குரு வாழ்க ! குருவே துணை !!

Phone : 9600577755 - Email :covaimthangavel@gmail.com

Property Title Clearance with Survey - Contact us

For DTCP/LPA/CMDA Land & Building Plan Approvals, Survey, Construction, Farm Houses, Bulk Land Purchase/Sale
Showing posts with label மந்தை வெளி நிலம். Show all posts
Showing posts with label மந்தை வெளி நிலம். Show all posts

Tuesday, November 26, 2019

நிலம் (60) - பட்டா வழங்கப்பட்ட புறம்போக்கு நிலங்களை வாங்கலாமா?

இன்றைக்கு மிக முக்கியமான விஷயத்தைப் பற்றிப் பார்க்கலாம்.  அதற்கு முன்பாக ஒரு கேள்விக்கு பதில் சொல்லி விட்டு தொடர்கிறேன்.

முஸ்லிம் மதத்தினர் கண்டிஷனல் பட்டா நிலங்களை வாங்கலாமா? என்று ஒருவர் கேள்வி கேட்டிருந்தார். பட்டாவின் கண்டிஷன் என்ன என்பது தெரிந்தால் தான் வாங்கலாமா? வேண்டாமா? என்று சொல்ல இயலும். பொதுவாக கருத்துரு வழங்க இயலாது. ஆகவே பட்டாவின் நகலினை எனக்கு அனுப்பி வைக்கவும்.

இனி வெகு முக்கியமான இந்த விஷயத்துக்கு வருகிறேன்.

ஒருவர் குறிப்பிட்ட அளவுள்ள நிலத்தினைப் பட்டா மாற்றித் தரும்படி கேட்டுக் கொண்டார். இப்போதெல்லாம் ஆன்லைனில் எளிதாகப் பட்டாவுக்கு அப்ளை செய்து விட்டால் இரண்டொரு மாதங்களில் இன்ஸ்பெக்‌ஷன் முடிந்தவுடன் பட்டா மாறுதல் ஆகி விடும். கொஞ்சம் அலைச்சல் ஆகும். இவர் எதற்கு என்னிடம் பட்டா மாற்றித் தரும்படி வந்திருக்கிறார் என்று தெரியவில்லையே என நினைத்துக் கொண்டேன். ஆனால் கேட்கவில்லை.

அவர் கொடுத்த ஆவணங்களை ஆராய்ந்து பார்த்ததில் புறம்போக்கு நிலத்தினைப் பட்டா பெற்ற உரிமையாளரிடமிருந்து, இவர் கிரையம் பெற்று இருப்பதும், அந்த நிலத்தின் பட்டா இவர் பெயருக்கு மாறவில்லை என்பதும் தெரிய வந்தது. 

’பலமுறை பட்டா மாறுதல் செய்ய விண்ணப்பம் செய்து, ஒன்றும் ஆகவில்லை, என்னால் அலைய முடியவில்லை, எனவே நீங்கள் செய்து தாருங்கள் என்றும், அதற்கு கட்டணமும் கொடுத்து விடுகிறேன் எனவும், கட்டணமாக அதிகத் தொகையையும் குறிப்பிட்டார்’. குடுமி சும்மா ஆடாது என்று புரிந்து போனது.

ஒன்றும் தெரியாத அப்பாவி போல முகத்தை வைத்துக் கொள்வார்கள். சொல்வதெல்லாம் பொய்யாகத்தான் இருக்கும். கொஞ்சம் அசந்தால், நேரமும் உழைப்பும் வீண். ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் நிதானம் ரொம்பவும் முக்கியம். நிதானம் தவறினால் படுகுழிக்குள் தள்ளி சுவடு தெரியாமல் மூடி விடுவார்கள். அந்தளவுக்கு நல்லவர்கள் இந்தத் தொழிலில் அதிகம்.

ஒரு புரோக்கர், அவருக்கு கமிஷன் கிடைக்காது எனத் தெரிந்தால் போதும், இன்னொருவரின் பிழைப்பில் செம்மண்ணை அள்ளிப் போட்டு விடுவார். 16 ஆண்டுகால அனுபவத்தில் எப்படியெல்லாம் ஏமாற்றுவார்கள், எப்படியெல்லாம் சிக்க வைப்பார்கள் என்று தெரிந்து கொண்டேன். வேற லெவல் ஆட்களை இங்குப் பார்க்கலாம். கசங்கிய சட்டையுடன், படிக்காதவர்கள் போல, அப்பிராணிகளாய் இருப்பார்கள். மனசாட்சியே இல்லாமல் பிடுங்கி விடுவார்கள்.

