நிலம் (14) - இப்படியும் பிரச்சினை வருமா?

மாலை நேரம். மழை தூரிக் கொண்டிருந்தது. சிலு சிலுவென காற்று. அலுவலகத்தில் அமைதியாக அமர்ந்து கொண்டு பத்திரங்களைப் படித்துக் கொண்டிருந்தேன்.

என்னைத் தேடிக் கொண்டு ஒரு வயதானவர் வந்தார். வரவேற்று அமர வைத்து அவரிடம் பேசிக் கொண்டிருந்தேன். மெதுவாக அவர் வந்த காரணமென்ன என விசாரித்தேன்.

அவர் சொன்னதைக் கேட்டதும் எனக்கு தலை சுற்றியது. 

எந்த ஒரு பிரச்சினைக்கும் முடிவு என்பது உண்டு என்பது என்னைப் பொறுத்தவரை உண்மையே. தேவர் சமுதாயத்தில் பிறந்ததால் என்னவோ எனக்கு விசுக்கென்று மூக்கின் மீது கோபம் வந்து விடும். ஆள் சரியில்லை என்றால் அடுத்த நொடியில் முடிவெடுத்து விடுவேன். இப்போதெல்லாம் அப்படி இல்லை. 

எனது குரு நாதர் தனபால் அவர்கள் நில பேரங்களில் நடந்து கொள்ளும் விதம், அவர் எப்படி ஒவ்வொரு நில பேரங்களையும் வெற்றிகரமாக செய்கிறார் என்பதற்கு காரணம் இருப்பதைக் கண்டுபிடித்தேன். 

பொறுமை, நிதானம் மேலும் ஒரு காரணம் உண்டு (அது ரகசியம்)

அவரின் வழிகாட்டுதலின் காரணமாக, அவரிடமிருந்து நான் கற்றுக் கொண்ட பாடத்தின் காரணத்தால், சமீபத்தில் குத்து வெட்டாக நடந்து விட வேண்டிய ஒரு பிரச்சினையை வெகு சுமூகமாக முடித்தேன். அது ஒரு தனிக்கதை. அதை இன்னொரு பதிவாகப் பார்க்கலாம்.

சரி பெரியவர் பிரச்சினையைப் பார்ப்போம்.

பெரியவர் மூன்று ஏக்கர் நிலத்தினை ஒரு கூட்டுக்குடும்பத்திடம் இருந்து கிரையம் பெற்றிருக்கிறார். கொஞ்ச நாள் சென்ற பிறகு மூன்று ஏக்கரில் சுமார் இரண்டு ஏக்கரை வேறொருவருக்கு விற்றிருக்கிறார். நாட்கள் கழிந்தன. மீதமிருக்கும் ஒரு ஏக்கர் நிலத்தினைக் கிரையம் செய்து கொடுக்க சுத்தம் செய்ய முயன்ற போது வேறொருவர் வந்து தடுத்திருக்கிறார். அந்த ஒரு ஏக்கர் பூமி எனக்குச் சொந்தமென்று சொல்லி இருக்கிறார் தடுத்தவர்.

இருவரும் ஆவணங்களைப் பரிமாறிக் கொண்டிருக்கிறார்கள். பெரியவரிடம் முன்பு நிலத்தை விற்றவர்களில் ஒருவர் ஒரு ஏக்கரை வேறொருவருக்கு விற்றிருக்கிறார். 

கூட்டுக் குடும்பச் சொத்தினை குடும்ப உறுப்பினர்கள் அனைவரும் சேர்ந்து ஒன்றாக விற்று விட்டார்கள், மீண்டும் மறுபடியும் விற்ற சொத்தை வேறு ஒருவருக்கு கூட்டுக் குடும்பத்தில் இருந்த ஒருவர் மூலம் விற்க முடியுமா? இதுதான் பிரச்சினை. 

இதில் நடந்திருப்பது என்ன தெரியுமா?

கூட்டுக்குடும்பமாக இருந்தவர்கள் சொத்தினை விற்கும் போது கோர்ட்டில் பாகம் கேட்டு வழக்குத் தொடுத்திருக்கின்றார்கள். வழக்கு நிலுவையில் இருக்கும் போதே இவர்களின் பணத்தேவைக்காக பெரியவரிடம் சொத்தில் ஒரு பகுதியை விற்றிருக்கின்றார்கள். இது தெரியாமல் பெரியவர் சொத்தினை வாங்கி இருக்கிறார். பெரியவர் தான் வாங்கிய மூன்று ஏக்கர் பூமியில் இரண்டு ஏக்கர் நிலத்தினை விற்று விட்டார். 

கோர்ட்டு மூலம் பாகம் பிரிக்கப்பட்டு அவரவர் சொத்துக்கு பாகம் வந்ததும் பாகத்தைப் பெற்றவர் மீண்டும் அந்தச் சொத்தில் ஒரு ஏக்கரினை வேறொருவருக்கு விற்றிருக்கின்றார்.

பெரியவர் கிரையம் பெற்றதும், விற்றதும் சட்டப்படி சரியானது அல்ல. இதில் தவறு செய்திருப்பவர்கள் அந்தக் கூட்டுக் குடும்பத்தார்கள். வழக்கு கோர்ட்டில் இருக்கும் போதே சொத்தினைக் கிரையம் செய்து கொடுப்பது கிரிமினல் குற்றம்.

இப்போது பெரியவருக்குப் பிரச்சினை. சொத்தின் விலையோ பெரிது. என்ன செய்வது? கையைப் பிசைந்துக் கொண்டிருக்கின்றார் பெரியவர்.

பிரச்சினையை சுமூகமாக முடிக்க வேண்டும். பார்ப்போம். 

சொத்து வாங்கும் முன்பு கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்களை டெம்ப்ளேட்டாக எழுத முடியாது. பலரும் மெயிலில் கேட்கின்றார்கள். எப்படி எழுதுவது? சாத்தியமிருக்கிறதா? ஒவ்வொரு சொத்துக்கும் ஒவ்வொரு வரலாறு இருப்பதைக் கவனித்துக் கொண்டுதானே வருகின்றீர்கள்?

குறிப்பு: லீகல் ஒப்பீனியனுக்கு எவ்வளவு கட்டணம் என்று பலர் கேட்கின்றார்கள். பல பேர் போனில் விபரம் கேட்கின்றார்கள். லீகல் ஒப்பீனியனுக்கு ரூபாய் 25,000/- கட்டணம். இதில் பத்திரத்தின் டிராப்டும் அடங்கும். கிரையம் முடித்ததும் மீண்டும் லீகல் ஒப்பீனியன் வழங்கப்படும். கட்டணத்தை ஆவணங்களுடன் வங்கி வரையோலையாக “M.THANGAVEL" என்ற பெயருக்கு அனுப்பி வைக்கவும். 

அலுவலக முகவரி மேலே இருக்கிறது.

நிலம் (13) - தெரியாத வில்லங்கங்கள்

சென்னையிலிருந்து நண்பரின் சிபாரிசின் பேரில் ஒருவர் கோவை வந்து என்னைச் சந்தித்தார். அவருடன் அவருடைய நண்பரும் வந்திருந்தார். இருவரும் பெரிய தொழிலதிபர்கள். கோடிகளில் வருமானம் வருகின்றது. சென்னையின் ஒரு பிரதான இடத்தினை வாங்குவதற்கு லீகல் ஒப்பீனியன் வேண்டுமென்று கேட்டார்கள். 

அவர்களிடமிருந்த ஆவணங்களைப் பெற்றுக் கொண்டேன். அனைத்து ஆவணங்களையும் பரிசீலனை செய்து கவனமாக ஆராய்ந்து பார்த்தேன்.

அந்த ஆவணத்தில் கணவருக்கும் மனைவிக்கும் கோர்ட்டில் வழக்கு நடந்திருப்பதும், வழக்கில் மனைவி ஜெயித்திருப்பதும் தெரிய வந்தது. மிகச் சாமர்த்தியமாக கணவன், மனைவி என்பது தெரியாமலே ஆவணங்கள் இருந்ததைக் கண்டுபிடித்தேன்.

இதில் ஏதோ வில்லங்கம் இருக்கிறது என்று மனதுக்குள் ஆந்தை அலறியது.

சொத்து இருக்கும் கோர்ட்டில் ஏதாவது டாக்குமெண்ட்கள் இருக்கின்றதா என்று ஆராய்ந்தேன். அங்கு இந்தச் சொத்தினை யாருக்கும் விற்க கூடாது என்று தடையாணை இருந்தது. அது எதுவும் வில்லங்கச் சான்றிதழில் வரவில்லை.

தடையாணை பெற்ற தேதியிலிருந்து மிகச் சரியாக ஒரு மாதம் கழித்து மேற்படிச் சொத்தின் ஆவணத்தினை வேறொரு வங்கியில் வைத்துக் கடனும் பெற்றிருப்பதும் தெரிய வந்தது.

இந்தச் சொத்தினை வாங்குவதற்கு வந்தவர் பதிவு செய்யப்படாத அக்ரிமெண்ட் ஒன்றினை போட்டு கோடிகளில் முன்பணம் செலுத்தி இருந்தார். 

