குரு வாழ்க ! குருவே துணை !!

For Property Consultation (All Work) ::::: Phone : 9600577755 ::::: Email :covaimthangavel@gmail.com
Showing posts with label பட்டாக்களின் வகைகள். Show all posts
Showing posts with label பட்டாக்களின் வகைகள். Show all posts

Wednesday, November 20, 2019

நிலம் (59) - நில உரிமைக்கான பட்டாக்களின் வகைகள்

நண்பரொருவர் “சார் சொத்து உரிமைக்கு பட்டா மட்டும் இருந்தால் போதுமா? பத்திரம் தேவையில்லையா?” என்று கேட்டார். இது பற்றி பல முறை எழுதி இருந்தாலும் பட்டாக்களைப் பற்றி எழுத வேண்டுமென்பதால் இந்தப் பதிவு. 

ஆரம்பகாலத்தில் அதாவது பிரிட்டிஷ்ஷார் இந்தியாவை ஆண்ட காலத்தில் பத்திரங்கள் என்று எதுவும் இல்லை. நில உடமைப் பதிவு 1850ம் ஆண்டுகளில் தொடங்கப்பட்டன. பின்னர் நில அளவை மூலம், நில உரிமைக்கானப் பதிவுகள் 1900, 1955 மற்றும் 1983ம் ஆண்டுகளில் தொடங்கி அரசின் நில உடமைப் பதிவேட்டில் உரிமையாளர்கள் பெயர்கள் பதியப்பட்டன.

1850ஆம் ஆண்டின் நில உரிமைப் பதிவேட்டிற்குப் பிறகு, இந்தியப்பதிவு சட்டம் 1908ன்படி பத்திரப்பதிவு தொடங்கப்பட்டிருக்கலாம். அதற்கு முன்பாக, நில உடமைப் பதிவேட்டில் உள்ளபடி நில உரிமை மாற்றங்கள், அந்தந்த கிராமக் கணக்காளர் மூலம் உரிமை மாற்றம் செய்யப்பட்டன என்கிறார்கள். பத்திரப்பதிவு வந்த பிறகு, நில உரிமை மாற்றத்திற்கான மூலம் பத்திரங்கள் என்று உறுதி செய்யப்பட்டன. பெரும்பான்மையான நில உரிமை மாற்றம் ,பத்திரங்கள் மூலம் தான் தற்போது செய்யப்படுகின்றன. இருப்பினும் சில நிலங்களின் உரிமை மாற்றங்கள் பட்டாக்களின் மூலமாக செய்யப்படுகின்றன. 

பட்டாக்களின் மாற்றங்கள் கீழ்கண்டவாறு வகைப்படுத்தப்பட்டிருக்கிறன. உரிமையை விட்டுக் விடுதல், ஒப்படைப்பு, அரசால் வாங்கப்பட்டவை, தனி நபரால் வாங்கப்பட்டவை, நீதிமன்ற ஆணையின் பெயரில் விற்பனை அல்லது மாற்றம், கொடையினால் பெறப்பட்டவை, வாரிசுகளால் உரிமை மாற்றம் செய்யப்பட்டவை, 12 ஆண்டுகளுக்கும் மேல் அனுபோகப் பாத்திய ஏற்பட்டவை, வாரிசு இன்றி அரசுக்கு சேர்ந்தவை, உட்பிரிவு செய்தல், பரிவர்த்தனை செய்தல், பாகப்பிரிவினை ஆகியவைகளின் மூலம் நிலத்தின் உரிமை மாற்றங்கள், பட்டாக்களில் பதிவு செய்யப்படுகின்றன என்பதினை கவனத்தில் வைத்துக் கொள்ளவும்.