அதுமட்டுமல்ல ஒரு சில, நிலத்தின் உரிமையாளர்களிடமிருந்து உண்மையைத் தெரிந்து கொள்ள முடியவே முடியாது. அக்ரிமெண்ட் போடுவார்கள், பணம் பெற்றுக் கொள்வார்கள். கிரையத்துக்கு ஆளைப் பிடிக்க முடியாது. அடித்துப் பிடித்து வீட்டுக்குச் சென்றால், ’எங்க வீட்டில் இந்த விலைக்கு விற்காதே, விற்றால் தூக்குப் போட்டுக் கொள்கிறேன் என்று ஒரே பிரச்சினை சார்’ என்பார்கள். இங்கு நான் சொல்வது ஒரே ஒரு பர்ஜெண்டேஜ் பிரச்சினை. பல வித முயற்சிகளுக்குப் பின் புரோக்கர் ஒருவர் நிலத்தினை விற்றுக் கொடுப்பார். அவருக்கு கமிஷன் கூட கொடுக்கமாட்டார்கள் ஒரு சிலர்.  இதெல்லாம் எளிய பிரச்சினைகள். இதை விட கொடூரமாக புதிய புதிய பிரச்சினைகள் வரும்.

பட்டா மாற்ற வந்தார் அல்லவா? அவருக்குத் தெரிந்திருக்கும் அந்த நிலத்தில் ஏதோ பிரச்சினை என்று. என்னிடம் இது ஏதோ எளிதான வேலை என்பது போலவும், நம்மால் அலைய முடியவில்லை என்பதால் தான், உங்களிடம் வந்திருக்கிறேன் என்பது போலவும் பேசினார்.

அய்யோ பாவம் என்று நினைத்தால் போதும். ஜபர்தஸ்தாக உட்கார்ந்து கொண்டு என்ன ஆச்சு சார்? என்று கேள்வி கேட்கலாம் அல்லவா? கொடுத்த பணமும் வேலை முடியவில்லை எனில் திரும்பக் கிடைத்து விடும் என்கிற நம்பிக்கையில் அவர்  வந்து இருப்பதைத் தெரிந்து கொண்டேன்.

அவரால் ஏன் பட்டாவில் பெயர் மாற்றம் செய்ய முடியவில்லை என்பதை இப்போது பார்ப்போம்.


அந்தக் காலத்தில் ஒவ்வொரு கிராமத்திலும் மேய்ச்சல் நிலம், மந்தை வெளி நிலம் என்று இரண்டு வகையான நிலங்கள் இருந்தன. சமீப காலமாக, அதை புறம்போக்கு நிலம் எனச் சொல்லி, அனுபோக பாத்தியம் ஏற்பட்டு விட்டதாக அறிக்கை கொடுத்து, அந்த நிலங்களில் ஆக்கிரமிப்பு செய்து குடியிருந்தவர்களுக்குப் பட்டா வழங்கினார்கள். ஒரு சிலர் அவ்வாறு பெறப்பட்ட பட்டாவை வைத்துக் கொண்டு, நில  உபயோகத்தின் தன்மையை மாற்ற கலெக்டர் அலுவலகத்தில் மனுக்கள் கொடுக்க ஆரம்பித்தனர். நிலத்தின் தன்மையை ஆராய்ந்த சென்னை அலுவலகம், மனுக்களைத் திருப்பி அனுப்பி வைத்தது.

ஒவ்வொரு ஊரிலும் ஏக்கர் கணக்கில் இருந்த மேய்ச்சல் நிலங்களையும், மந்தை வெளி நிலங்களையும், பல கில்லாடி வேலைகளைச் செய்து பட்டா பெறப்பட்டு மனை நிலங்களாக மாற்றப்பட்டதை அரசாங்கம் கண்டு பிடித்து அதற்கு தடை போட்டு விட்டது.

அதென்ன மேய்ச்சல் நிலம், மந்தை வெளி நிலம் என்று கேட்க தோன்றும். மேய்ச்சல் நிலம் என்பது கால் நடைகள் மேய்ச்சலுக்காக அரசால் விடப்பட்டிருக்கும் பொது உபயோகத்துக்கான புறம்போக்கு நிலமாகும். அதில் கால் நடைகள் மேயும்.

மந்தை வெளி நிலம் என்பது நத்தம் என்கிற பகுதிகளில் வீடுகள் நெருக்கமாக இருப்பதால், கால் நடைகளை ஓட்டிச் சென்று காலையிலும், மாலையிலும் இந்த இடத்தில் ஒன்று சேர்த்த பிறகு மேய்ச்சலுக்கும், வீட்டுக்கும் பிடித்துச் செல்வார்கள். அந்தக் காலத்தில் இது போல ஒன்று சேரும் மாடுகளை மேய்க்க ஆட்கள் தனியாக இருந்தனர். கால்நடைகள் ஒன்று சேர்க்கப்பட்டு மேய்ச்சலுக்கும், மாலையில் அவரவர் வீடுகளுக்கும் பிரித்து பிடித்துச் செல்ல பயன்படுத்திய நிலத்தினை மந்தை வெளி நிலம் என்று சொல்வார்கள். இந்த நிலத்தில் பொங்கல் விழா கொண்டாடுவார்கள். இந்த நிலத்தில் மாடுகளின் கழிவுகள் சேரும். அதனை விவசாயிகளுக்கு உரமாக விற்பனை செய்வார்கள். எனது கிராமத்தில் மாட்டுச் சாணத்திற்காக  ஏலம் விடுவார்கள். ஆள் வைத்து காலையிலும் மாலையிலும் சேரும் சாணத்தை சேகரம் செய்து, நெல் வயல்களுக்கு உரமாகப் போடுவார்கள்.