மேற்படி விஷயங்களைச் சொன்னது ஆள் பதட்டமாகி விட்டார். அவருக்கு வியர்க்க ஆரம்பித்து விட்டது. இத்தனைக்கும் இவர் பெரிய  நிறுவனத்தின் முதலாளி. இத்தனைக்கும் அக்ரிமெண்ட் போடுவதற்கு முன்பு வேறொரு வக்கீலிடம் ஒப்பீனியன் வேறு வாங்கியிருக்கிறார். எப்படி இருக்கிறது சேதி பாருங்கள்?

சுப்ரீம் கோர்ட்டில் பதிவு செய்யப்படாத அக்ரிமெண்ட்டை ஆவணமாகக் கூட கருதமுடியாது என்று ஒரு வழக்கு தள்ளுபடி ஆகியிருக்கிறது அவருக்கு தெரியவில்லை. அல்லது அந்த வக்கீலுக்குத் தெரியவில்லை போலும்.

சிக்கிக் கொண்டார் வசமாக. முள்ளின் மீது சேலை பட்டு விட்டது. சாமர்த்தியம் இருந்தால் தான் சேலை கிழியாமல் எடுக்க முடியும்.

மேற்படிச் சொத்தின் பேரில் கடன் இருக்கிறது. மேற்படிப் பிரச்சினை தெரியாமல் கடன் எப்படிக் கொடுத்தார்கள் என்பது வேறு ஒரு விஷயம். 

கோர்ட்டில் விற்க தடையாணை இருக்கிறது. இத்தனை பிரச்சினை இருக்கும் போது மேற்படிச் சொத்தினை எப்படி வாங்க முடியும்?

நிச்சயம் முடியாது அல்லவா? பெரும் பணம் போட்டு ஒரு வில்லங்கச் சொத்தினை எப்படி வாங்க மனது  வரும். 

அவருக்கு ஆறுதல் சொல்லி இந்தச் சொத்தினை உங்களுக்கு கிரையம் செய்து கொடுக்க முயல்கிறேன் என்றுச் சொல்லி அதற்கான நடவடிக்கைகளில் இறங்கினோம்.

சரியாக இரண்டு மாதங்கள். சொத்தில் உள்ள பிரச்சினைகள் அனைத்துச் சரி செய்யப்பட்டு, வில்லங்கம் ஏதுமில்லாத சொத்தாக கிரையம் பெற்றார் அவர்.

இப்படி ஒரு சொத்தின் மீது கண்ணுக்குத் தெரியாத பல வில்லங்கங்கள் இருக்கும். வெறும் வில்லங்கச் சான்றிதழால் மட்டுமே அதனைக் கண்டுபிடித்து விட முடியாது. கோர்ட்டில் இருக்கும் பிரச்சினையை பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யாவிட்டால் வில்லங்கம் பற்றித் தெரிய வாய்ப்பில்லை.

ஆகவே ஒரு சொத்தினை வாங்கப் போகின்றீர்கள் என்றால் வெகு கவனம் தேவை என்பதை மனதில் வைத்துக் கொள்ளுங்கள். கண்ணுக்குத் தெரியாத வில்லங்கங்களை சாமர்த்தியம் உள்ளவர்களால் மட்டுமே கண்டுபிடிக்க முடியும் என்பதுதான் உண்மை. முதன் முதலாகச் சொத்து வாங்குபவர்களுக்கு வெகு சிரமம் தான்.

நிலம் (12) - பட்டா இருந்தால் சொத்துக்கு உரிமையாளரா?

சமீபத்தில் ஒருவர் என்னைச் சந்தித்தார். பழைய ஆவணங்களாக எடுத்துக் கொடுத்து எனது தாத்தாவுக்குச் சொந்தமான சொத்து. புது பட்டாக்காப்பியையும் எடுத்துக் கொடுத்து தாத்தா பெயரில் பட்டா இருக்கிறது என்றுச் சொல்லி வாரிசு சான்றிதழ்களை எடுத்துக் கொடுத்தார்.

அவரின் தாத்தா கிரையம் பெற்ற டாக்குமெண்ட், பட்டா எல்லாம் பர்பெக்ட். சொத்துக்கு விலை சொன்னார். எல்லாம் கேட்டுக்கொண்டேன். இரண்டு நாள் கழித்து என்னைப் பார்க்கும்படி கேட்டுக் கொண்டேன்.

அந்த ஆவணங்களை கவனமாகப் பரிசீலித்துப் பார்த்ததில் அவரின் தாத்தாவுக்குப் பாத்தியமான விவசாய பூமியை அவர் காலத்திற்குள்ளேயே விற்று விட்டார் என்பது புரிந்தது. சொத்து விற்ற பிறகு பட்டா மற்றும் பெயர் மாற்றம் செய்யாமலேயே இருந்திருக்கின்றது. தாத்தா இறந்து விட, பேரன் சொத்துக்கு உரிமை கொண்டாடி டாக்குமெண்டைத் தூக்கி கொண்டு யாருக்கோ சொந்தமான சொத்தை விற்க கிளம்பி விட்டார்.

அமர்க்களமான பேச்சு, நடை உடை பாவனையில் பெரும் கோடீஸ்வரர்களையே மிஞ்சி விட்டார் வந்தவர். ஆனால் உண்மை என்ன தெரியுமா? அந்தச் சொத்துக்கும் இவருக்கும் எந்த சம்பந்தமும் இல்லை என்பது தான்.

விலை குறைத்துக் கேட்டு, விலை படியவில்லை என்றுச் சொல்லி, வேண்டாம் என்றுச் சொல்லி விட முடியும். ஆனால் இவர் இதே வேலையாகச் சுற்றிக் கொண்டு அவரின் நேரத்தையும், பிறரின் நேரத்தையும் வீணடித்துக் கொண்டிருப்பார் என்பதால் உண்மை என்ன என்பதைச் சொல்லி விட முடிவு செய்தேன். அதை அவர் நம்புவாரா என்பதும் எனக்குப் புரியவில்லை. ஆனால் இதற்கொரு முடிவு செய்து விட வேண்டுமென்று நினைத்தேன்.

ஒருவரின் பெயரில் பட்டா இருந்தால் அவர் தான் அந்தச் சொத்துக்கு உரிமையாளராக இருப்பார் என்று  1800ல் இப்படி ஒருவர் சொன்னால் அது உண்மையாகும். இந்தக் காலத்தில் அப்படிச் சொன்னால் நில அபகரிப்பு வழக்கு போட்டு உள்ளே தூக்கிப் போட்டு விடுவார்கள்.

சொத்தின் டைட்டில் (பத்திரம்) யார் பெயரில் இருக்கிறதோ அவரே சொத்துக்கு உரிமையாளர். பட்டாவில் பெயர் மாற்றம் செய்யவில்லை என்பதற்காக சொத்துக்கு உரிமை கோருவது முட்டாள்தனம். அறியாமை என்று தான் சொல்ல வேண்டும்.

இந்த டைட்டில் மிகத் துல்லியமாக இருக்க வேண்டியது மிகவும் அவசியம். காமா சோமாவென்று பத்திரம் தயாரித்தால் பிற்காலத்தில் வருத்தப்பட வேண்டி வரும்.

டைட்டில் எழுதுவதும், சொத்து வாங்கும் முன்பு சொத்தினைக் குறித்து அலசி ஆராய்வதும் மிக முக்கியம். மிக மிக முக்கியம்.

அவர் வந்தார். அமரிக்கையாக அமர்ந்து விலை பற்றியும், பூமியின் பெருமை பற்றியும் பேசி சிரித்துக் கொண்டிருந்தார். கொஞ்ச நேரம் பேச விட்டு பின்னர் மெதுவாக ஆரம்பித்து விபரம் முழுவதும் சொன்னேன். பரிசீலித்த ஆவணங்களையும், வில்லங்கச் சான்றிதழ்களையும் காட்டி விளக்கினேன். அமைதியாகக் கேட்டுக் கொண்டிருந்தவருக்கு வியர்க்க ஆரம்பித்தது. முடிவில் இந்த டாக்குமெண்ட்களை வைத்துக் கொண்டு எவராவது கிரையம் கொடுத்தீர்கள் என்றால் ஜெயில் கம்பிதான் முடிவில் என்றும் சொன்னேன்.

ஒரு தம்ளர் தண்ணீர் வாங்கிக் குடித்தார். அமைதியாக வணக்கம் சொல்லி விடை பெற்றார்.

தொடரும் விரைவில் ...

நிலம் (11) - செக்குபந்தி

எனது நண்பரொருவர் விற்கிரைய உடன்படிக்கை பத்திரம் ஒன்றினைக் கொண்டு வந்து கொடுத்தார். மனை ஒன்றினை வாங்குவதற்காக அக்ரிமெண்ட் அது. படித்துக் கொண்டே வந்தேன். சொத்து விபரத்தில் மனை எண், நீளம், அகலம், செக்குபந்தி விபரமெல்லாம் வெகு தெளிவாக குறிப்பிடப்பட்டிருந்தது. ஆனால் அது எந்த சர்வே எண், கிராமம் என்று குறிப்பிட மறந்து விட்டார் ஆவண எழுத்தர்.

இந்த அக்ரிமெண்டிட் எழுதி வாங்கியவர் கதியை நினைத்தால் “அய்யோ பாவம்”.