ஒரு சொத்து வாங்கப்படும் போது, அதன் உரிமை மாற்றங்கள் எப்படியானவை என்று கண்டுபிடித்து, அதன் உரிமை மாற்றம் மிகத் துல்லியமாக ஆராயப்பட வேண்டும். இதைத்தான் அடியேன் செய்கிறேன். எந்தெந்த ஆவணங்கள், யாரிடம் இருக்கும் என்ற அனுபவ அறிவினால், சொத்தின் உரிமை மாற்றத்துக்கான ஆவணங்களைப் பெற்று, ஆராய்ந்து பின்னர் தான் லீகல் எப்படி இருக்கிறது என்ற முடிவுக்கு வருகிறேன். ஐந்து செண்ட், பத்து செண்ட் நிலங்களுக்கு அதாவது டிடிசிபி அப்ரூவல் மனைகளுக்கு என தனியான ஆராய்வுகள் உண்டு. 

ஒரு சிலர் கிராமம், புல எண்களைக் கொடுத்து, “சார், இந்தச் சொத்தினை வாங்கலாமா? வேண்டாமா? எனச் சொல்லுங்கள்” என போனில் கேட்பார்கள். அவர்களுக்கு என் பதில் மெளனம். இல்லையெனில் என்னால் இயலாது என்பதுதான். நான் ஏன் அவ்வாறு சொல்கிறேன் என்பது இப்போது உங்களுக்குப் புரிந்து இருக்கும் என நம்புகிறேன்.

பட்டாக்கள் பொதுவாக 
  1. தனிப்பட்டா 
  2. கூட்டுப்பட்டா
  3. 2சி (மரம் வளர்க்க) பட்டா
  4. நத்தம் பட்டா
  5. கண்டிஷனல் பட்டா (பஞ்சமி, எஸ்.ஸி/எஸ்.டி/, மலைவாழ் மக்கள் பட்டா இப்படிப்பல இனங்கள்)
  6. பி மெமோ பட்டா (புறம்போக்கு நில ஆக்கிரமிப்பாளருக்கு வழங்கப்படுபவை),
  7. டி.கே.டி.(நிலமில்லா ஏழை விவசாயிகளுக்கு வழங்கப்பட்ட கண்டிஷனல்)பட்டா

என வகைப்படுத்தப்பட்டுள்ளன. மேற்கண்ட பட்டாக்களின் மூலமாக உரிமை மாற்றங்கள் பதியப்படுகின்றன.

தனிப்பட்டா என்பது ஒரு உரிமையாளருக்கு உரிமையான மொத்த நிலமும் தனியாகக் குறிப்பிடப்பட்டு வழங்குவது.

கூட்டுப்பட்டா என்பது பல உரிமையாளர்களுக்கு உரிமையான பல புல எண்களோ அல்லது ஒரே புல எண்ணோ கொண்ட மொத்த நிலத்தின் அளவு குறிப்பிடப்பட்டு வழங்குவது.

2சி பட்டா என்பது அரசின் புறம்போக்கு நிலத்தில் மரங்கள் வளர்க்க வழங்கப்படுவது.

நத்தம் பட்டா என்பது அரசால் நத்தம் என வகைப்படுத்தப்பட்டிருக்கும் இடங்களில் வசிப்பவர்களுக்கு வழங்கப்படுபவை.

கண்டிஷனல் பட்டா என்பது பற்றி இப்போது விரிவாகப் பார்க்கலாம்.

ஷெட்யூல்ட் கேஸ்ட் (SC) இனத்தினருக்கு வழங்கபடுவை, இராணுவத்தாருக்கும் வழங்கப்படுபவை, சிறப்பு வீட்டுமனை திட்டத்தின் கீழ் வழங்கப்படுபவை, நீண்ட கால குத்தகைக்கு வழங்கப்படுபவை, தியாகிகளுக்கு வழங்கப்படுபவை, அரசே நிலம் வாங்கி எஸ்.சி பிரிவினருக்கு வழங்கப்பட்டவை, பஞ்சமி (Depressed Class) நிலப்பட்டாக்கள் என மேலே குறிப்பிட்ட பட்டாக்க்கள் மூலம் நில உரிமையாளர்கள் ஆக்கப்படுவார்கள். ஆனால் அந்தப் பட்டாக்களில் சில நிபந்தனைகள் விதிக்கப்பட்டிருக்கும். அந்த நிபந்தனைகள் என்ன என்பது பற்றிய தெளிவு இல்லாமல் கண்டிஷனல் பட்டா நிலங்களைக் கிரையம் பெறக்கூடாது.

