குரு வாழ்க ! குருவே துணை !!

For Property Consultation (All Work) ::::: Phone : 9600577755 ::::: Email :covaimthangavel@gmail.com
Showing posts with label நிலம் தொடர். Show all posts
Showing posts with label நிலம் தொடர். Show all posts

Sunday, September 20, 2020

நிலம் (72) - தேனி கம்பம் போடி நாயக்கனூர் தென்னை தோட்டங்கள்

அனைவருக்கும் வணக்கம்.

கோவிட் இந்தியாவில் பல்கி பெருகிக் கொண்டிருக்கிறது. குளிர் காலம் ஆரம்பித்துள்ளது. இனிமேல் தான் பாதிப்புகள் அதிகரிக்கும் ஆபத்து வரும். ஆகவே அனைவரும் முடிந்த வரையில் பாதுகாப்பாக இருக்கவும். 

மத்திய அரசும், மாநில அரசும் இனி ஒன்றும் செய்யாது. அவர்களுக்கு பலப் பிரச்சினைகள். மக்களாகிய நாம் கையறு நிலையில் நிற்கிறோம். அது தான் உண்மை. 

இந்தியப் பொருளாதாரமா? மக்களின் உயிரா? என்று வருகையில் அரசு பொருளாதாரத்தை தான் முன்னெடுக்கும் என்று நான் சொல்லித் தெரிய வேண்டியதில்லை.



கல்விக்கும் பல்வேறு தடைகளை உருவாக்கி இந்தியர்களில் குறிப்பாக தமிழர்களை படிக்க விடாமல் செய்வதில் மத்திய அரசு அதீத முனைப்புக் காட்டுகிறது. சுற்றிச் சுற்றி அடிக்கிறது மத்திய அரசு நீதிமன்றத்தின் துணை கொண்டு. 

இத்தனை தேர்வுகள் நடத்த காரணம் அரசியல்வாதிகள் கல்வி மூலம் கருப்பு பணம் சம்பாதிக்கின்றார்கள் என்றுப் பேசுகின்றார்கள். கல்வியை அரசுடைமை ஆக்கி விட்டால் கருப்பு பணம் ஒழிந்து போகும். பிரதமர் நரேந்தர் மோடி அவர்கள் நினைத்தால் முடியும். ஆனால் அவரால் செய்ய இயலுமா என்பது கேள்விக் குறி. ஒவ்வொரு மதத்தின் பெயராலும் கல்விச் சாலைகள் இயக்கப்படுகின்றன. சாத்தியக்கூறுகள் இல்லவே இல்லை.

ஆனாலும் எது வரினும் தாங்கி நிற்கும் தன்னம்பிக்கையும் தைரியமும் நம்மிடம் உண்டு.

இதுவும் கடந்து போகும். 

தமிழகத்துக்கு மிக நல்ல தலைவர் வருவார் என்பதில் எனக்கு மிக்க நம்பிக்கை உண்டு.

* * * 

இனி தேனி கம்பம் போடி விஷயத்துக்கு வந்து விடலாம்.

கோல்ட் ஆன்லைன் மூலமாக தென்னந்தோப்பு நிலங்கள் விற்பனைக்கு பட்டியலிட்டு இருந்தேன் அல்லவா?

இந்த நிலங்கள் தண்ணீர் வசதி, மண்ணின் தரம், லீகல், வாஸ்து, எதிர்கால வளர்ச்சி, வருமானம் ஆகியவைகள் பார்த்து தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டு பட்டியலிடப்படுகின்றன.

பெரும்பாலும் பொள்ளாச்சி, ஆனைமலை, ஆழியார் பகுதிகளில் தென்னந்தோப்புகள் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டன. சமீபத்தில் தேனி, கம்பம், போடி ஆகிய பகுதிகளுக்குச் சென்று வர நேரிட்டது. அங்கிருந்தும் ஒரு சில நிலங்கள் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டு நமது கோல்ட் ஆன்லைனில் லிஸ்ட் செய்யப்பட்டிருக்கிறது.

நல்ல தண்ணீர் வசதி, மண் வளம், லீகல், வாஸ்து பார்க்கப்பட்டு அப்டேட் செய்யப்பட்டிருக்கின்றன. 

நான் பெரும்பாலும் தென்னைத் தோப்புகளைத் தேர்ந்தெடுக்க காரணம் முதலீடு செய்த 40வது நாளில் வருமானம் வந்து விடும். குறைவான பராமரிப்பு, நிரந்தர வருமானம். எதிர்காலத்தில் நல்ல முதலீடு பயன் கிடைக்கும் என்பதால் அடியேன் இவ்வகை நிலங்களையே தேர்ந்தெடுக்கிறேன்.

ஒரு ஐந்து ஏக்கர் வேண்டும், ஆனால் பணம் குறைவாக இருக்கிறது என நினைப்பவர்களுக்கு கடன் வசதி செய்து தரப்படும். நமது நிறுவனம் பல வங்கிகளில் DIRECT SELLING AGENT அனுமதி பெற்றிருக்கிறோம். ஆகவே லோன் தொடர்பாக எந்த உதவி வேண்டுமானாலும் என்னை அழைக்கலாம்.

இனிமேலும் தேனி, கம்பம், போடியில் விரைவில் நிலங்கள் பதிவேற்றம் செய்யப்படும். அனைத்தும் அற்புதமான பலனையும், நல்ல வருமானத்தையும் தரும் நிலங்கள். கொஞ்சம் காசு சேருங்கள். ஆளுக்கு இரண்டு ஏக்கர், நான்கு ஏக்கர் என வசதிக்கு ஏற்ப முதலீடு செய்யுங்கள்.

தோட்ட பராமரிப்பு, வருமானம் பற்றி எல்லாம் கவலைப் படாதீர்கள். நமக்கு அங்கே அலுவலகம் உண்டு. அடியேன் கவனித்துக் கொள்கிறேன். கொஞ்சமே கொஞ்சம் கட்டணம் உண்டு. 





விரைவில் தென்னைத் தோட்டங்களுக்கு உரிமையாளராக வாழ்த்துகிறேன். எவரிடமும் கைகட்டி நிற்க வேண்டியதில்லை. மாதா மாதம் வருமானம். அழகான வாழ்க்கை. நிரந்தரமான நிம்மதியான வருமானம். வேறு எந்த வேலையிலும் கிடைக்காத சந்தோஷம் நிச்சயம் உங்களுக்கு கிடைக்கும்.

