நிலம் (121) - கட்டிடத்தின் ஒரு பகுதியை வாங்கும் முன்பு கவனிக்க வேண்டியது என்ன?

சோஷியல் மீடியா மூலம் ஒருவர் என்னை அணுகினார். 

அவருக்கு கோவையில் ஒரு வீடும், நிலமும் இருப்பதாகவும், அந்த நிலத்தினை அவரது சொந்தக்காரர் ஆக்கிரமித்துக் கொண்டு, விற்க விடாமல் செய்கிறார் எனவும், ஆகவே நீங்கள் எனக்கு அந்தச் சொத்தை விற்பனை செய்து கொடுக்க முடியுமா? எனக் கேட்டார். 

ஆவணங்களை வாட்சப்பில் அனுப்பினார். ஒழுங்கற்றவைகளாக இருந்தன.  என்னால் படிக்க முடியவில்லை.

ஆகவே கொரியரில் அனுப்பச் சொன்னேன். 

கொரியரும் வந்தது. 

ஆவணங்களைப் படித்துப் பார்த்ததும் தலை சுற்றியது.

பத்து செண்ட் இடத்தில் கட்டப்பட்ட வீட்டின் மேல் மாடியில் ஒரு போர்சனை மட்டும் அவர் விலைக்கு வாங்கி இருந்தார். அந்த விற்பனைப் பத்திரத்தில் நிலத்தில் உரிமை இல்லை எனத் தெளிவாகக் குறிப்பிடப்பட்டிருந்தது. அதெப்படி நிலத்தில் உரிமை இல்லாமல் தொங்கும் வீட்டினை விற்க முடியும் என சந்தேகம் வந்து விட்டது. அது சட்டப்படி தவறு.

அதைப் பற்றி மேலுமொரு ஒப்பீனியனுக்காக, எனது வக்கீல் நண்பருக்கு ஆவணங்களை அனுப்பி வைத்தேன்.  

இந்த சொத்து முறையற்ற பதிவு அதாவது முழுமையில்லாத பதிவு செய்யப்பட்ட சொத்து. இப்படியெல்லாம் சார் பதிவாளர்கள் சொத்துக்களை பதிவு செய்து கொடுக்கிறார்களா என்பதே ஆச்சரியமாக இருக்கிறது.

இது விற்பனைக்கோ அல்லது வாங்கவோ தகுந்த சொத்து அல்ல என சொன்னார். 

அது தொடர்பான பல நீதிமன்ற வழக்கின் தீர்ப்புகளையும் சுட்டிக் காட்டினார்.

எனக்கு இது புது விதமான பிரச்சினையாக இருந்ததால், எனக்கும் எதற்கும் ஒரு மேல் ஒப்பீனியன் இருக்கட்டுமே என்பதற்காக அவரிடமிருந்து கருத்து பெற்றேன்.

இதில் கொடுமை என்னவென்றால் அந்தச் சொத்து வாங்க லோன் பெற்று, அந்த லோனும் திரும்ப கட்டப்பட்டிருக்கிறது. 

லோன் கொடுத்த மேனேஜர், அதை ஆராய்ந்த லீகல் டீம், வருடம் தோறும் ஆடிட்டிங்க் செய்த டீம் ஆகியோருக்கு இதெல்லாம் தெரியாதா? வங்கியை மோசடி ஆவணங்களை வைத்து, ஏமாற்றி கடன் பெற்று, கடன் கட்டப்பட்டிருக்கிறது.

அவரிடம் இதைச் சொன்ன போது, எப்படியாவது விற்றுக் கொடுங்கள் என  ஆரம்பித்தார். நான் முடியாது எனச் சொன்னேன்.

அடுத்த நிமிடம் எனக்கு ஆவணங்களைத் திரும்ப அனுப்பி வையுங்கள் என்றார். அனுப்பி வைத்து விட்டேன். 

பணம், நேர விரயம் என நினைக்கவில்லை.  அனுபவமாக எடுத்துக் கொண்டேன். 

கட்டப் பட்ட இடமாக இருக்கும் பட்சத்தில், அதில் ஒரு பகுதியை நீங்கள் வாங்க விரும்பினால், அந்த சொத்து அமைந்திருக்கும் இடத்தில் பிரிபடாத பாக நிலத்தினையும் குறிப்பிட்டு - வாங்கிக் கொள்ளுங்கள்.

அவ்வாறு வாங்க வில்லையெனில் அது சட்டப்படியான கிரைய ஆவணம் இல்லை என்பதை நினைவில் வைத்துக் கொள்ளுங்கள்.

அவ்வாறு வாங்கவும் கூடாது, வாங்கினால் வங்கிக் கடன் பெறவும் கூடாது. இரண்டும் சட்ட விரோதம்.

வளமுடன் வாழ்க.

