 

ஆகவே பட்டாவில் இருக்கும் பூமி தான் அனுபோக பாத்தியதை உள்ளது. அதற்கு தான் பணம் கொடுக்க வேண்டும். பத்திரத்தில் உள்ள பூமியின் அளவுக்குப் பணம் கொடுக்க வேண்டாம் என்பது புரிந்து இருக்கும் என நினைக்கிறேன். பத்திரத்தில் இருக்கும் அளவும் பட்டாவில் இருக்கும் அளவும் ஒன்றாக இருந்தால் பிரச்சினை இல்லை.

Saturday, November 1, 2014

நிலம் (14) - இப்படியும் பிரச்சினை வருமா?

மாலை நேரம். மழை தூரிக் கொண்டிருந்தது. சிலு சிலுவென காற்று. அலுவலகத்தில் அமைதியாக அமர்ந்து கொண்டு பத்திரங்களைப் படித்துக் கொண்டிருந்தேன்.

என்னைத் தேடிக் கொண்டு ஒரு வயதானவர் வந்தார். வரவேற்று அமர வைத்து அவரிடம் பேசிக் கொண்டிருந்தேன். மெதுவாக அவர் வந்த காரணமென்ன என விசாரித்தேன்.

அவர் சொன்னதைக் கேட்டதும் எனக்கு தலை சுற்றியது. 

எந்த ஒரு பிரச்சினைக்கும் முடிவு என்பது உண்டு என்பது என்னைப் பொறுத்தவரை உண்மையே. தேவர் சமுதாயத்தில் பிறந்ததால் என்னவோ எனக்கு விசுக்கென்று மூக்கின் மீது கோபம் வந்து விடும். ஆள் சரியில்லை என்றால் அடுத்த நொடியில் முடிவெடுத்து விடுவேன். இப்போதெல்லாம் அப்படி இல்லை. 

எனது குரு நாதர் தனபால் அவர்கள் நில பேரங்களில் நடந்து கொள்ளும் விதம், அவர் எப்படி ஒவ்வொரு நில பேரங்களையும் வெற்றிகரமாக செய்கிறார் என்பதற்கு காரணம் இருப்பதைக் கண்டுபிடித்தேன். 

பொறுமை, நிதானம் மேலும் ஒரு காரணம் உண்டு (அது ரகசியம்)

அவரின் வழிகாட்டுதலின் காரணமாக, அவரிடமிருந்து நான் கற்றுக் கொண்ட பாடத்தின் காரணத்தால், சமீபத்தில் குத்து வெட்டாக நடந்து விட வேண்டிய ஒரு பிரச்சினையை வெகு சுமூகமாக முடித்தேன். அது ஒரு தனிக்கதை. அதை இன்னொரு பதிவாகப் பார்க்கலாம்.

சரி பெரியவர் பிரச்சினையைப் பார்ப்போம்.

பெரியவர் மூன்று ஏக்கர் நிலத்தினை ஒரு கூட்டுக்குடும்பத்திடம் இருந்து கிரையம் பெற்றிருக்கிறார். கொஞ்ச நாள் சென்ற பிறகு மூன்று ஏக்கரில் சுமார் இரண்டு ஏக்கரை வேறொருவருக்கு விற்றிருக்கிறார். நாட்கள் கழிந்தன. மீதமிருக்கும் ஒரு ஏக்கர் நிலத்தினைக் கிரையம் செய்து கொடுக்க சுத்தம் செய்ய முயன்ற போது வேறொருவர் வந்து தடுத்திருக்கிறார். அந்த ஒரு ஏக்கர் பூமி எனக்குச் சொந்தமென்று சொல்லி இருக்கிறார் தடுத்தவர்.

இருவரும் ஆவணங்களைப் பரிமாறிக் கொண்டிருக்கிறார்கள். பெரியவரிடம் முன்பு நிலத்தை விற்றவர்களில் ஒருவர் ஒரு ஏக்கரை வேறொருவருக்கு விற்றிருக்கிறார். 

கூட்டுக் குடும்பச் சொத்தினை குடும்ப உறுப்பினர்கள் அனைவரும் சேர்ந்து ஒன்றாக விற்று விட்டார்கள், மீண்டும் மறுபடியும் விற்ற சொத்தை வேறு ஒருவருக்கு கூட்டுக் குடும்பத்தில் இருந்த ஒருவர் மூலம் விற்க முடியுமா? இதுதான் பிரச்சினை. 

இதில் நடந்திருப்பது என்ன தெரியுமா?

கூட்டுக்குடும்பமாக இருந்தவர்கள் சொத்தினை விற்கும் போது கோர்ட்டில் பாகம் கேட்டு வழக்குத் தொடுத்திருக்கின்றார்கள். வழக்கு நிலுவையில் இருக்கும் போதே இவர்களின் பணத்தேவைக்காக பெரியவரிடம் சொத்தில் ஒரு பகுதியை விற்றிருக்கின்றார்கள். இது தெரியாமல் பெரியவர் சொத்தினை வாங்கி இருக்கிறார். பெரியவர் தான் வாங்கிய மூன்று ஏக்கர் பூமியில் இரண்டு ஏக்கர் நிலத்தினை விற்று விட்டார். 

கோர்ட்டு மூலம் பாகம் பிரிக்கப்பட்டு அவரவர் சொத்துக்கு பாகம் வந்ததும் பாகத்தைப் பெற்றவர் மீண்டும் அந்தச் சொத்தில் ஒரு ஏக்கரினை வேறொருவருக்கு விற்றிருக்கின்றார்.