அழைக்கவும் பேசலாம்.

கோவை தங்கவேல் - 96005 77755


Thursday, August 27, 2020

நிலம் (71) - பத்திரம் எழுத வக்கீல் மற்றும் பத்திர எழுத்தர் தேவையா?

அனைவருக்கும் இனிய வணக்கங்கள்.

நிலம் தொடர் 71வது கட்டுரை எழுதுகிறேன். இது வரையிலும் எனது பதிவுகளைப் படித்து வரும் பல்வேறு நாட்டில் வசிக்கும் தமிழர்களுக்கும், தமிழ் பேசத் தெரிந்தவர்களுக்கும் மிக்க நன்றியைத் தெரிவித்துக் கொள்கிறேன். எனது பதிவுகள் ஒவ்வொன்றும் அனுபவங்களின் வாயிலாக எழுதப்படுகிறது. 

வாய் மொழியாக கேள்விப்படும் செய்திகளை நான் எழுதுவதில்லை. என்னளவில் எனக்கு அனுபவம் கிடைத்திருக்கும் பட்சத்தில் எழுதுகிறேன். எனது பதிவுகளைப் படிப்பவர்களுக்கு ஒரு புதிய விஷயத்தை அறிந்து கொள்ளும் வாய்ப்பு கிடைக்க வேண்டும் என நினைக்கிறேன். பொழுது போக்க பல வழிகள் உண்டு. இந்த நிலம் தொடர் பல கருத்துக்களையும், சட்டப்பிரிவுகளையும் நடைமுறையோடு ஒன்றி எழுதப்பட்டு வருகிறது. 

தலைப்பு விஷயத்துக்குப் போகும் முன்பு, உங்களுக்கு ஒரு விஷயத்தைச் சொல்ல வேண்டும்.

பத்திரப்பதிவு முடிந்ததும் பட்டா மாற்றம் நடைபெற அரசு உத்தரவிட்டிருக்கிறது அல்லவா? அதைப் பற்றிய ஒரு சில விஷயங்களைப் பார்ப்போம்.

பதிவு அலுவலகம் என்பது என்னைப் பொறுத்தவரை லீகல் ஒப்பீனியன் பார்க்கும் அலுவலகம் இல்லை. ஒரு சப் ரிஜிஸ்டரர் தவறுதலான ஆவணங்களைச் சரிபார்க்காமல், இன்ன பிற விஷயங்களுக்காக ஒரு சொத்தினை இன்னொருவருக்குப் பதிவு செய்து கொடுக்கலாம். அவ்வாறு செய்யப்படும் பத்திரப்பதிவுக்கு, பட்டாவும் கிடைத்து விட்டால் அது தொடர்ச்சியாக பல கிரையங்கள் ஆகி விடும். அதையெல்லாம் கண்டுபிடித்து சரி செய்வதற்குள் ஏகப்பட்ட பிரச்சினைகள் வரும். சொத்து வாங்கி நிம்மதியாக இருக்கலாம் என்றால் முடியாது.

சொத்து பரிமாற்றம் சரிதானா? துல்லியமானதா? என்று சப் ரிஜிஸ்டரர் எப்படி கண்டுபிடிப்பார் என்பது கேள்விக்குறிய ஒன்று. ஆகவே சொத்துப் பதிவு செய்யப்பட்ட பிறகு, பட்டா மாற்றம் ரெவின்யூ டிபார்ட்மெண்ட் மூலம் ஆவணங்கள் சரிபார்க்கப்பட்டு மாறுதல் செய்தல் ஒன்றே சரியான வழி. அதற்கு ஆன்லைன் மூலமாகவே அரசு வி.ஏ.ஓ மற்றும் ஆர்.இ - தாசில்தாருக்கு அனுமதி வழங்கி, வசதிகள் செய்து தரலாம்.

ரெவின்யூ அதிகாரிகளின் அட்ராசிட்டி, அலைச்சல் போக்கு மக்களுக்கு பதிவு அலுவலகத்திலேயே பட்டா மாற்றம் ஆகி விட்டால் போதும் என்ற மன நிலைக்கு வந்து விட்டதன் காரணமாக, எதிர்காலத்தில் விளையக்கூடிய பெரும் பிரச்சினைகளை அறிய மறுக்கின்றனர்.

ஆகவே அரசு பத்திரப்பதிவு அலுவலகம் மூலமாக பட்டா மாறுதல் செய்வதை மறுபரிசீலனை செய்தலும், பட்டா மாற்றத்தை பதிவு முடிந்த ஒரு மாதத்திற்குள் ரெவின்யூ டிபார்மெண்ட் மூலமாகவே ஆன்லைன் வழியாக செய்வதற்கும் வழி வகைகளை ஆராய வேண்டும்.

அடுத்து பத்திரம் எழுத வக்கீல்கள் அல்லது பத்திர எழுத்தர் தேவையா என்பது பற்றி பார்க்கலாம்.

26.08.2020ம் தேதியன்று தினமலரில் ஒரு செய்தி வெளி வந்திருந்தது. கீழே இருக்கும் பெட்டிச் செய்தியை முழுமையாகப் படித்து விடவும்.

பதிவு பெற்ற ஆவண எழுத்தர்களும், அரசால் பரிந்துரைக்கப்பட்ட வக்கீல்கள் மட்டுமே பத்திரங்களைப் பதிவு செய்ய வேண்டும் என்பது போல மேற்கண்ட செய்தியில் சொல்லி இருக்கின்றார்கள். இது முற்றிலும் தவறானது.

இந்தியப் பதிவுச் சட்டத்தில் சொத்து வாங்குபவரோ அல்லது சொத்து விற்பவரோ தானாகவே அதாவது தானே பத்திரம் எழுதி, கையொப்பம் இட்டு, சாட்சிகளுடன் பத்திரப் பதிவு செய்யலாம் என இருக்கிறது. 

அடியேன் பல பத்திரங்களைச் சொத்து வாங்குபவர் பெயரில் எழுதி பதிவு செய்து கொடுத்திருக்கிறேன். வக்கீல்கள், பத்திர எழுத்தர்கள் மட்டுமே ஆவணம் எழுதி பதிவு செய்தல் என்பது தேவையில்லை. அவர்களின் கையொப்பமும் தேவையில்லை.