ஒவ்வொரு பத்திரத்திலும் சொத்து விபரமென்பது பத்திரத்தின் இறுதியில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். அந்தச் சொத்து விபரத்தில் சொத்து இருக்கும் மாவட்டம், தாலுக்கா, கிராமம், சர்வே எண், சப்டிவிஷன் எண்கள், மொத்த ஏரியா, அதில் எழுதக்கூடிய டைட்டிலுக்கு கட்டுப்பட்ட சொத்தின் அளவு, அது மொத்த ஏரியாவில் எந்தப் பக்கம் இருக்கிறது என்ற செக்குபந்தி விபரங்கள் இருக்கும்.

இந்தச் செக்குபந்தியில் ஒரு முக்கியமான, அவசியமான விபரத்தை தான் இப்போது பார்க்க இருக்கிறோம்.

அந்தக் காலங்களில் பத்திரங்கள் எழுதும் போது, செக்குபந்தியில் பக்கத்து பூமியின் சொந்தக்காரர் யாரோ அவரின் பெயரைக் குறிப்பிட்டு, இவருக்குப் பாத்தியப்பட்ட பூமிக்கும் கிழக்கு, வடக்கு என்று எழுதப்பட்டிருக்கும். இந்தச் செக்குபந்தி கிராமப்பக்கம் சரியாக இருக்கும். கிராமத்தில் யார் சொத்து யாருக்குச் சொந்தம் என்று பரம்பரையாகத் தெரியும். ஆனால் நகர்புறங்களில் அது சாத்தியமில்லை. யார் யாரோ வாங்குவார்கள், விற்பார்கள். ஒவ்வொரு முறையும் பெயர்கள் மாறிக் கொண்டே இருக்கும். என்ன வழி என்று கேட்பீர்கள். இதோ அந்த வழி.

செக்குபந்தியில் சொத்து விபரம் குறிப்பிடும் போது நிலத்தின் கிழ, மேல், தென், வடல் பகுதிகளின் சர்வே நெம்பரைக் குறிப்பிட்டு விட்டால் போதும். சர்வே எண் மாறாது அல்லவா? ஆகவே இனிமேல் சொத்துக்கள் வாங்கும் போது செக்குபந்தியில் கொஞ்சம் கவனம் வைக்கவும். மனையிடங்கள் வாங்கும் போது சொத்து விபரத்தில் இன்ன சர்வே நெம்பரில் வரக்கூடிய மனை எண் என்று குறிப்பிட்டு கிழமேல், வடதென் மனைகளைக் குறிப்பிட வேண்டும்.

புரிந்து விட்டதா? 

தொடரும் விரைவில்....

நிலம் (10) - மலைப்பகுதியில் மனை நிலம்

சமீபத்தில் கோவை உள்ளூர் திட்டக்குழுமத்தின் அறிக்கையினை செய்தித்தாளில் படித்தேன். வெகு முக்கியமான விஷயம் என்பதால் இப்பதிவு உங்களுக்காக எழுதுகிறேன்.

கோவையில் மலைப்பகுதி கிராமங்களின் பெயர்கள் கீழே.

1. தேவராயபுரம்
2. கலிக்க நாயக்கன்பாளையம்
3. பூலுவப்பட்டி
4. தென்கரை
5. மாதம்பட்டி
6. தீத்திபாளையம்
7. பேரூர் செட்டிபாளையம்
8. சுண்டக்காமுத்தூர்
9.  நாயக்கன்பாளையம்
10. கூடலூர்
11. நரசிம்ம நாயக்கன்பாளையம்
12. எட்டிமடை
13. தொண்டாமுத்தூர்
14. நஞ்சுண்டாபுரம்
15. சின்னதடாகம்
16. வீரபாண்டி
17. சோமையாம்பாளையம்

மேற்கண்ட மலைக்கிராமங்களில் விற்கக்கூடிய மனைப்பிரிவுகளுக்கு என்று ஒரு ஸ்பெஷல் அனுமதிகள் பெற வேண்டும். வனத்துறை, வேளான் பொறியிடல் துறை, புவியியல் சுரங்கத்துறை, தாசில்தார், பொதுப்பணித்துறை(ஓடை இருந்தால்) போன்ற அமைப்புகளிடமிருந்து தடையின்மைச் சான்று பெறுதல் மிக முக்கியம். அதனைத் தொடர்ந்து உள்ளூர் திட்டக்குழு அனுமதிககான விண்ணப்பம் மற்றும் இன்ன பிற வேலைகளைச் செய்து மனையிட அனுமதி பெற வேண்டியது மிக அவசியம்.

சமீப காலங்களில் பல மலைக்கிராமங்களில் வீட்டு மனைகள் விற்பனைக்கு என்று விளம்பரங்கள் வெளியிடப்படுகின்றன. அந்த வீட்டு மனைகளை வாங்க விரும்புவோர் மேற்கண்ட தடையின்மைச் சான்றிதழ்கள் பெறப்பட்டுள்ளனவா என்பதை உறுதி செய்து கொள்ளவும்.

விரைவில் கோவையின் ஒரு பகுதி மக்களை பேரின்பத்தில் ஆழ்த்தக்கூடிய அற்புதமான ஒரு கட்டுரை விரைவில் எழுதப்படும்.

நிலம் (9) மூதாதையர் சொத்தில் பெண்களுக்குப் பங்கு உண்டா? தொடர்ச்சி

வெகு நீண்ட நாட்களாகி விட்டன. தொடர்ந்து எழுத வேண்டுமென்ற ஆவல் ஒரு பக்கம் இருந்தாலும் பணிச்சுமை அதிகமானதால் இந்தத் தாமதம். நிலம் தொடரைப் படித்து பல நண்பர்கள் போனில் ஆலோசனை கேட்கின்றார்கள். ஒரு சில விஷயங்களுக்கு ஆலோசனை சொல்லலாம். ஆனால் அனைத்து விஷயங்களுக்கும் ஆலோசனை சொல்ல இயலாது. ஏனென்றால் தகுந்த ஆவணங்கள் இன்றி ஆலோசனை சொல்வது பெரிய துன்பத்தைக் கொண்டு வந்து விடும். ஆகவே என்னை ஆலோசனைக்காக அணுகும் நபர்கள் தகுந்த ஆவணங்களை அனுப்பி வைத்து விட்டு அதன் பிறகு ஆலோசனை கேட்கவும்.

மூதாதையரிடமிருந்து பாகமாக வந்த சொத்தினை தந்தை ஒருவர் காலமான பிறகு, அந்தத் தந்தையின் வாரிகளுக்கு கூட்டாக பாத்தியப்பட்டது. இந்தச் சொத்தில் குடும்பத்தின் அனைத்து உறுப்பினர்களுக்கும் பங்கு உண்டு என்கிறது இந்து வாரிசுரிமைச் சட்டம். தந்தையின் ஆண் வாரிசுகளுக்கும், பெண் வாரிசுகளுக்கும் மேற்படிச் சொத்தில் முழு உரிமை உண்டு. அது தான் உண்மை என்றாலும் கூட ஒரு சில விதி விலக்குகளும் உண்டு.

சமீபத்தில் என்னைச் சந்தித்த ஒரு நபர் என் தங்கை என் மீது வழக்குப் போட்டிருக்கிறார். அவரின் கல்யாணத்துக்கு தந்தை தன் சொத்தை விற்று தான் செலவு செய்தார். தந்தை இறப்புக்குப் பிறகு, என் பங்குச் சொத்திலும் அவருக்கு பங்கு வேண்டுமென்று கேட்டு வழக்குப் போட்டிருக்கிறார் என்று கண்ணீர் மல்க பெருத்த சோகத்துடன் சொன்னார். என் தங்கை பெரிய பணக்காரி. நானோ மில்லில் வேலை செய்து ஓய்வு பெற்று விட்டேன். வழக்கு நடத்தக்கூட வசதியில்லை. என்ன செய்வது என்றே தெரியவில்ல தங்கம் என்று புலம்பினார். 

அவரின் சொத்து பத்திரங்களை அனைத்தையும் கொண்டு வரச் சொன்னேன். கொண்டு வந்து கொடுத்தார். அனைத்தையும் படித்தேன். இதுவரை நீதிமன்றங்களில் நடந்து பாகப்பிரிவினை வழக்குகளில் அளிக்கப்பட்ட தீர்ப்புகளைப் படித்தேன். அதில் ஒரு தீர்ப்பில், ஒரு கூட்டுக்குடும்பச் சொத்தை குடும்பத்தலைவர் என்கிற முறையில் குடும்பத்தின் நியாயமான தேவைகளுக்காக விற்பனை செய்தால் அந்த விற்பனை, அனைத்து பங்கு உரிமை உள்ளவர்களையும் கட்டுப்படுத்தும் என்றுச் சொல்லப்பட்டிருந்தது.

என்னிடம் வந்த நபரின் தந்தை சொத்தினை விற்கும் போது வெகு தெளிவாக தன் மகளின் பங்கினை அவரின் திருமணத்திற்காகத்தான் விற்பனை செய்கிறேன் என்று தெளிவாக எழுதியிருந்தார். அந்தப் பாயிண்டைக் குறித்து வைத்துக் கொண்டு அவரிடம் தெளிவாக, உங்கள் தங்கைக்கு உங்கள் சொத்தில் பங்கு இல்லை என்று சொன்னேன். எனது வழக்கறிஞர் நண்பரிடம் அனுப்பி ஒரே ஒரு நோட்டீஸில் பிரச்சினையைத் தீர்த்து வைத்தேன்.