இந்த இரண்டு இடங்களும் அரசின் சொத்து. இந்த நிலங்களைக் கூட விடாமல் புறம்போக்கு என ஆவணங்கள் தயார் செய்து,பட்டா பெற்று விடுகின்றார்கள் ஒரு சிலர்.

இப்படியான நிலத்தில் ஒரு பகுதியை அவர் ஏமாந்து வாங்கி விட்டு, பட்டா பெற முடியாமலும், நிலத்தினை விற்றவரிடம் பணத்தினைப் பெற முடியாமலும் ஏமாந்து விட்டு, என்னிடம் வந்து நின்றார் அவர். இந்த விஷயம் அவருக்குத் தெரிந்து இருக்கும். தெரிந்து ஏன் என்னிடம் வந்தார் என்றால் ஏதாவது செய்து பட்டா மாற்றி தந்து விட்டால் லாபம் தானே என்ற நினைப்பு.

அவரிடம்,” இது மேய்ச்சல் நிலம் என்று உங்களுக்குத் தெரியும். அதனால் தான் பட்டா பெற முடியவில்லை என்பதும் உங்களுக்குத் தெரியும். அத்தனையும் தெரிந்து வைத்துக் கொண்டு என்னிடம் ஏன் வந்தீர்கள்?” என்று கேட்டேன்.

“அய்யோ...! சார்... ! எனக்குத் தெரியவே தெரியாது சார். இது மந்தை வெளி நிலமென்று ஊரில் ஒருத்தர் சொன்னார் சார். பல பேரு பட்டா வாங்கி இருக்காங்க சார். அதான் சார் உங்களிடம் வந்தேன்” என்று ஆரம்பித்தார்.

”அரசாங்கம் இந்த வகையான நிலங்களின் பட்டாக்களை ரத்து செய்து விட்டது. இல்லை எனக்கு இந்த நிலம் தான் வேண்டும் என நீங்கள் விரும்பினால், நீங்கள் வைத்திருக்குமிடத்தின் அளவுக்கு வேறு இடத்தில் நிலம் வாங்கி, அதை சுத்தப்படுத்தி அரசிடம் ஒப்படைப்புச் செய்த பிறகு, இந்த நிலத்துக்கு பட்டா பெறலாம். இது ஒன்று தான் வழி, வேறு வழி ஏதும் இல்லை” எனச் சொல்லி அவரை அனுப்பி வைத்தேன்.

நிலம் (59) வது பகுதியில் பட்டாக்களின் தன்மையை ஆராய வேண்டுமென்று எழுதி இருந்தேன் அல்லவா? இதைப் போன்றதொரு நிலமாக இருந்தால் நிலம் வில்லங்கம் ஆகி விடும் அல்லவா? அதற்காகத்தான் லீகல் பார்க்கும் போது பட்டாவை ஆராய வேண்டும் என எழுதி இருந்தேன். இப்போது புரிந்திருக்கும் என நம்புகிறேன்.

இனி கிராமங்களில் மட்டும் அல்ல நகர்புறங்கள் கூட ஒரு காலத்தில் கிராமப்புறங்களாக இருந்தவை தான் என்பதையும், அந்தக் கிராமங்களில் மேய்ச்சல் நிலங்கள் இருந்திருக்கும் என்பதையும் மறந்து விடாதீர்கள்.

மேய்ச்சல் நிலம் என எப்படிக் கண்டு பிடிப்பது என்று கேட்டீர்கள் எனில் அதற்கு தான் அடியேன் இருக்கிறேன். என்னைத் தொடர்பு கொள்ளவும். ஒரு சிலர் போனில் ஆலோசனை கேட்கின்றார்கள். ஆவணங்களைப் படித்துப் பார்க்காமல் நிச்சயம் என்னால் எதுவும் சொல்ல இயலாது. அவ்வாறு சொன்னால் அது தவறாகப் போய் விடும் ஆபத்து உள்ளது என்று ஒரு சில ஆலோசனைகள் வழங்கிய பிறகு தெரிந்து கொண்டேன். ஆகையால் ஆவணங்களைப் படிக்காமல் ஆலோசனை வழங்க இயலாது என்பதினை தெரிவித்துக் கொள்கிறேன்.

மேய்ச்சல் நிலம், மந்தை வெளி நிலம் என இருவகை நிலங்கள் அரசுக்கு சொந்தமானவை என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.

* * *
ஒரு செய்தி உங்களுக்காக....!

மாடுகளைத் தெய்வம் எனச் சொல்லும் நம் பாரதப் பிரதமர் முன்பு முதலமைச்சராய் இருந்த குஜராத் மாநிலத்தில் உள்ள மேய்ச்சல் நிலங்களை, பாரதப் பிரதமரின் மலிவு விலை வீடுகள் கட்ட பயன்படுத்த ஒதுக்கும்படி உள்ளாட்சி அமைப்புகளுக்கு அனுமதி தர சட்டத்தில் திருத்தம் கொண்டு வர குஜராத் மந்திரி சபை முடிவு செய்திருக்கிறது என்கிறது கீழே இருக்கும் செய்தி.