பத்திரம் எழுதுவதற்கு கொஞ்சம் பத்திர எழுதும் திறன் தேவை. வக்கீல்களும், பதிவு எழுத்தர்களும் தேவையே இல்லை.

ஆன்லைனில் பதிவு செய்யும் போது அது பற்றிய கொஞ்சம் அனுபவம் தேவை. அவ்வளவுதான்.

துல்லியமான லீகல் ஒப்பீனியன் பார்க்க வேண்டும். பிறகு மாடல் டிராஃப்ட் தயார் செய்து ஆன்லைனில் பதிவு செய்து, நேரடியாக சாட்சியுடன் பதிவு அலுவலகம் சென்றால் போதும். 

தற்போது பல பத்திரப்பதிவுகளில் ஸ்பெல்லிங்க் மிஸ்டேக், நில பரப்புகளில் தவறுகளும் நடந்து, அதன் தொடர்ச்சியாக பிழை திருத்தல் பத்திரங்களும் செய்யப்படுகிறது.

ஆகவே நமக்குத் தேவையான பத்திரங்களை நாமே தயார் செய்து பதிவு செய்து கொள்ளலாம் என்பதை நினைவில் வைத்துக் கொள்ளுங்கள்.

ஆனால் ஒரு சில கம்பெனி வகையறா, பவர் பத்திரங்கள் எழுதும் போது அனுபவம் வாய்ந்தவர்களின் ஆலோசனையுடன் பதிவு செய்வது அவசியம் என்பதை மறந்து விடாதீர்கள்.

Tuesday, July 28, 2020

நிலம் (70) - அதிர வைக்கும் நீர் நிலை நிலமோசடிகள்

தமிழர்களின் சினிமாக் கனவுக் கன்னி, எனது நெருங்கிய தோழி, சென்னையில் ஓர் இடத்தில் சொகுசு பங்களா வாங்கி உள்ளார். அவர் அந்த பங்களாவை விற்பனை செய்து தரும்படி கேட்டுக் கொண்டார். ஆவணங்களை ஆராய்ந்து பார்த்ததில் கோஸ்டல் ஏரியா அருகில் உள்ள நிலம் என்று தெரிய வந்தது. அதற்கு என்.ஓ.சி இதுவரை பெறப்படவில்லை. இது பற்றிய வழக்கு கோர்ட்டில் உள்ளது. கோர்ட் என்ன சொல்லும் என அனைவருக்கும் தெரிந்த விஷயம்.

அதே போலத்தான் தற்போது தமிழக அரசு அறிவித்திருக்கும் மனை வரன்முறைத் திட்டம். சட்டத்தினை மீறினால் அபராதம் கட்டு. கட்டினால் சரி செய்யப்படும். எவராவது ஒருவர் வழக்குத் தொடுத்தால், அத்தனை பணமும் ஹோகயா? கோவை கணபதியில் அப்படி ஒரு நிகழ்வு நடந்து அப்பணம் இன்னும் தூங்கிக் கிடக்கிறது.

தன் கடுமையான உழைப்பினால் கிடைத்த பணத்தைக் கொண்டு வாங்கப்பட்ட அந்தச் சொத்தை, தன் தேவைக்கு விற்பனை செய்ய முடியாமல் சிக்கி விட்டார். என்னைப் போல ஒரு லீகல் கன்சல்டண்ட் இடம் ஒரு ஒப்பீனியன் பெற்று இருந்தால் இந்தப் பிரச்சினை இருக்காது அல்லவா? பணம் சிக்கி விட்டது.

அடுத்து கொச்சினைச் சேர்ந்த மாபெரும் கட்டுமான நிறுவனத்தின் அபார்ட்மெண்டை சுப்ரீம் கோர்ட் இடிக்கச் சொன்னது உங்கள் அனைவருக்கும் நினைவில் இருக்கும்.

2000ஆம் ஆண்டு வாக்கில் கொச்சினைச் சேர்ந்த ஒரு கட்டுமான நிறுவனம் பல அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை கோஸ்டல் ரெகுலேசன் சட்ட விதிகளைப் பின்பற்றாமல், உள்ளூர் ஆட்களின் உதவியால் 375 அபார்ட்மெண்ட்களை கட்டி விற்பனை செய்து முடித்து விட்டது. 2007ம் ஆண்டு வாக்கில் கோஸ்டல் ரெகுலேசன் சட்ட விதிகளை மீறிக் கட்டப்பட்ட கட்டிடம் எனச் சொல்லி வழக்குப் போடப்பட்டு, அது சுப்ரீம் கோர்ட் வரை சென்று அனைத்து வீடுகளையும் இடித்தே ஆக வேண்டுமென உத்தரவிடப்பட்டு இடிக்கப்பட்டது. பல சினிமா பிரபலங்களும், பல கோடீஸ்வரர்களும் அபார்ட்மெண்ட் வாங்கி இருந்தனர். இவர்களும் சுப்ரீம் கோர்ட்டில் முறையீடு செய்தனர். இருப்பினும் பிளாட்டுகள் இடித்து தரை மட்டம் ஆக்கப்பட்டன.


செய்தி ஆதாரம்:


இதே போல, சென்னையில் ஒரு ஏரியை தூர்த்து, வீடு கட்டி வசித்து வருகின்றார்கள். யானை ராஜேந்திரன் போல ஒரு வக்கீல் அதை தூசு தட்டி எடுத்தால் பல மக்கள் வீடுகளை இழப்பது உறுதி. அது எந்த இடம் என்று எனக்குத் தெரியும். என்னை அணுகும் நபர்களுக்கு விபரம் சொல்லலாம். பொது வெளியில் எழுதினால், தேனிக் கூட்டைக் கலைத்த மாதிரி ஆகி விடும்.




கோஸ்டல் ரெகுலேசன் படி, கேரளாவில் ஆழப்புழா அருகில் இருக்கும் இடத்தின் மேப் மேலே இருக்கிறது. பார்த்து வையுங்கள். இது பற்றி அனுபவம் இருப்பவர்களுக்கு ஆலப்புழா வீடுகள், ஹோட்டல்கள் பற்றிய வில்லங்கங்கள் தெரியும்.