இப்போது தெரிந்திருக்கும் பெண்களுக்கு மூதாதையர் சொத்தில் பங்கு உண்டா இல்லையா என்பதில் இருக்கும் விதி விலக்கு.

விரைவில் அடுத்த பகுதி

நிலம்(8) - மூதாதையர் சொத்தில் பெண்களுக்குப் பங்கு உண்டா?

மிகச் சமீபத்தில் சில அழைப்புகள் வந்தன. ஒருவர் அமெரிக்காவிலிருந்து அழைத்திருந்தார். இன்னொருவர் சென்னையிலிருந்து அழைத்திருந்தார். அவர்களின் கேள்வி மூதாதையர் சொத்தைப் பற்றி இருந்தது.அதிலும் பெண்களுக்குப் பங்கு உண்டா என்பதைப் பற்றி இருந்தது. ஆகையால் அது பற்றிய ஒரு சில விளக்கங்களைப் பார்க்கலாம். பெரிய விஷயம். கொஞ்சம் கொஞ்சமாய் எழுதுகிறேன். வேலைப்பளு அதிகம். ஓகே !

மூதாதையர் சொத்தில் வாரிசுகளுக்கு பாத்தியம் உண்டு என்று பெரும்பாலானோர் சொல்வார்கள். மூதாதையர் சொத்தில் நிச்சயம் வாரிசுகளுக்கு பங்கு உண்டு என்பது உண்மைதான் என்றாலும் ஒரு சில சிக்கல்களும் உண்டு. 

இந்து குடும்ப சட்டத்திருத்தம் 1990ன் படி மகள்களுக்கு பங்கு உண்டு என்ற திருத்தம் வந்தாலும் வந்தது பெரும்பான்மையான பெண்கள் வழக்கு மேல் வழக்குகள் தொடுத்துக் கொண்டிருக்கின்றார்கள். ஆசையின் வடிவமாய் கருதப்படும் பெண்கள் வழக்குத் தொடுப்பது ஒன்றும் பெரிய விஷயமில்லை. அவர்களுக்கு உரிமையும் உண்டு என்று அரசே சொல்லி விட்டதால் மேலும் உற்சாகமடைந்த பெண்கள் இதே காரணத்தை வைத்து வழக்குத் தொடுப்பேன் என்றுச் சொல்லி பலருக்குப் பீதியையும், ரத்தக் கொதிப்பையும் ஏற்படுத்திக் கொண்டிருக்கின்றார்கள். வழக்கு போடுவேன் என்றுச் சொல்லியே காசைப் பிடுங்கிக் கொண்டவர்களும் இருக்கின்றார்கள்.

குடும்ப உறவின் சிக்கல்கள் இந்த ஒரு சட்டத்திருத்தத்தால் மேலும் தீவிரமடைந்தன என்று நிச்சயம் சொல்லலாம். இந்துக் குடும்பத்தில் தாய் மாமன் உறவு ஒரு தந்தைக்கும், தாய்க்கும் மேலான ஒன்றாக கருதப்படுகிறது. உதாரணம் சொல்ல வேண்டுமெனில் தன் அக்காவோ அல்லது தங்கையின் மகளோ, மகனோ ஊனமாகப் பிறந்து விட்டால் தாய் மாமன் வயது சரியாக இருந்தால் திருமணம் செய்து கொள்வான், இல்லையெனில் தன் மக்களுக்குத் திருமணம் செய்து கொள்வான். தன் சகோதரிகளின் வாரிசுகளின் ஒவ்வொரு நல்லது கெட்டதுக்கும் அவன் தான் பொறுப்பு. அவனின் கடமை அத்துடன் முடிந்து விடுவதில்லை. அது வாழையடி வாழையாக தொடர்ந்து வரும் பொறுப்பு. அதை அவன் மகிழ்ச்சியுடன் செய்வான்.

இப்படித்தான் கட்டமைக்கப்பட்டிருக்கிறது இந்துக் குடும்பம். இந்தச் சட்டம் வந்தாலும் வந்தது. தாய் மாமன்கள் பாடு பெரும்பாடாய் போனது.

தொடரும்...

நிலம் (7) - பிரிபடாத பாகச் சொத்து

எனக்குத் தெரிந்த நண்பரொருவருக்கு அவசரத் தேவை. அதனால் அவரின் நிலத்தினை விற்பனை செய்ய முடிவெடுத்து என்னிடம் வந்தார்.

இடத்தைப் பார்த்து விட்டு வந்த பிறகு டாக்குமெண்ட்களை கேட்டேன். கொண்டு வந்து கொடுத்தார். படித்த பிறகுதான் தெரிந்தது அது பிரிபடாத பாகச் சொத்து என்பது. அந்தச் சொத்தை எவருக்கும் விற்க முடியாது. வாங்கவும் மாட்டார்கள். நண்பருக்குப் பிரச்சினையோ தலைக்கும் மேல் இருக்கிறது. என்ன தான் வழி? இதற்கும் ஒரு வழி இருக்கிறது.

முதலில் அது என்ன பிரிபடாத பாக சொத்து என்பதைப் பார்க்கலாம்.

ஒரு ஏக்கர் நிலம் இருக்கிறது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள். இதில் இருபது செண்ட் நிலம் விற்கபடுகிறது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள். இந்த இருபது செண்ட் பூமிக்கு செக்குபந்தி குறிப்பிடாமல் பொதுவில் இருபது செண்ட் என்று எழுதிக் கொடுப்பார்கள். ஒரு ஏக்கரில் பொதுவில் இருபது செண்ட் என்றால் எந்தப்பக்கம் என்று நாம் கண்டுபிடிப்பது? இதைத்தான் பிரிபடாத பாக சொத்து என்றுச் சொல்வார்கள். 

ஒரு ஏக்கர் நிலத்தில் இந்த இருபது செண்ட் நிலம் எந்தப் பகுதியில் உள்ளது என்று பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்படவில்லை என்றால் இந்த நிலத்தை எவரும் வாங்க மாட்டார்கள்.

இப்போது புரிகிறதா என்ன பிரச்சினை என்று. 

இதை எப்படி விற்பது? இதுதான் உங்கள் பகுதிச் சொத்து என்று எப்படி பிரிப்பது? இதற்கென்று சில நடவடிக்கைகள் எடுத்து பாகச் சொத்தில் இது தான் எனது பங்கு என்று டாக்குமெண்ட் உருவாக்கிய பின்னர் தான் விற்க முடியும்.

ஆகவே சொத்து வாங்கும் போது செக்குபந்தியில் அதிக கவனம் தேவை என்று இப்போது உங்களுக்குப் புரிந்து இருக்கும்.

செக்குபந்தி மட்டும் சரியாக இருந்தால் போதுமா? நிச்சயம் போதாது. பிற விஷயங்களும் இருக்கின்றன. அது என்ன என்பதை வரக்கூடிய பகுதிகளில் பார்க்கலாம்.

குறிப்பு: மெயில் மூலமும், போன் மூலமும் ஆலோசனை கேட்போருக்கு இதுதான் சரியான தீர்வு என்று சொல்ல முடியாது. தங்களிடம் இருக்கும் டாக்குமெண்ட்களை தீர ஆய்வு செய்து படித்த பிறகுதான் மிகத் துல்லியமான தீர்வை வழங்க முடியும். ஆகவே டாக்குமெண்ட்களை எனக்கு கொரியரில் அனுப்பி வைக்கவும்.

மிக மிகத் துல்லியமான பத்திரங்கள் எழுதவும், லீகலுக்கும் அணுகலாம்.

முகவரி : 

கோவை எம் தங்கவேல்

ஸ்ரீ சாய் ரத்னம் பிராப்பர்ட்டீஸ் பிரைவேட் லிமிடெட்,

33, பாரதி நகர் 2வது தெரு, கணபதி,

கோயமுத்தூர் - 641006,

போன் : 9600577755

நிலம்(6) – பத்திரங்கள் எழுதும் போது கவனம்

சமீபத்தில் ஒருவர் தன் இரண்டு மனைகளை விற்பனை செய்ய சப்ரெஜிஸ்டர் அலுவலகத்திற்குச் சென்றிருக்கிறார். கிரையப்பத்திரம் எழுதும் போது சர்வே எண் தவறாக எழுதப்பட்டிருப்பதைக் கண்டுபிடித்திருக்கின்றார்கள். இந்தத் தவறு எப்படி ஏற்பட்டது என்று பார்த்தால் இவர் முன்பு கிரையம் பெற்றவரின் பத்திரத்திலும் இதே தவறு நடந்திருக்கிறது. இதை எவரும் கண்டுபிடிக்கவில்லை. இரண்டு பத்திரங்கள் தவறான சர்வே எண் குறிப்பிடப்பட்டு பதிவாகி இருக்கிறது. இதன் உண்மையான அர்த்தம் என்னவென்றால் இல்லாத சொத்துக்கு பத்திரம் இருக்கிறது என்பதுதான்.

இரண்டு பத்திரங்களில் பிரச்சினை இருக்கிறது. இதை எப்படிச் சரி செய்வது? வழி என்ன? என்று குழம்பிப் போய் நம்மிடத்தில் வந்தார்கள்.