பெரியவர் கிரையம் பெற்றதும், விற்றதும் சட்டப்படி சரியானது அல்ல. இதில் தவறு செய்திருப்பவர்கள் அந்தக் கூட்டுக் குடும்பத்தார்கள். வழக்கு கோர்ட்டில் இருக்கும் போதே சொத்தினைக் கிரையம் செய்து கொடுப்பது கிரிமினல் குற்றம்.

இப்போது பெரியவருக்குப் பிரச்சினை. சொத்தின் விலையோ பெரிது. என்ன செய்வது? கையைப் பிசைந்துக் கொண்டிருக்கின்றார் பெரியவர்.

பிரச்சினையை சுமூகமாக முடிக்க வேண்டும். பார்ப்போம். 

சொத்து வாங்கும் முன்பு கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்களை டெம்ப்ளேட்டாக எழுத முடியாது. பலரும் மெயிலில் கேட்கின்றார்கள். எப்படி எழுதுவது? சாத்தியமிருக்கிறதா? ஒவ்வொரு சொத்துக்கும் ஒவ்வொரு வரலாறு இருப்பதைக் கவனித்துக் கொண்டுதானே வருகின்றீர்கள்?

குறிப்பு: லீகல் ஒப்பீனியனுக்கு எவ்வளவு கட்டணம் என்று பலர் கேட்கின்றார்கள். பல பேர் போனில் விபரம் கேட்கின்றார்கள். லீகல் ஒப்பீனியனுக்கு ரூபாய் 25,000/- கட்டணம். இதில் பத்திரத்தின் டிராப்டும் அடங்கும். கிரையம் முடித்ததும் மீண்டும் லீகல் ஒப்பீனியன் வழங்கப்படும். கட்டணத்தை ஆவணங்களுடன் வங்கி வரையோலையாக “M.THANGAVEL" என்ற பெயருக்கு அனுப்பி வைக்கவும். 

அலுவலக முகவரி மேலே இருக்கிறது.




Thursday, June 12, 2014

நிலம் (7) - பிரிபடாத பாகச் சொத்து

எனக்குத் தெரிந்த நண்பரொருவருக்கு அவசரத் தேவை. அதனால் அவரின் நிலத்தினை விற்பனை செய்ய முடிவெடுத்து என்னிடம் வந்தார்.

இடத்தைப் பார்த்து விட்டு வந்த பிறகு டாக்குமெண்ட்களை கேட்டேன். கொண்டு வந்து கொடுத்தார். படித்த பிறகுதான் தெரிந்தது அது பிரிபடாத பாகச் சொத்து என்பது. அந்தச் சொத்தை எவருக்கும் விற்க முடியாது. வாங்கவும் மாட்டார்கள். நண்பருக்குப் பிரச்சினையோ தலைக்கும் மேல் இருக்கிறது. என்ன தான் வழி? இதற்கும் ஒரு வழி இருக்கிறது.

முதலில் அது என்ன பிரிபடாத பாக சொத்து என்பதைப் பார்க்கலாம்.

ஒரு ஏக்கர் நிலம் இருக்கிறது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள். இதில் இருபது செண்ட் நிலம் விற்கபடுகிறது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள். இந்த இருபது செண்ட் பூமிக்கு செக்குபந்தி குறிப்பிடாமல் பொதுவில் இருபது செண்ட் என்று எழுதிக் கொடுப்பார்கள். ஒரு ஏக்கரில் பொதுவில் இருபது செண்ட் என்றால் எந்தப்பக்கம் என்று நாம் கண்டுபிடிப்பது? இதைத்தான் பிரிபடாத பாக சொத்து என்றுச் சொல்வார்கள். 

ஒரு ஏக்கர் நிலத்தில் இந்த இருபது செண்ட் நிலம் எந்தப் பகுதியில் உள்ளது என்று பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்படவில்லை என்றால் இந்த நிலத்தை எவரும் வாங்க மாட்டார்கள்.

இப்போது புரிகிறதா என்ன பிரச்சினை என்று. 

இதை எப்படி விற்பது? இதுதான் உங்கள் பகுதிச் சொத்து என்று எப்படி பிரிப்பது? இதற்கென்று சில நடவடிக்கைகள் எடுத்து பாகச் சொத்தில் இது தான் எனது பங்கு என்று டாக்குமெண்ட் உருவாக்கிய பின்னர் தான் விற்க முடியும்.

ஆகவே சொத்து வாங்கும் போது செக்குபந்தியில் அதிக கவனம் தேவை என்று இப்போது உங்களுக்குப் புரிந்து இருக்கும்.

செக்குபந்தி மட்டும் சரியாக இருந்தால் போதுமா? நிச்சயம் போதாது. பிற விஷயங்களும் இருக்கின்றன. அது என்ன என்பதை வரக்கூடிய பகுதிகளில் பார்க்கலாம்.

குறிப்பு: மெயில் மூலமும், போன் மூலமும் ஆலோசனை கேட்போருக்கு இதுதான் சரியான தீர்வு என்று சொல்ல முடியாது. தங்களிடம் இருக்கும் டாக்குமெண்ட்களை தீர ஆய்வு செய்து படித்த பிறகுதான் மிகத் துல்லியமான தீர்வை வழங்க முடியும். ஆகவே டாக்குமெண்ட்களை எனக்கு கொரியரில் அனுப்பி வைக்கவும்.

மிக மிகத் துல்லியமான பத்திரங்கள் எழுதவும், லீகலுக்கும் அணுகலாம்.

முகவரி : 
கோவை எம் தங்கவேல்
ஸ்ரீ சாய் ரத்னம் பிராப்பர்ட்டீஸ் பிரைவேட் லிமிடெட்,
33, பாரதி நகர் 2வது தெரு, கணபதி,
கோயமுத்தூர் - 641006,
போன் : 9600577755