விரைவில் ஆலப்புலாவில் வில்லங்க விவகாரங்கள் அற்ற பண்ணை சொகுசு வீடுகள் விற்பனைக்கு வெளியிடப்படும். அங்கு இடம் வாங்க நினைப்பவர்கள் என்னைத் தொடர்பு கொள்ளலாம்.

அடுத்து சச்சின் டெண்டுல்கர், நயன் தாரா, ரம்யா கிருஷ்ணன் வகையறாக்கள் இதே போன்ற ஒரு கோஸ்டல் ஏரியா நிலத்தினை வாங்கி ஏமாந்து போய் இருக்கிறார்கள் என்ற செய்தியை விகடன் இணையதளத்தில் படித்தேன்.

பாடுபட்டு சேர்த்த சொத்தினை இப்படியா இழப்பது?

இதோ அந்தச் செய்தியின் இணைப்பு கீழே. படித்து விட்டு நீங்களும் அதிர்ந்து போங்கள். சொத்துக்கள் வாங்கும் முன்பு கவனமாய் இருப்பது தவறில்லை. அதற்காக கொஞ்சம் செலவு செய்தால் அதுவும் தவறில்லை அல்லவா?

நிம்மதி முக்கியம்... !

ஹைதராபாத் அதிர வைக்கும் நீர் நிலை நில மோசடி பற்றிய விகடன் செய்தி இணைப்பு கீழே..




Sunday, July 26, 2020

நிலம் (69) - பட்டா மாறுதல்களில் நடந்த தவறுகள் உண்மையா?

அனைவருக்கும் எனது வணக்கங்களைத் தெரிவித்துக் கொள்கிறேன். தமிழக வருவாய் துறை மூலம் அனுப்பப்பட்ட இந்த சுற்றறிக்கையினைப் பாருங்கள். ஒரு சில இடங்களில் பட்டா மாறுதல்களில் பல்வேறு போலிப் பட்டாக்கள் உருவாக்கப்பட்டன. அடியேனும் பெரும் மதிப்பில் உள்ள ஒரு நிலத்தின் முறைகேடாக மாற்றப்பட்ட பட்டாவை, மீண்டும் சரி செய்தேன். அதன் கால அளவு ஒன்றரை வருடம். அலைச்சலும், கிட்டத்தட்ட இரண்டு லட்ச ரூபாய்க்கும் மேல் செலவு.

ஏன் பட்டா மாறுதல்களில் ஏகப்பட்ட தவறுகள் நடந்தன?

ஒவ்வொரு பட்டா மாறுதல்களின் போதும் அதற்கான ஆவணங்கள் கோப்பு எண் இடப்பட்டு பாதுகாக்கப்பட்டன. ஆனால் இடையில் என்ன நடந்ததோ தெரியவில்லை. பட்டா மாறுதலுக்காக கோப்பு எண் மட்டும் இருக்கும். அதற்கான ஆவணங்கள் இருக்காது. தீர்ப்பு மட்டும் இருக்கும், சாட்சிகள் இருக்காது. 

இப்படியான ஒரு சூழல் சமீபத்தில் ரெவின்யூ டிபார்ட்மெண்ட்டில் நடந்தது. பட்டா மாறுதல் விண்ணப்பங்கள், அதற்கான ஆவணங்கள் மூன்றாண்டுகளுக்கு பிறகு அழிக்கப்பட்டன என்று தகவல் சொல்கின்றார்கள். 


அதை எவ்வாறு அரசு செய்யும் என்று எனக்குப் புரியாமல் இருந்தது. இடையில் ஏதோ ஒரு வில்லங்க உத்தரவோ அல்லது வேறு ஏதோ நடந்திருக்கிறது என்று மட்டும் தெரிகிறது. 

இதன் காரணமாக பட்டா மாறுதல்களில் பல்வேறு முறைகேடுகள் நடந்தன. அதை தாமதமாக அறிந்த அரசு உடனடியாக நடவடிக்கை எடுத்தது.

இப்பிரச்சினையில் எவரேனும் சிக்கி இருந்தால், கவலைப்படாதீர்கள். அதற்கு சரியான வழி உள்ளது இப்போது. என்னைத் தொடர்பு கொள்ளுங்கள்.

இப்படியெல்லாம் நடந்ததா என்று கேட்கும் நண்பர்களுக்கு இதோ தமிழக அரசு அனுப்பிய ஒரு சுற்றறிக்கை உங்களின் பார்வைக்காக.

நிலம் நம் வாழ்க்கை, வரலாறு மற்றும் வாழ்வியல் ஆதாரம் என்பதை மறந்து விடாதீர்கள்.



விரைவில் GOLDONLINE  யூ டியூப் சானலில் தண்ணீர் வசதியுடன் ஒரு ஏக்கர், இரண்டு ஏக்கர், 5 ஏக்கர் நிலங்கள் பற்றிய விபரங்கள் வெளியிடப்படும். தேவைப்படுவோர் உடனடியாக தொடர்பு கொள்க. ஒவ்வொரு நிலங்களும் தண்ணீர் வசதி ஆராயப்பட்டு, லீகல் சரி பார்க்கப்பட்டு, வாஸ்து முறைப்படி தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டு வெளியிடப்படும். 

 GOLDONLINE

இருந்த இடத்தில் இருந்து எந்த வித அலைச்சலும் இன்றி, மிகப் பாதுகாப்பான முறையில், சரியான இடத்தில், எதிர்கால பாதுகாப்புக்கு உகந்த நிலங்களைப் பார்வையிட்டு, முதலீடு செய்யலாம்.

என்னால் வெளியிடப்படும் எந்த நிலமாக இருப்பினும், வில்லங்க விவகாரங்கள் ஏதும் எதிர்காலத்தில் வந்தால், அதை எமது நிறுவனமே எந்த வித கட்டணமும் இன்றி சரி செய்து தரும் அல்லது பொறுப்பேற்கும் என்பதை தெரிவித்துக் கொள்கிறேன்.

வாழ்க வளமுடன்.