பத்திரங்கள் எழுதும் போது மிகக் கவனமாய் இருத்தல் முக்கியம். அவசர அவசரமாக பத்திரம் எழுதுவது, தெரிந்தவர் தானே என நினைத்துக் கொண்டு எழுதுவது இதெல்லாம் செய்தால் எதிர்காலத்தில் பெரிய பிரச்சினை வரக்கூடிய சாத்தியம் இருக்கிறது.

கிராமப்புறங்களில் சொத்து வாங்குவது என்பது வேறு. அதே நகர்ப்புறங்களில் சொத்துக்கள் வாங்குவது என்பது வேறு. கிரையம் செய்யும் போது ஒவ்வொரு ஆவணங்களையும் சரி பார்த்து, சிட்டா, அ பதிவேடு மேலும் இன்ன பிற ஆவணங்களை கவனமாக ஆய்வு செய்தல் வேண்டும். சில லீகல் ஒப்பீனியன் வழங்கும் வக்கீல்களே தவறு செய்கின்றார்கள். ஆகவே வெகு கவனமாய் இருத்தல் மிக அவசியம்.

இல்லையென்றால் உழைத்துச் சேர்த்த பணத்தினை இழக்க நேரிடும்.

நிலம்(5) - வெளியூரில் சொத்துக்கள் வைத்திருக்கின்றீர்களா கவனம்!

வெளியூர்களில் சொத்து வைத்திருக்கும் அனைவரும் அவசியம் படிக்க வேண்டியது இது. பொறுமையாகப் படிக்கவும்.

          

சமீபத்தில் ஒரு பூமி விலைக்கு வந்தது. அந்தப் பூமியில் ஒரு பிரச்சினை. டிடிசிபி அப்ரூவல் பெற்ற மனையிடத்தில் ஒரு மனையினை முத்து என்பவரின் மனைவி தேவி என்கிறவர் நில புரமோட்டரிடமிருந்து 1980ஆம் ஆண்டு கிரையம் பெறுகிறார். வில்லங்கச் சான்றிதழில் தேவியின் பெயரில் பத்திரம் பதிவு செய்யப்பட்டது பதிவாகி இருக்கிறது. சொத்து தேவிக்கு உரிமையானது.

2011ம் வருடம் ராம் என்பவர் கோர்ட்டில் ஒரு வழக்கு தொடர்கிறார். அது என்னவென்றால் எனக்குச் சொந்தமான பூமியை தேவி என்கிறவர் போலியாக ஆவணம் தயாரித்து உரிமை கொண்டாடுகிறார் என ராஜேஷ் என்பவரின் மனைவி தேவி என்றுக் குறிப்பிட்டு தேவி மீது (கவனிக்க) வழக்குத் தொடர்கிறார். 

தேவியிடமிருந்து எந்த ஒரு பதிலும் வரவில்லை. ஏனென்றால் அப்படி ஒருவர் இல்லவே இல்லை. முத்துவின் மனைவி தேவிதான் இருக்கிறாரே தவிர ராஜேஷ் என்பவரின் மனைவி என்பவர் இல்லவே இல்லை.  பிரதிவாதியிடமிருந்து பதிலேதும் இல்லை.

ஆகையால் கோர்ட் ராம் என்பவருக்கே சொத்து உரிமையானது என்று உத்தரவு பிறப்பிக்கிறது. அந்த உத்தரவைக்  கொண்டு ராம் நில உடமைப் பதிவேடுகளில் மாற்றம் செய்கிறார்.

நில உடைமைப் பதிவேடுகளில் இப்போது நிலம் ராமுக்குச் சொந்தமானது. அப்போது தேவியின் சொத்து என்ன ஆனது?

மேற்படிச் சொத்துக்கு யார் உரிமையாளர்?

நிச்சயம் தேவிதான் உரிமையாளர்.

ராம் டாக்குமெண்டுகளை தயார் செய்திருக்கிறாரா என்றால் அதுவுமில்லை. அவர் கிரையம் பெற்றது சரியானது தான். அது எப்படி?

டிடிசிபி புரமோட்டருக்கு நிலம் எழுதிக் கொடுத்தவர்களுக்கு இன்னும் கொஞ்சம் சொத்து அவ்விடத்தில் இருந்திருக்கிறது. அந்தச் சொத்தினைதான் ராம் வாங்கி இருக்கிறார்.

அதெப்படி ஒரே சொத்துக்கு இருவர் உரிமையாளர்களாக இருக்கமுடியும் என்கின்றீர்களா?

நிச்சயம் முடியவே முடியாது.

அப்போது ராமின் பத்திரத்தில் என்னதான் பிரச்சினை?

ஒரே ஒரு பிரச்சினைதான் இருக்கிறது.

சொத்து விபரத்தில் குறிப்பிட்டுள்ளது முந்தைய உரிமையாளர்களுக்கு பாத்தியமற்ற வேறொரு இடம். அதுதான் பிரச்சினை. ராம் தவறான சொத்தினை வாங்கி இருக்கிறார்.

இதைக் கண்டுபிடித்து சரி செய்ய எத்தனை காலம் ஆகும் என ஒரு நிமிடம் நினைத்துப் பாருங்கள்.தேவிக்கு எவ்வளவு பிரச்சினை உண்டாகி இருக்கிறது என்று பாருங்கள்.

இந்தப் பிரச்சினையின் முழு காரணகர்த்தா டாக்குமெண்ட் எழுதியவர் மற்றும் சொத்தினை ராமுக்கு விற்றவர் இருவர் மட்டும் தான்.

ராம், தான் எந்தச் சொத்தை வாங்குகிறோம் என்று தெரியாமல் வாங்கி இருக்கிறார் என்று வைத்துக் கொண்டாலும் அவர் வழக்குத் தொடுத்தது யார் மீது என்று பார்த்தால் அதுவும் தவறானது. ராம் நிச்சயம் கோர்ட்டை ஏமாற்றி இருக்கிறார் என்றே தெரிய வருகிறது.

இப்படியும் பிரச்சினை வரும் என்று தெரிந்து கொள்ளுங்கள்.

இதற்கு என்னதான் வழி !

நன்கு அனுபவம் வாய்ந்த எழுத்தர்கள் அல்லது நல்ல சர்வீஸ் கம்பெனிகளை அணுகுவதுதான் சாலச் சிறந்தது.

இனி கொஞ்சம் ஜாக்கிரதையாக இருக்கவும்.

நிலம் (4) - வில்லங்கசான்று

இன்றைய (04.03.2014) டைம்ஸ் ஆஃப் இந்தியாவில் முதல் பக்கச் செய்தி ஒன்று வந்திருந்தது.

அதற்கு முன்பு பத்திரப்பதிவு பற்றிய முக்கியமான விஷயங்களைக் காண்போம்.

சொத்து ஒன்றினை வாங்க முடிவெடுக்கின்றீர்கள். அதற்கு என்னென்ன டாக்குமெண்டுகள் தேவை?

1) விற்பனை செய்யக்கூடிய சொத்தின் பத்திரம்

2) வில்லங்கச் சான்று

3) சொத்து பத்திரத்தின் சர்ட்டிபைடு நகல் 

4) சிட்டா

5) அடங்கல்

6) கந்தாய ரசீது

7) இன்ன பிற சில சான்றுகள்

இதில் வெகு முக்கியமான சான்று - வில்லங்கச் சான்றுதான். இந்தச் சான்றிதழில் சொத்தின் சர்வே எண், எல்லைகள், அதன் விஸ்தீரணம், கிரையம் செய்யப்பட்ட ஆண்டு, கிரைய ஆவணத்தின் எண், கிரையம் கொடுத்தவர், கிரையம் வாங்கியவர், விற்ற விலை போன்ற அத்தனை விபரங்களும் இருக்கும்.

இந்தச் சொத்து இன்னாருக்குச் சொந்தமானது என்பதைக் கட்டியம் கூறும் வில்லங்கச் சான்றிதழ் மூலம் சொத்தினை வாங்கினாலும் பிரச்சினை வரும் என்று உங்களால் நம்ப முடிகிறதா?  அரசு நாங்கள் கொடுக்கும் வில்லங்கச் சான்று பிழையற்றதாக இருப்பதாக கருத முடியாது என்றுச் சொல்கிறது.தமிழக அரசால் வழங்கப்படும் இந்தச் சான்றிதழ் மட்டுமே ஒரு சொத்தின் உண்மையான உரிமையாளரை அடையாளப்படுத்தும். 

ஆனால் சமீபத்தில் சென்னை ஹை கோர்ட்டில் நடைபெற்ற வழக்கொன்றில் தமிழக அரசு குறைபாடறற்ற வில்லங்கச் சான்றிதழை வழங்குவது என்பது முடியாது என்றுச் சொல்லி இருக்கிறது. 