நிலம்(2) - லீகல் ஒப்பீனியன் ஜாக்கிரதை

வெளிநாடு வாழ் தமிழர்கள் சிலருக்கு அவர்களின் தேவைக்காக, நிலம் தேர்ந்தெடுத்து, அதற்குத் தேவையான டாக்குமெண்ட்களை பெற்று, சரிபார்த்து, மார்க்கெட் விலைக்கு ஏற்ப விலை நிர்ணயித்து கிரயம் செய்து கொடுத்து வருகிறேன். அவர்கள் பணம் அனுப்புவதோடு சரி. கையெழுத்துப் போட மட்டும் வருவார்கள். அதன் பிறகு பட்டா, சிட்டா, அடங்கல், வரி, கந்தாயம் போன்றவற்றை அவர்கள் பெயருக்கு மாற்றி கொடுத்தும் வருகிறேன். கடந்த வருடம் இரண்டு  ஏக்கர் 23 லட்சத்துக்கு வாங்கிக் கொடுத்தேன். இன்றைக்கு இந்த தேதியில் அதன் விலை ஏக்கர் 45 லட்சம் செல்கிறது. எவ்வளவு பெரிய வருமானம் பாருங்கள். அடுத்த வரும் ஏக்கர் 50 லட்சம் ஆகி விடும். கோடீஸ்வரர் ஆகி விடுவார். 

எனது இத்தொழில் மூலம் நான் அறிய வந்த சில தகவல்களைத்தான் பகிர்ந்து கொள்கிறேன். அது அனைவருக்கும் உதவும் என்ற நம்பிக்கையின் காரணமாக.

ஒவ்வொரு நிலமும் ஒவ்வொரு விதம். அந்த நிலத்தின் வரலாறோ அது ஒரு விதம். அதன் டாக்குமெண்ட்கள் ஒவ்வொன்றும் ஒவ்வொரு விதம்.சிலர் தேவையான டாக்குமெண்ட்கள் வைத்திருப்பார்கள். சிலருக்கு என்னவென்றே தெரியாது. மூதாதையர் நிலமாய் இருக்கும். அதன் உரிமையாளர்கள் யார் என்று கண்டுபிடிப்பது பெரும் சிரமம்.  

ஒரு நிலத்தின் கையெழுத்துதாரர்கள் 170 பேர் இருந்தார்கள். இவர்களை ஒன்று திரட்டி கையெழுத்து வாங்குவது பற்றி ஒரு நிமிடம் நினைத்துப் பாருங்கள். நான்கு அல்லது ஐந்து வேன்கள் வாடகைக்கு எடுக்க வேண்டும். இப்படியெல்லாம் ஒரு சில நிலத்தின் கதைகள் இருக்கும். 

இப்படித்தான் ஒரு தடவை,நண்பரொருவர் நிலம் வாங்க வேண்டி டாக்குமெண்ட்கள் சரிபார்க்க என்னிடம் வந்தார். அவர் கொடுத்த அத்தனை டாக்குமெண்ட்களையும் வாங்கி சரிபார்த்து வரும் போது வக்கீல் ஒருவரின் லீகல் ஒப்பீனியன் ஒன்றும், டைப் செய்யப்பட்ட ரிஜிஸ்டருக்கு தயாராக இருந்த பத்திரம் ஒன்றும் இருந்ததைப் பார்த்தேன்.

அனைத்து டாக்குமெண்ட்களையும் வரிசைப்படுத்தி ஒவ்வொன்றாக செக்கிங் செய்து வந்த பிறகு,  வக்கீல் கொடுத்த லீகல் ஒப்பீனியனை படித்தேன்.

சி ஷெட்யூலின் படி நண்பருக்குப் பாத்தியப்பட்ட சொத்தினை வக்கீல் பி ஷெட்யூல் என்று போட்டு, சொத்து விபரத்தையும் தவறாக குறிப்பிட்டு எல்லாம் 100% சரி என்று சான்று கொடுத்திருந்தார்.இதை ஆதாரமாக வைத்துக் கொண்டு, டாக்குமெண்ட்டும் தயார் செய்யப்பட்டு வந்திருந்தது. இந்த சொத்தினை நண்பர் வாங்கினால்,கிரையம் செய்திருந்தால் விளைவு என்ன? அப்பத்திரம் செல்லாது. கொடுத்த பணமும் போச்சு. நண்பரும் பணத்தை இழந்திருப்பார்.

கோவையில் ஏக்கர் 15 லட்சத்திலிருந்து 10 கோடி வரை விலை போகிறது. பல ஊரிலிருந்து பலர் இங்கு வசிக்க, தொழில் செய்ய வருகின்றனர்.  இவர்களில் பலர் சொத்துக்களை வாங்குகிறார்கள். பின்னர் விற்கிறார்கள். ஆக நிலத்தின் வரலாற்றை அட்சர சுத்தமாய் கண்டுபிடிக்க பெரும் பிரயத்தனம் செய்ய வேண்டும்.நிலம் வாங்க நினைக்கும் போது அந்த நிலத்தின் அத்தனை வரலாற்றினையும் எடுத்து ஆராய்ந்து பார்த்து வாங்க வேண்டும். இல்லையென்றால் பணமும் அத்தோடு நிம்மதியும் போய் விடும். நிலம் வாங்கும் போது அதிக கவனம் தேவை என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.

சிலர் வக்கீல் லீகல் ஒப்பீனியன் கொடுத்தால் போதும், அதை வைத்து கிரயம் பெறலாம் என்று நினைத்துக் கொண்டிருப்பார்கள். லீகல் ஒப்பீனியன் சரி என்று நினைத்தால் அதுவும் தவறாகப் போய் விடும் ஆபத்து இருக்கிறது என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.  

தொடரும் விரைவில்