நிலம் (68) - நில அளவை, உட்பிரிவு, வரைபடம் புதிய கட்டணங்கள்

தமிழக அரசின் வருவாய் மற்றும் பேரிடர் மேலாண்மைத் துறை 21.07.2020ம் தேதியன்று - நில அளவை மற்றும் நிலவரித்திட்ட அலகு, நில அளவைப் பிரிவு 2(2) பிரிவின் படி ஒரு கட்டண உயர்வு ஆணையை வெளியிட்டு உள்ளது. அரசாணை நிலை எண். 330 - 21.07.2020.

இதன் படி நில அளவையின் போது உட்பிரிவு, புல எல்லை உருவாக்குதல், புலப்பட நகல் வழங்குதல், கிராம, வட்ட, மாவட்ட வரைபடங்கள் வழங்குவதற்கான புதிய கட்டண உயர்வை அறிவித்திருக்கின்றார்கள். 

அரசாணை நிலை எண்.810 - 20.07.1987 - வணிகவரி மற்றும் அற நிலையத்துறை, அரசாணை நிலை எண்.33 - 28.05.2002 - வருவாய் துறை, அரசாணை நிலை எண்.206-28-05-2002, நில அளவை மற்றும் நிலவரித்திட்ட இயக்குனரி கடித எண். ந.க.ச.6/26097/2017 ( நி.அ) நாள் 05.12.2018 மற்றும் 16.12.2019 ஆகிய அரசாணை மற்றும் குறிப்பாணைகள் மூலம் முன்புள்ள கட்டண விபரங்களை அறிந்து கொள்ளலாம்.

தற்போதைய உயர்த்தப்பட்ட கட்டணமானது - மத்திய நில அளவை அலுவலக இணை இயக்குனர் தலைமையில் தொழில் நுட்ப ஆலோசனைக் குழு அமைக்கப்பட்டு, அக்குழுவின் பரிந்துரையின் பேரில் சட்டமாக்கப்பட்டது என தமிழக அரசு அறிவித்திருக்கிறது. கீழே உயர்த்தப்பட்ட கட்டண விபரங்கள் உங்கள் பார்வைக்காக.






இனி சப்டிவிஷன், கிராம புல வரைபடங்கள் போன்றவற்றிற்கு இந்தப் புதிய கட்டணம் வசூலிக்கப்படும் என்பதை மறந்து விடாதீர்கள்.


Friday, July 17, 2020

நிலம் (67) – கிராம நீதிமன்றங்கள் கண்டுகொள்ளாத அரசுகள்? ஏன்?


அவ்வப்போது சுனாமி, நில நடுக்கம், கொள்ளை நோய்கள் என கடவுள் தன்னை வெளிப்படுத்திக் கொண்டே தான் இருக்கிறார். ஆனாலும் இந்த மனிதர்கள் இன்னும் திருந்தியபாடு இல்லை. உலக பணக்காரர்களில் முதல் பத்து இடத்துக்கு முகேஷ் அம்பானி முன்னேறினார் என்று பேசிக் கொண்டலைகின்றார்கள்.

இந்த உலகத்தின் டிசைன் பணம். பணத்தை முன்னிறுத்தியே மனிதனின் வாழ்க்கை டிசைன் செய்யப்பட்டிருக்கிறது. எல்லோருக்கும் முகேஷ் அம்பானி ஆக வேண்டுமென்ற ஆசை. ஆனால் அதை எப்படி அடைவது என்பதுதான் எல்லோருக்குள்ளும் இருக்கும் கேள்வி. சுயமுன்னேற்றப் பேச்சாளர்கள் இந்த ஆசையை அழகாக அறுவடை செய்து கொள்கிறார்கள். அவர்கள் எழுதும் புத்தகங்கள் கோடிக்கணக்கில் விற்பனை ஆகின்றன. அவர்கள் பேச அழைக்கப்படுகிறார்கள். அவர்களுக்கு லட்சங்களில் பணத்தை கொட்டிக் கொடுக்கின்றார்கள் பணக்காரர்கள் ஆகத்துடிக்கும் அடிமுட்டாள்கள்.

அம்பானி வரலாற்றினை இன்னொருவர் அதே போல உருவாக்க முடியாது என்று தெரியாத அரைகுறைகள் அம்பானி, அம்பானி என பேசித் திரிகின்றார்கள்.

டீ விற்றவர் பிரதமரானார் என்று பெருமை பொங்கப் பேசிக் கொள்கிறார்கள். ஒரே ஒரு மோடிதான் இங்கு இருக்க முடியும். இன்னொரு மோடி இனிமேல் வர முடியாது என்று இவர்களுக்குப் புரிவதில்லை. ஒரே ஒரு அப்துல்கலாம் தான் இருக்க முடியும். 

இன்னொரு அப்துல்கலாம் இனி வரவே முடியாது. காந்தி, காந்தி, காந்தி என்றார்களே? ஏன் இன்னும் இன்னொரு காந்தி வரவில்லை? ஏன் என்று யோசித்துப் பார்த்தோமா?

எண்ணமே வாழ்வு – இந்த இரண்டு வார்த்தைகளில் இருக்கிறது வெற்றியின் ரகசியம். எது வெற்றி என்பதற்கு அளவுகோல்கள் இல்லை. வெற்றி என்பது வெற்றுக் கூச்சல். வாழ்ந்தோமா என்று அறிவதுதான் வெற்றி. மூன்று கோடியில் கார் வாங்குவது வெற்றி அல்ல, எதற்காக அதை வாங்கினோம் என்பதை அறிவதுதான் வெற்றி.

அரசியல்வாதிகள் அரசியலை கீழ்தரமானதாக்கி விட்டார்கள். இனி அரசியலை சரி செய்யமுடியுமா எனில் முடியாது. இனி இன்னொரு கக்கன் வரமாட்டார். இனி நல்ல அரசியல் இருக்காது. அழிவு அரசியல் மட்டுமே உலகை ஆளும். மக்களும் அதைத்தான் விரும்புகின்றார்கள். எண்ணமே வாழ்வு. மக்களிடம் நல்ல எண்ணங்கள் அற்றுப் போயின. அதனால் அவர்கள் துன்பங்களை அடைகின்றார்கள். மக்கள் திருந்தினால் நல் அரசு வரும். திருந்தவில்லை எனில் நாசகார அரசியலும், ஆட்சியாளர்களும் தான் வருவார்கள்.