இப்படி வழங்கப்பட்ட வில்லங்கச் சான்றிதழை வைத்து சொத்து வாங்கிய ஒருவர் நில அபகரிப்பு வழக்கில் சிக்கினார். உடனே கைதுதான். வில்லங்கச் சான்றில் வராத சொத்தினை வாங்கியது அவருக்கு பெரும் பிரச்சினையைத் தந்து விட்டது. இது அரசின் தவறு. ஆனால் பாதிக்கப்பட்டது முதலீடு போட்டவர் அல்லவா? (இந்தச் செய்திதான் இன்றைய டைம்ஸ் ஆஃப் இந்தியாவில் வெளிவந்திருக்கிறது)

பின்னர் எதை நம்பி எப்படித்தான் சொத்துக்களை வாங்குவது என்று ஒரு நிமிடம் நினைத்துப் பாருங்கள். பின்னர் ஏன் அரசு வில்லங்கச் சான்றிதழ் கொடுக்கின்றார்கள் ? அதற்கு ஏன் நாம் பணம் கட்ட வேண்டும்? பின்னர் பதிவுத்துறை ஏன் இருக்கிறது என்று பல வித கேள்விகள் மனதுக்குள் எழலாம்.

இது மிகப் பெரிய பிராஜெக்ட். பிரச்சினை வர வரத்தான் தீர்வுகளை உருவாக்க முடியும். அரசினைக் குறை சொல்ல முடியாது. ஏனென்றால் பழைய சர்வே எண்ணும், புதிய சர்வே எண்ணும் மிகப் பெரிய குழப்பத்தை உண்டாக்கும். பூமியைப் பார்ட் பார்ட்டாக விற்பார்கள். அதனுடைய எல்லைகளை வைத்துதான் ஒரு சொத்தினை அடையாளம் காண முடியும். அதிலும் பலவித குளறுபடிகள் நடக்கும். 

நமக்கும் தெரியாத ஒரு சில நுணுக்கங்களை இந்தத் துறையில் அதிக அனுபவம் பெற்றவர்களிடம் இருந்து பெற வேண்டியது அவசியம் என்பது உங்களுக்குப் புரிய வரும். 

பெரும் உழைப்பில் கிடைக்கும் பணத்தை நிலத்தில் முதலீடு செய்யும் முன்பு பல வித ஆலோசனைகளை தகுந்தவர்களிடம் கேட்டுப் பெற வேண்டியது அவசியம்.

குறிப்பு: பத்திரப்பதிவு, லீகல் ஒப்பீனியன், பத்திரம் தயாரிப்பது, சொத்தில் இருக்கும் வில்லங்கங்களை நீக்கிச் சரிசெய்வது போன்ற பல்வேறு சேவைகளை எமது நிறுவனம் வழங்கி வருகிறது.

தொடர்பு கொண்டு எமது சேவைகளைப் பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம்.

நிலம்(3) - பவர் அல்லது பொது அதிகார ஆவணம்

நிலம் ஒரு மனிதன் பூமிக்கு வந்து சென்றதன் அடையாளம். அவன் பெயரைப் பூமியின் வரலாற்றில் ஏதோ ஒரு பக்கத்தில் பதிய வைக்கும் மகத்துவம் பெற்றது.

அப்படிப்பட்ட நிலத்தில் இருக்கக்கூடிய பிரச்சினைகள் பல. அதைப் பிரச்சினைகள் என்றுச் சொல்வதை விட அறிந்து கொள்ளாமல் இருப்பது என்றுதான் சொல்ல வேண்டும்.

எல்லோருக்கும் எல்லாமும் தெரிந்திருக்க முடியாது.

கோவையில் ஒரு இடத்தினை விற்க என்னை ஒருவர் அணுகினார். அவரிடமிருந்த டாக்குமெண்ட்கள் அனைத்தையும் படித்த பிறகு அவர் சொத்து வாங்கிய சர்வே எண்ணில் கிட்டத்தட்ட 300 கிரையம் ஆகி இருந்தது. அதில் பெரும்பான்மையானவை நேரடி கிரையம் பெற்றவை. அதில் ஒரு டாக்குமெண்ட்டினை எடுத்துப் படித்ததில் கிரையம் கொடுத்தவர் பவர் ஹோல்டர். அந்த சர்வே எண்ணில் இருக்கும் வீட்டு மனைகளை அவர் பவரின் மூலம் விற்றிருப்பது தெரிய வந்தது.

அவரின் பொது அதிகார ஆவணத்தை நகல் எடுத்துப் படித்த போது அந்த சர்வே எண்ணில் மொத்தம் இருந்த 15 ஏக்கர் பூமியில் 2 ஏக்கர் பூமிக்கு மட்டும் அதிகாரம் பெற்று இருந்தார். ஆனால் அவர் அந்த சர்வே எண்ணில் இருந்த 15 ஏக்கர் பூமியையும் இந்தப் பவர் மூலமாக விற்றிருப்பது தெரிய வந்தது. இது மிகப் பெரும் மோசடி.

அதுமட்டுமல்ல, அடுத்த பிரச்சினை, பவர் கொடுத்தவர் இந்த பவரை பவர் கொடுத்த மூன்றாவது நாளில் ரத்துச் செய்திருக்கிறார். மிகவும் புத்திசாலியாக அன் அப்ரூவ்ட் சைட்டுகளை மேற்படி பவர் ஹோல்டர் விற்றிருப்பது தெரிய வந்தது.

நபர் கொண்டு வந்த கொடுத்த ஆவணம் சட்டப்படி சரியான ஆவணம் இல்லை. ஆகவே அந்த பூமியை அவர் விற்கவே முடியாது. அவரின் முதலீடு இனி என்ன செய்தாலும் கிடைக்கப்போவதில்லை என்பது தான் உண்மை. கிரிமினல் கேஸ் போடலாம். கோர்ட்டுகளில் சிவில் கேஸ் நடத்தி ஜெயிப்பது என்பது இப்போது நடக்குமா? அதுமட்டுமல்ல பூமியின் உண்மையான உரிமையாளர் நில ஆக்கிரமிப்பு புகாரளித்தால் நிலம் வாங்கியவரும் மாட்டிக்கொள்வார். இப்படிப்பட்ட இடியாப்பச் சிக்கலில் அந்த நபர் சிக்கி இருந்தார்.

பொது அதிகார முகவர் மூலம் பூமி கிரையம் பெறும் போது அனேக விஷயங்களைக் கவனித்தல் அவசியம். இல்லையென்றால் இப்படிப்பட்ட மோசடியில் சிக்கிக் கொள்வீர்கள்.

நிலம் தொடரைப் படித்து விட்டு பலரும் ஆலோசனைகள் கேட்கின்றார்கள். ஆலோசனை கொடுப்பதற்கு நான் தயாராக இருக்கிறேன். இருப்பினும் நிலம் சம்பந்தமான ஆவணங்களைப் படித்து ஆலோசனை சொன்னால் அது சரியாக இருக்கும். ஒரு சில சின்ன பாயிண்டுகள் கூட மிகப் பெரிய பிரச்சினையைத் தரலாம். இல்லையெனில் அதிர்ஷ்டத்தையும் தரலாம் என்பதினை ஆலோசனைகள் கேட்போர் நினைவில் வைத்துக் கொள்ளவும்.

வேறேதேனும் நிலம் சம்பந்தமான கேள்விகளுக்கு அழையுங்கள் : 96005 77755 (காலை 10 மணி முதல் மதியம் 2.00 மணி வரை மட்டுமே ஆலோசனை தர இயலும்)

தேவைப்படுவோருக்கு கட்டண சேவைகளும் உண்டு.

நிலம்(2) - லீகல் ஒப்பீனியன் ஜாக்கிரதை

வெளிநாடு வாழ் தமிழர்கள் சிலருக்கு அவர்களின் தேவைக்காக, நிலம் தேர்ந்தெடுத்து, அதற்குத் தேவையான டாக்குமெண்ட்களை பெற்று, சரிபார்த்து, மார்க்கெட் விலைக்கு ஏற்ப விலை நிர்ணயித்து கிரயம் செய்து கொடுத்து வருகிறேன். அவர்கள் பணம் அனுப்புவதோடு சரி. கையெழுத்துப் போட மட்டும் வருவார்கள். அதன் பிறகு பட்டா, சிட்டா, அடங்கல், வரி, கந்தாயம் போன்றவற்றை அவர்கள் பெயருக்கு மாற்றி கொடுத்தும் வருகிறேன். கடந்த வருடம் இரண்டு  ஏக்கர் 23 லட்சத்துக்கு வாங்கிக் கொடுத்தேன். இன்றைக்கு இந்த தேதியில் அதன் விலை ஏக்கர் 45 லட்சம் செல்கிறது. எவ்வளவு பெரிய வருமானம் பாருங்கள். அடுத்த வரும் ஏக்கர் 50 லட்சம் ஆகி விடும். கோடீஸ்வரர் ஆகி விடுவார். 

எனது இத்தொழில் மூலம் நான் அறிய வந்த சில தகவல்களைத்தான் பகிர்ந்து கொள்கிறேன். அது அனைவருக்கும் உதவும் என்ற நம்பிக்கையின் காரணமாக.

ஒவ்வொரு நிலமும் ஒவ்வொரு விதம். அந்த நிலத்தின் வரலாறோ அது ஒரு விதம். அதன் டாக்குமெண்ட்கள் ஒவ்வொன்றும் ஒவ்வொரு விதம்.சிலர் தேவையான டாக்குமெண்ட்கள் வைத்திருப்பார்கள். சிலருக்கு என்னவென்றே தெரியாது. மூதாதையர் நிலமாய் இருக்கும். அதன் உரிமையாளர்கள் யார் என்று கண்டுபிடிப்பது பெரும் சிரமம்.  