தற்போது என்ன செய்கிறார்கள் என்றால், கணிணி பட்டா வந்தவுடன் அதைக்காட்டி கிரையம் செய்து விடுகிறார்கள். அவ்வாறு கிரையம் பெற்ற பலர் இன்றைக்கும், பட்டாவில் பெயர் மாற்றம் செய்ய இயலாமல் திகில் அடைந்து கிடக்கின்றார்கள். 

நாட்டின் உயரிய பதவி வகிப்பவரின் ஆலோசகர் ஒருவர் இப்படித்தான் சிக்கி இருக்கிறார். நில ஆவணங்களில் அதிகாரத்தைப் பயன்படுத்தி மாற்றம் செய்ய முற்பட்டால் பின்னாட்களில் மாற்றம் செய்தவர்கள் சிக்கிக் கொள்வார்கள் என்பதால் கிட்டத்தட்ட 10 வருடங்களாக இன்று வரைக்கும் பட்டாவில் பெயர் மாற்றம் செய்ய இயலவில்லை.

பி மெமோ பட்டா என்பது ஊரின் புறம்போக்கு நிலங்களை ஆக்கிரமித்து இருப்பவருக்கு வழங்கப்படுபவை. அது பி மெமோ ரசீதில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்.

டி.கே.டி பட்டா என்பது நிலம் இல்லா மலை வாழ் மக்களுக்கு அரசால் வழங்கப்படுபவை. ஊட்டி, கொடைக்கானல் பகுதிகளில் டி.கே.டி பட்டாக்கள் அதிகம். இங்கு நிலம் வாங்கும் போது, நல்ல லீகல் அட்வைசரிடம் கருத்துரு பெற்றால் நிம்மதியாக இருக்கலாம்.

சொத்து வாங்கும் முன்பு நிலத்தின் பட்டாவை பரிசீலனை செய்வது மிகவும் சாலச் சிறந்தது என்று இப்போது அறிந்திருப்பீர்கள் என நம்புகிறேன்.

இது தவிர இன்னும் ஒரு சில பட்டாக்கள் உண்டு. அதையெல்லாம் பொதுமைப் படுத்தி தான் விவரித்திருக்கிறேன். பட்டாக்கள் பற்றி இந்த விஷயங்கள் போதுமானவை.

குறிப்பு: ஒவ்வொரு சொத்துக்கும் ஒவ்வொரு வகையான லீகல் பார்க்க வேண்டும். இந்தக் குறிப்புகளை வைத்து எந்த முன் முடிவுக்கு வர வேண்டாம் என்பதைச் சொல்ல விரும்புகிறேன்.

விரைவில் தர ஏக்கர் என்றால் என்ன என்பது பற்றிய விரிவான பதிவினை எழுத இருக்கிறேன். 

இந்த தர ஏக்கர் விபரம் தான் எதிர்காலத்தில் நிலம் வாங்குவதற்கு உண்டான முக்கியமான காரணியாக இருக்கப் போகிறது. நில உச்ச வரம்புச் சட்டத்தின் படி, பெரும் சொத்துக்காரர்களிடமிருந்து நிலத்தை அரசு கையகப்படுத்தப் போகிறது என்பதை நினைவில் வைத்துக் கொள்ளுங்கள்.

வாழ்க...! வளமுடன்....!

மேலும் ஒரு குறிப்பு: 50 ஏக்கர் நிலம் வாங்கப் போகிறேன், பண்ணையம் செய்யப் போகிறேன் என்று திட்டமிடுபவர்கள் சரியான திட்டமிடல் செய்த பிறகு வாங்குங்கள். இல்லையெனில் நிலம் உங்களை விட்டு போய் விடும்.