நிற்க, இனி கிராம நியாயாலயா சட்டம் 2008 பற்றிப் பார்க்கலாம்.

இன்றைக்கு சர்வ தேசநீதிதினம் உலகெங்கும் கொண்டாடப்படுகிறது. ஆனால் இந்தியாவில் கொண்டாடப்படுவதில்லை. ஏனென்று அடியேன் சொல்லித்தான் தெரிய வேண்டியதில்லை. இந்தியாவில் நீதிமன்றங்கள் இல்லை, நீதியரசியல் மன்றங்கள் தான் உள்ளன. நீதிபதிகள் சட்டத்தின் வழியாகப் பேசாமல் அரசியல் பேசிக் கொண்டிருக்கும் காலகட்டத்தில் வாழ்கிறோம்.

சர்வதேச நீதிமன்றம், சர்வதேச குற்றவியல் நீதிமன்றங்கள் பற்றிய விபரங்களை கீழே இருக்கும் இணைப்பில் படித்துப் பாருங்கள். அரசியல் ரீதியாக, தொழில் ரீதியாக பல நாடுகளை சிக்கல்களுக்கு உட்படுத்தும் விதமாகவும், மனித உரிமைகள் பற்றி கண்டுகொள்ளாத விதமாகவும் தான் இந்த நீதிமன்றங்கள் இயங்கி வருகின்றன. இலங்கையில் நடந்த பேரழிவு மனித உரிமைகள் பற்றி இன்றைக்கு என்ன நடக்கிறது சர்வதேச நீதிமன்றத்தில் என்று அறிந்து கொள்ள இயலாத நிலைமைதான்.


மறுக்கப்படும் நீதியை விட தாமதிக்கப்படும் நீதியை விட, எளிதில் நீதியைப் பெற வசதிகள் இல்லாத நிலமைதான் கொடுமையிலும் கொடுமை. உலகின் மாபெரும் ஜனநாயக நாடான இந்தியாவில் நீதி எல்லோருக்கும் சமமானதாக கிடைப்பதில்லை. அதை எந்த அரசியல்கட்சியும் கிடைக்கவிடுவதில்லை.

காங்கிரஸ் கூட்டணி அரசாட்சியின் (கவனிக்க அரசாட்சி) போது தகவல் உரிமைச் சட்டமும், கிராம நீதிமன்றங்கள் சட்டமும் மக்களுக்கானதாக பெரும்பான்மை மக்களால் பாராட்டுப் பெற்றன. தகவல் உரிமைச் சட்டம் இந்தியாவின் ஆகச் சிறந்த சட்டம்.

அடுத்ததாக நடைமுறைப்படுத்தி இருக்க வேண்டிய இன்னொரு சட்டம் கிராம நீதிமன்றங்கள் சட்டம். ஊழல்கள் ஒழிப்பு பற்றி வீராவேசம் காட்டும் ஆளும் மத்திய அரசாங்கம் இது பற்றி வாயைத் திறப்பதில்லை.

இச்சட்டம் பற்றி எவரும், எந்த அரசியல்வாதியும், ஊடகங்களும் பேசுவதில்லை. இந்தச் சட்டம் நடைமுறைக்கு வந்திருந்தால் கிராம அளவிலான ஊழல்கள், நிர்வாகச் சீர்கேடுகள் தொடர்பான வழக்குகளுக்கு எளிதில் தீர்ப்பு கிடைத்திருக்கும்.

அப்கோர்ஸ் செஷன்ஸ் நீதிமன்றங்களில் நிலவும் அதிகார துஷ்பிரயோகங்கள் இங்கும் நடக்கலாம். ஆனால் மேல்முறையீடுகளில் நீதி கிடைக்கும் வாய்ப்புகள் அதிகரித்திருக்கும். ஆனால் ஆளும் அரசுகள் இந்த நீதிமன்றங்களை உருவாக்கி இருந்தால், அவர்களின் தொண்டரடிகளின் வண்டவாளங்கள் வெளியாகி விடும் என்று அஞ்சி, கண்டுகொள்ளாமல் விட்டு விட்டார்கள். அதைத்தவிர வேறொரு காரணமும் இருக்கவியலாது.

மகாத்மா காந்தி அவர்களின் கனவு கிராமக்குடியரசு. காந்தியின் கனவினை நிறைவேற்ற காங்கிரஸ் ஆட்சி காலத்தில் பஞ்சாயத்து ராஜ் சட்டம் உருவாக்கப்பட்டு நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டு வருகிறது. இந்தச் சட்டத்தின் ஒரு பிரிவு 29 வழங்கிய அதிகாரத்தின் படி கிராமப் பஞ்சாயத்துக்களில் நடைபெறும் ஊழல்கள், தில்லுமுல்லுகள், நில ஆக்கிரமிப்புகள் ஆகியவற்றை வழக்காக தாக்கல் செய்து உடனடி நிவாரணம் பெற தற்போது உள்ள நீதிமன்ற நடைமுறைகள் பொதுமக்களுக்கு கடினமாக உள்ளன.

தாலுக்கா நீதிமன்றங்களுக்கு வந்து வழக்கு தாக்கல் செய்து, நடையாய் நடந்து தீர்ப்பு பெறுவதற்குள் தாவு தீர்ந்து விடும். தனிமனித வழக்குகளும் இதே நடைமுறையில் பெரும் துயரச் சம்பவமாக நடந்து கொண்டிருக்கின்றன.

பஞ்சாயத்து ராஜ் சட்டத்தின் இன்னும் ஒரு அங்கமாக கிராம நீதிமன்றங்கள் சட்டம் உள்ளது.

கிராமப்புற ஏழை, எளிய மக்களுக்கு மட்டுமின்றி அனைத்து மக்களுக்கும் பயன் தரும் கிராம நியாயாலயா சட்டம் 2008னை காங்கிரஸ் கட்சி உருவாக்கி சட்டமாக்கியது. அது காந்தி பிறந்த நாளான அக்டோபர் 2, 2009ம் ஆண்டு நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டது.

இந்தச் சட்டத்தின் முக்கிய நோக்கம், இந்தியாவில் உள்ள லட்சோப லட்ச கிராமங்களில் கிராம நியாயாலயா நீதிமன்றத்தை உருவாக்குவது. இதை உருவாக்கும் பொறுப்பு மாநில அரசுக்கு உள்ளது என்கிறது சட்டம்.