ஒரு நிலத்தின் கையெழுத்துதாரர்கள் 170 பேர் இருந்தார்கள். இவர்களை ஒன்று திரட்டி கையெழுத்து வாங்குவது பற்றி ஒரு நிமிடம் நினைத்துப் பாருங்கள். நான்கு அல்லது ஐந்து வேன்கள் வாடகைக்கு எடுக்க வேண்டும். இப்படியெல்லாம் ஒரு சில நிலத்தின் கதைகள் இருக்கும். 

இப்படித்தான் ஒரு தடவை,நண்பரொருவர் நிலம் வாங்க வேண்டி டாக்குமெண்ட்கள் சரிபார்க்க என்னிடம் வந்தார். அவர் கொடுத்த அத்தனை டாக்குமெண்ட்களையும் வாங்கி சரிபார்த்து வரும் போது வக்கீல் ஒருவரின் லீகல் ஒப்பீனியன் ஒன்றும், டைப் செய்யப்பட்ட ரிஜிஸ்டருக்கு தயாராக இருந்த பத்திரம் ஒன்றும் இருந்ததைப் பார்த்தேன்.

அனைத்து டாக்குமெண்ட்களையும் வரிசைப்படுத்தி ஒவ்வொன்றாக செக்கிங் செய்து வந்த பிறகு,  வக்கீல் கொடுத்த லீகல் ஒப்பீனியனை படித்தேன்.

சி ஷெட்யூலின் படி நண்பருக்குப் பாத்தியப்பட்ட சொத்தினை வக்கீல் பி ஷெட்யூல் என்று போட்டு, சொத்து விபரத்தையும் தவறாக குறிப்பிட்டு எல்லாம் 100% சரி என்று சான்று கொடுத்திருந்தார்.இதை ஆதாரமாக வைத்துக் கொண்டு, டாக்குமெண்ட்டும் தயார் செய்யப்பட்டு வந்திருந்தது. இந்த சொத்தினை நண்பர் வாங்கினால்,கிரையம் செய்திருந்தால் விளைவு என்ன? அப்பத்திரம் செல்லாது. கொடுத்த பணமும் போச்சு. நண்பரும் பணத்தை இழந்திருப்பார்.

கோவையில் ஏக்கர் 15 லட்சத்திலிருந்து 10 கோடி வரை விலை போகிறது. பல ஊரிலிருந்து பலர் இங்கு வசிக்க, தொழில் செய்ய வருகின்றனர்.  இவர்களில் பலர் சொத்துக்களை வாங்குகிறார்கள். பின்னர் விற்கிறார்கள். ஆக நிலத்தின் வரலாற்றை அட்சர சுத்தமாய் கண்டுபிடிக்க பெரும் பிரயத்தனம் செய்ய வேண்டும்.நிலம் வாங்க நினைக்கும் போது அந்த நிலத்தின் அத்தனை வரலாற்றினையும் எடுத்து ஆராய்ந்து பார்த்து வாங்க வேண்டும். இல்லையென்றால் பணமும் அத்தோடு நிம்மதியும் போய் விடும். நிலம் வாங்கும் போது அதிக கவனம் தேவை என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.

சிலர் வக்கீல் லீகல் ஒப்பீனியன் கொடுத்தால் போதும், அதை வைத்து கிரயம் பெறலாம் என்று நினைத்துக் கொண்டிருப்பார்கள். லீகல் ஒப்பீனியன் சரி என்று நினைத்தால் அதுவும் தவறாகப் போய் விடும் ஆபத்து இருக்கிறது என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.  

தொடரும் விரைவில்

நிலம் (1) - நிலத்தை திருட முடியுமா?

எல்லா டாக்குமென்டுகளும் சரியாக இருக்கின்றன. வரி கட்டுகிறோம். நிலத்தின் அனுபவ பாத்தியமும் நம்மிடம் இருக்கிறது. நாம் தான் நிலத்தின் உரிமையாளர் என்று நம்பிக்கையோடு இருப்போம். எல்லா அனுபவ உரிமையும் நம்மிடம் இருந்தாலும் நம் நிலத்தை வேறொருவர் விற்க முடியுமா? என்று கேட்டால் ஆம் என்று சொல்ல முடியும். எப்படி சாத்தியம் என்கின்றீர்களா? 

இதோ எங்களிடம் வந்த ஒரு வழக்கின் விபரம் உங்களுக்காக.

சமூகத்தில் பிரபலமான ஒருவரின் நிலம் அது. தற்போதைய விலையோ கோடானுகோடி. அப்பிரபலம் காலமாகி விட அவரின் குடும்பத்தாருக்கு நிலம் இருக்கும் இடம் தெரியும். அத்துடன் விட்டு விட்டார்கள்.இப்படியான ஒரு சூழலில் வில்லாதி வில்லன் ஒருவன் இந்த நிலத்தின் மீது கண் வைக்கிறான். காரியங்கள் விறுவிறுவென நடக்க ஆரம்பிக்கின்றன.

அந்த இறந்து போன பிரபலத்தின் தாத்தாவின் பெயரும், வில்லாதி வில்லனின் தாத்தாவின் பெயரும் ஒன்றாக இருக்கிறது. இனிஷியலும் ஒன்றே. வில்லாதி வில்லன் அந்த நிலத்தை தன் தந்தையின் நிலம் என்றுச் சொல்லி, கோர்ட்டில் அதன் உரிமையாளர் என்று ஆர்டரும் வாங்கி விடுகிறான். அதன் பிறகு அந்த நிலத்தை வேறொருவரிடம் விற்றும் விடுகின்றான். நிலத்தின் உண்மையான உரிமையாளர் அவ்விடத்தில் இல்லாத காரணத்தால் அந்த நிலத்தை விற்று, அதை பிளாட் போட்டு விற்று விடுகின்றார்கள்.

இந்தச் சூழலில் பிரபலத்தின் வாரிசுகள் நிலத்தைப் பார்வையிட வந்த போது, வில்லாதி வில்லன் செய்து வைத்திருக்கும் வில்லத்தனத்தை அறிகின்றார்கள். எங்குச் சென்றாலும் அத்தனை டாக்குமெண்டுகளும் முற்றிலுமாய் மாற்றப்பட்டு இருக்கிறது. என்ன செய்வதென்றே தெரியவில்லை. 

கோர்ட்டில் வழக்கு போட்டார்கள். (வழக்கு முடிய எத்தனை ஆண்டுகாலம் ஆகும் என்று நினைத்துப் பாருங்கள்) 

எப்படி இப்பிரச்சினையில் இருந்து வெளிவருவது? 

நிலம் அவர்களுக்குத் திரும்பக் கிடைக்குமா? 

இப்படியான ஒரு இக்கட்டான சூழலில் நம்மிடம் இந்தப் பிரச்சினை வருகிறது.

இந்தப் பிரச்சினையில் உண்மையான உரிமையாளரின் உரிமையை எப்படிக் கண்டுபிடித்து நிலை நாட்டுவது?

அதை சட்டப்படி என்ன செய்ய வேண்டுமோ அதைச் செய்து நிலத்தினை மீட்டெடுக்க உதவினோம். 

குறிப்பு : ரெவன்யூ சர்வே ரெக்கார்டு என்பது வெகு முக்கியமான நிலம் சம்பந்தப்பட்ட அரசு ஆவணமாகும். நிலத்தின் உரிமையாளர்களின் பெயர்கள் இந்த ஆவணத்தில் பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கும். தவறும் பட்சத்தில் இது போல பிரச்சினைகள் வரக்கூடும். எதிர்காலத்தில் நிலம் சம்பந்தப்பட்ட டாக்குமெண்ட் பிரச்சினைகள் அதிகரிக்கும் என்கின்றார்கள். ஆகவே நிலம் வைத்திருப்போர் அவசியம் கவனிக்க வேண்டியது இந்த ஆவணம்தான். வேறேதேனும் உதவிகள் தேவைப்பட்டால் என்னை அழைக்கவும். ஆலோசனைகள் நிச்சயம் தருவேன்.

சொத்துகள் வாங்கும் முன்பு கவனிக்க வேண்டியவை தொடர் 1

அன்பு நண்பர்களே,

மனிதனாகப் பிறந்த ஒவ்வொருவருக்கும் தன் பெயரில் ஏதேனும் ஒரு சொத்து இருக்க வேண்டும் என்று ஆசைப்படுவார்கள். சம்பாதிக்கும் பணத்தில் ஏதோ ஒரு இடத்தில் கையளவு நிலம் வாங்கிப் போட்டால் அது தரும் பெருமித உணர்ச்சியே வேறு. நிலம் வாங்கியவர்களுக்கு அடையாளம் என்று ஒன்று கிடைத்து விடும். இன்றைய கால கட்டத்தில் சொத்து வாங்குவது என்பது அவ்வளவு எளிதானது அல்ல. ஏனென்றால் அவ்வளவு பிரச்சினைகள் இருக்கின்றன. சொத்து வாங்கும் முன்பு அச்சொத்து யார் பெயரில் எவ்வாறு பதிவு செய்யப்பட்டு வருகிறது என்பதை நாம் அறிந்து கொண்டால், சொத்து வாங்கும் முன்பு அதன் விபரங்களை நாம் சரி பார்த்துக் கொள்ளலாம். முதலில் ஒரு சொத்து ஒருவரின் பெயரில் இருந்தால், அது அரசாங்க பதிவேடுகளில் எங்கெங்கு பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கும் இருக்கும் என்பதை அறிந்து கொள்ளலாம்.