இந்தச் சட்டத்தின் முக்கியமான அம்சங்கள் என்னவெனில், இந்த நீதிமன்றத்தின் நீதிபதியானவர் முதலாம் நிலை தகுதி நீதித்துறை நடுவர் (First Class Judicial Magistrate) தகுதி பெற்றவராக இருப்பது. அடுத்து ஒவ்வொரு கிராமங்களிலும் இந்த கிராம நீதிமன்றம் அமைப்பது. இதற்கான நடைமுறை வழிகளை ஒவ்வொரு மா நில அரசுகள் உருவாக்குவது. நீதிமன்றம் மக்களைத் தேடிச் செல்லும் முறையில் வாகன வசதிகள் இருப்பது ஆகிய மிகச் சிறந்த அம்சங்கள் நிறைந்த இந்தச் சட்டம், மஹாத்மா காந்தியின் 140 பிறந்த நாள் அன்று நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டது.

இந்தியாவில் உள்ள 29 மாநிலங்களில் 11 மாநிலங்களில் மட்டும் 208 கிராம நீதிமன்றங்கள் (Village Courts) அமைக்கப்பட்டுள்ளன. அதில் ஒன்று கூட தமிழ் நாட்டில் இல்லை.

கிராமப்புற ஏழைகளின் தனிப்பட்ட கொடுக்கல் வாங்கல் தகராறுகள், சிவில், குற்ற வழக்குகள் அனைத்தும் இந்த நீதிமன்றத்தில் விசாரிக்கப்படும். அதுமட்டுமல்ல கிராம ஊராட்சிகளில் நடக்கும் ஊழல்கள், நிலமோசடிகள் ஆகியவற்றையும் விசாரிக்கலாம். கிராமத்தின் பொதுச் சொத்துக்கள், நீர் நிலைகள், குளங்கள், ஏரிகள், வாய்க்கால்கள், மேய்ச்சல் நிலங்கள், புறம்போக்கு நிலங்கள், பாதைகள் ஆகியவற்றையும், கிராம ஊராட்சியில் நடைமுறைப்படுத்தப்படும், செயல்படுத்தப்படும் திட்டங்களின் தரம் ஆகியவற்றில் ஏற்படும் ஊழல்கள் பற்றியும் வழக்குத் தொடுத்து தகுந்த நிவாரணம் பெறலாம்.

கிராமங்களில் ஊழல்கள் மட்டுப்படுத்தப்பட்டால், அல்லது ஊழல்வாதிகளுக்கு அச்சம் ஏற்பட்டால் ஊழல் குறையும். விஏஓ, ஆர்.ஐ. தாசில்தார் ஆகியோர் மீதும் வழக்குகள் தொடுக்கலாம். சேவை குறைபாடுகள் பற்றியும் வழக்குகள் தொடுக்கலாம். இந்த நீதிமன்றத்தினால் கிராம அளவில் தாமதமாகும் மக்கள் சேவைப்பணிகள் துரிதமாக நடக்கும். அரசு அலுவலர்கள் தங்கள் பணிகளை வேகமாகவும், சரியாகவும் செய்வார்கள். அரசியல்வாதிகள் ஊழல் செய்யப் பயப்படுவார்கள்.

இந்தியக்கிராமங்கள் ஒவ்வொன்றிலும் இந்த நீதிமன்றம் உருவாக்கப்பட்டிருந்தால் கட்டப்பஞ்சாயத்து, ஊர் தீர்ப்புகள், ஜாதிய பிரச்சினைகள் எல்லாவற்றுக்கும் ஒரு முடிவு கிடைத்திருக்கும். 

ஒவ்வொரு கிராமத்திலும் ஒரு நீதிமன்றம் இருந்திருந்தால் வீண் அலைச்சல், சாமானிய மனிதருக்கான உரிமைகள் எளிதில் கிடைத்திருக்கும் சட்டப்படி அல்லவா?

அதுமட்டுமல்ல, தாலுக்கா, மாவட்ட, உயர் நீதிமன்றம், உச்ச நீதிமன்றங்களில் தேங்கிக் கிடக்கும் வழக்குகளின் எண்ணிக்கை கொஞ்சம் அல்ல. அவைகள் எல்லாம் குறைந்திருக்கும். கிராம நீதிமன்றங்களில் தீர்க்கப்பட்டிருக்க வேண்டிய பல்வேறு வழக்குகள் இந்த நீதிமன்றங்களில் தேங்கிக் கிடக்கின்றன. ஊராட்சி அளவில் தீர்க்கப்பட்டிருக்க வேண்டிய எளிய வழக்குகள் கூட ஆண்டுக்கணக்கில் இழுத்தடிக்கப்படுகின்றன. கிராம நீதிமன்றங்கள் அவை எல்லாவற்றையும் சரி செய்யும். 

இதில் என்ன பிரச்சினை என்றால் இதர நீதிமன்ற வக்கீல்களுக்கு வருமானம் குறைந்து போகும். கிராம அளவில் வழக்குகள் தீர்க்கப்பட்டு விட்டால் இதர நீதிமன்ற வக்கீல்களுக்கு வழக்கு வராது. அவர்களின் வாழ்வாதாரம் பாதிக்கும். மிகச் சொற்ப அளவில் உள்ள வக்கீல்களுக்கு பாதிப்பை உண்டாக்கும் என்பதால் இந்த நீதிமன்றம் உருவாக்க அவர்கள் தடை ஏற்படுத்துகிறார்களோ என்ற எண்ணம் மக்களுக்கு ஏற்பட்டு விடக்கூடாது.

ஒரு வக்கீல் தான் இந்தியாவின் மகாத்மா என்பதை அவர்கள் நினைவில் கொள்ள வேண்டும்.

இவ்வளவு நன்மைகள் இருக்கும் இந்த கிராம நியாயாலயா ஏன் நடைமுறைப் படுத்தவில்லை? சமீபத்தில் சுப்ரீம் கோர்ட் கிராம நியாயாலயாவை உருவாக்க மாநில அரசுகளுக்கு விபரம் கேட்டு உத்தரவிட்டது. அதை அடுத்து ஒன்றும் நடக்கவில்லை. தினத்தந்தியில் ஒரு செய்தி வெளியானது. அவ்வளவுதான்.