வருவாய்த் துறை (Revenue Department) கீழ் இருக்கும் ரெஜிஸ்டர் அலுவலகத்தில் தான் நிலத்திற்கான விவரங்கள் இருக்கும். அது ஐந்து வகையான பதிவேடுகளில் குறிக்கப்பட்டிருக்கும்.

1) பட்டா (Patta)

2) சிட்டா(Chitta),

3) அடங்கல் (Adangal)

4) ‘அ’பதிவேடு என்கிற ‘A’ Register

5) நிலத்திற்கான வரைபடம் (FMB)

பட்டா என்றால் என்ன?

=======================

ஒரு நிலத்தின் உரிமை யாருக்கு என்பதைக் காட்டுவது - பட்டா. இப்பட்டாவில் மாவட்டத்தின் பெயர் மற்றும் ஊரின் பெயர், பட்டா எண், உரிமையாளர் பெயர் போன்ற விவரங்களுடன், புல எண்ணும், உட்பிரிவும், (Survey Number and Subdivision), நன்செய் நிலமா அல்லது புன்செய் நிலமா என்னும் விவரமும், நிலத்தின் பரப்பு மற்றும் தீர்வையின் விவரங்களும் இருக்கும்.

சிட்டா என்றால் என்ன?

======================

ஒரு தனி நபருக்கு குறிப்பிட்ட கிராமத்தில் எவ்வளவு நிலம் இருக்கிறதென்று அரசாங்கம் வைத்திருக்கும் பதிவேடுதான் சிட்டா. சிட்டாவில் சொத்தின் உரிமையாளர் பெயர், பட்டா எண்கள், என்ன வகையான நிலம் அதாவது நன்செய் அல்லது புன்செய் பயன்பாட்டில் இருக்கிறதா? என்பதும் தீர்வை (வரி) கட்டிய விவரங்கள் சிட்டாவில் இருக்கும்.

அடங்கல் என்றால் என்ன?

========================

ஒரு கிராமத்தில் இருக்கிற மொத்த சர்வே எண்கள் அடங்கிய பதிவேடுதான் 'அடங்கல்'. அடங்கலில் குறிப்பிட்ட சர்வே எண்ணுக்கு உரிய நிலம் யார் பெயரில் இருக்கிறது, பட்டா எண் மற்றும் நிலத்தின் பயன்பாடு என்ன போன்ற விவரங்கள் இருக்கும்.

'அ' பதிவேட்டில் ('A' Register) இருக்கும் விபரங்கள் என்னவென்று பார்க்கலாம்.

1.பழைய நில அளவை எண், உட்பிரிவு எண், (Survey Number and Subdivision)

2.ரயத்துவாரி(ர), சர்க்கார் (ச), அல்லது இனாம் (இ), .நன்செய் (ந), புன்செய் (பு), மானாவாரி (மா), தீர்வு ஏற்படாத தரிசு (தீ.ஏ.த), புறம்போக்கு

3.பட்டா எண் மற்றும் பதிவு பெற்ற உடைமையாளரின் பெயர்

4.நிலத்தின் பரப்பு மற்றும் தீர்வை, போன்ற அனைத்து விவரங்களும் இருக்கும்.

வரைபடம் அல்லது FMB ஸ்கெட்ச் என்றால் என்ன?

===============================================

நிலத்திற்கான வரைபடம் FMB என்பது குறிப்பிட்ட நபரின் இடம் எவ்வாறு இருக்கிறது என்பதைக் காட்டும். அதுமட்டுமல்லாமல் குறிப்பிட்ட நபருக்குச் சொந்தமான சொத்தாய் குறிக்கப்படும் சர்வே எண்ணும் அப்படத்தில் குறிக்கப்பட்டிருக்கும். கிழக்கு, மேற்கு, வடக்கு, தெற்கு எல்லைகள் நீள அகலங்கள் குறிக்கப்பட்டிருக்கும். இப்படத்தினை வைத்து நிலத்தின் வடிவம், நீள அகலங்களை அறிந்து கொள்ளலாம்.

இதுவரை ஒரு சொத்திற்கான பதிவேடுகள் என்னென்ன என்பதைப் பார்த்தோம். அடுத்து சொத்து வாங்கும் முன்பு என்னென்ன செய்ய வேண்டும் என்பதைப் பார்க்கலாம்.

&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&

மாதம் மூன்று லட்சம் வருமானம் வரும் பண்ணை வீட்டுடன் கூடிய சொத்து ஒன்றினை விற்பனைக்காக, நிலத்தின் உரிமையாளர் ஃபார்ச்சூன் பிரிக்சிடம் கொடுத்திருக்கிறார். அச்சொத்து வேண்டுவோர் மேலும் விபரங்களுக்கு ஃபார்ச்சூன் பிரிக்ஸினை அணுகலாம்

தொடர்பு எண் : 0422 4275976

மேலும் விபரங்களுக்கு : http://www.fortunebricks.net

கோவையில் சொத்து வாங்கப் போகின்றீர்களா?

எங்களது நிறுவனம் “ ஃபார்ச்சூன் பிரிக்ஸ்” ஒரு பதிவு செய்யப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனம். கடந்த இரண்டு வருடங்களாக இத்தொழிலில் ஈடுபட்டு வருகிறது. தற்போதைய நிலையில் மிகக் குறைந்த விலையில் மனைகளையும், வீடுகளையும் எங்களது வாடிக்கையாளர்களுக்கு வாங்கிக் கொடுப்பதில் கவனம் செலுத்தி வருகிறது. கோவையில் சொத்துக்களை வாங்கவும், விற்கவும் நாங்கள் எங்களின் வாடிக்கையாளர்களுக்கு உதவி வருகிறோம்.

சொத்துக்களை விற்க விரும்புவரிடம் அவரின் எதிர்பார்ப்பு என்ன, மார்கெட் நிலவரம் என்ன என்பது பற்றியெல்லாம் பேசி முடிவெடுத்து, சொத்துக்களின் வில்லங்கள், கடன்கள் போன்றவைகளையெல்லாம் சேகரித்து, எங்களின் நிறுவன வக்கீல் மூலம் அனைத்து ஆவணங்களையும் சரி பார்த்து அதன் பிறகே எங்களது வாடிக்கையாளர்களிடம் சொத்து விபரங்களைச் சமர்பிக்கின்றோம்.

சிலர் கூடுதல் விலை வைத்து, சொத்துக்களை வாங்குபவர்களிடம் விற்று விடுவார்கள். ஆனால் ஃபார்சூன் பிரிக்ஸ் இதில் மிகக் கவனமாய் இருக்கிறது. எங்களின் பலமே ‘நேர்மையான, நம்பிக்கையான' விற்பனை மட்டுமே. சொத்து வாங்குபவர்களுக்கு மார்க்கெட்டை நிலவரத்துக்கு ஏற்ற நல்ல விலையும், விற்பவருக்கு மார்கெட்டை ஒட்டிய விலையையும் பெற்றுத்தருகிறோம்.

எங்களிடம் சொத்துக்கள் வாங்க விரும்புவர்களின் தேவைகளை முழுமையாகக் கேட்டறிந்து அதற்கேற்ப சில ஆலோசனைகளை வழங்கி, அதன்பிறகே வாடிக்கையாளர்களுக்கு சொத்துக்களை காட்ட முற்படுகிறோம். 

ஒவ்வொரு முறையும் வில்லங்கங்கள், மற்ற பிற வேலைகளுக்கு அலையாமல் அத்தனை வேலைகளையும் நாங்களே செய்து கொடுத்து விடுகிறோம். சொத்து விற்பவருக்கும், வாங்குபவருக்கும் தேவையான அத்தனை உதவிகளையும் செய்து நல்ல முறையில் விற்பனையில் உதவி வருவதால் பல இடங்களில் இருந்து புதிய வாடிக்கையாளர்கள் வந்த வண்ணம் இருக்கின்றனர். இவை அனைத்துக்கும் மிகக் குறைந்த கட்டணம் மற்றுமே பெற்றுக் கொள்கிறோம். 

சொத்துக்கள் விற்க விரும்புவோரும், வாங்க விரும்புவோரும் எங்களை தொடர்பு கொள்ளலாம். 

Email : info@fortunebricks.net

Phone : + 91 422 4275976

வெளி நாடுகளில் வசிப்பவர்களின் சொத்துக்களை நிர்வகித்து, வாடகை வசூல், வரி கட்டுதல் போன்றவற்றிலும் நாங்கள் மிகச் சிறந்த சேவையினை வழங்கி வருகிறோம். இது பற்றிய விபரங்களை அறிய எங்களின் இணைய தளத்தினை பார்க்கவும்

மேலும் சொத்துக்களை விற்கவோ அல்லது வாங்கவோ விரும்புவர்கள் எங்களது நிறுவனம் நடத்தும் இலவச இணைய தளத்தில் உறுப்பினராகி பதிவு செய்தால் நேரடியாக வாடிக்கையாளர்கள் கிடைக்கவும் உதவுகிறோம்.

எங்களது இணையதள முகவரி : http://www.fortunebricks.net

* * *