இந்தச் சட்டத்தைப் பற்றிய விழிப்புணர்வினை உருவாக்க வேண்டிய நிலையில் உள்ள ஊடகங்கள் மவுனமாக இருக்கின்றன.

கிராம நீதிமன்றங்களை ஒவ்வொரு கிராமம் தோறும் உருவாக்க வேண்டியது காலத்தின் கட்டாயம். மக்கள் அதற்கான முன்னெடுப்புகளை செய்தல் வேண்டும்.

கிராமம் என்பது இந்தியாவின் ஆன்மா. மகாத்மா காந்தியின் கிராமக் குடியரசு கனவு நிறைவேற்றப்பட்டால், இந்தியா ஊழல் அற்ற நியாய தேசமாக உருவாகும்.

மாண்புமிகு நம் பாரதப் பிரதமரும், என் ஆதர்ச ஹீரோவும் ஆன திரு மோடி அவர்கள் அதைச் செய்வார்கள் என்று நம்புகிறேன். இச்சட்டத்தினை அவர் ஒவ்வொரு கிராமம் தோறும் நடைமுறைப்படுத்தினால் அவர் இந்தியாவின் நவீன மகாத்மா என்று அழைக்கப்படுவார் என்பதில் சந்தேகம் இல்லை.

ஜூலை 17, 2020ம் தேதி சர்வதேச நீதி தினத்தில் இக்கட்டுரையை எழுதி உங்களுக்கு சமர்ப்பித்து, அடியேன் சர்வதேச நீதி தினத்தை கொண்டாடி மகிழ்கிறேன்.

உங்கள் அனைவருக்கும் எனது சர்வதேச நீதி தின வாழ்த்துக்கள். மக்கள் ஒவ்வொருவருக்கும் உள்ள அடிப்படை உரிமையுடன் அவர்கள் வாழ இந்த நாளில் நாமெல்லாம் உறுதி எடுப்போம்.

* * *

Tuesday, June 30, 2020

நிலம் (66) – வெளிநாடு வாழ் இந்தியருக்கு நேர்ந்த வித்தியாசமான பிரச்சினை


அன்பு நண்பர்கள் அனைவருக்கும் எனது வணக்கங்கள்.

தற்போதைய சூழலில் பெரும்பான்மையான வெளி நாடு வாழ் இந்தியர்கள் மீண்டும் இந்தியாவிற்கு திரும்பி விடலாம் என்ற சிந்தனையில் உள்ளனர். எனக்கு வரக்கூடிய அழைப்புகள், அவர்கள் இயற்கை சார்ந்த தற்சார்பு வாழ்க்கைக்கு திரும்ப நினைக்கின்றனர் என்று சொல்கின்றன.

எதார்த்தம் என்பது இதுதான்.

வெளி நாடு வாழ் இந்தியர்களுக்கு உண்மை இப்போது புரிந்து இருக்கும். சொந்த நாடு என்பது சொந்த நாடுதான்.

அடியேன் பெரும்பாலான நண்பர்களின் வேண்டுகோளுக்கு இணங்க, லேண்ட் சீலிங், லேண்ட் அக்குசேசன், பாதை எடுப்பு போன்ற வகைகளுக்குள் சிக்காத விவசாய நிலங்களாகவும், வாஸ்துவுக்குள் இருக்கிறதாகவும், தண்ணீர் வசதி உள்ளதாகவும் பார்த்து, லீகல் பார்த்து ஆன்லைனில் அப்டேட் செய்கிறேன்.

நமது யூடியூப் சானல் www.youtube.com/c/GoldOnline



மேற்கண்ட இணைப்பில் நிலங்களைப் பற்றி விவரித்துள்ளேன். அவசியம் பாருங்கள்.

வெளி நாடு வாழ் இந்தியர்கள் இந்தியாவில் சொத்துக்கள் வாங்க நல்ல அனுபவம் பெற்ற ஆலோசகரிடம் ஆலோசனை கேட்க வேண்டும். தற்போது ஏகப்பட்ட கெடுபிடிகளை இந்திய அரசு விதித்திருக்கிறது.

என்னைப் போன்ற நிதி மற்றும் நில ஆலோசகர்களை அவசியம் தொடர்பு கொள்க. எனக்கு இதுதான் பணி. ஆகவே மிகத் துல்லியமான, சரியான, சட்ட விதிகளுக்கு உட்பட்ட ஆலோசனையை அவசியம் தருவேன்.

இனி வெளி நாடு வாழ் இந்தியருக்கு வந்த பிரச்சினையும், தீர்வும் பற்றிய செய்தியைப் பார்க்கலாம்.

டென்மார்க்க்கில் வசித்து வந்த ஒரு வெளி நாடு வாழ் இந்தியர் ஒருவர் டெல்லியில் ஒரு கடை ஒன்றினை வாங்கி, வியாபாரம் செய்ய முடிவெடுத்து, கடைகள் கட்டி வாடகைக்கு விடும் பில்டர் ஒருவரை அணுகி, விலை பேசி முழு தொகையினையும் வழங்கி விட்டார்.

ஆனால் அந்த ரியல் எஸ்டேட்காரர் குறித்த நேரத்திற்குள் கடையை அவரிடம் ஒப்படைக்காமல் காலதாமதம் செய்து வந்திருக்கின்றனர்.

டென்மார்க்–காரர் நுகர்வோர் கோர்ட்டில் வழக்கு தொடுக்கிறார். அங்கே ரியல் எஸ்டேட்காரர் வக்கீல் மூலம் ஆஜராகி, டென்மார்க்காரர் கன்ஸ்யூமர் கேட்டகரியில் வரமாட்டார் எனவும், அவர் கடையினை வியாபாரத்துக்காக வாங்குகிறார் என வாதிடுகிறார்கள். தீர்ப்பு ரியல் எஸ்டேட்காரருக்கு ஆதரவாக கிடைக்கிறது. பின்னர் டென்மார்க்காரர் தேசிய நுகர்வோர் குறை தீர்ப்பு மையத்தில் (NCDRC) வழக்குத் தொடுக்கிறார். அங்கேயும் ரியல் எஸ்டேட்காரரின் வாதம் ஏற்றுக் கொள்ளப்பட்டு தீர்ப்பளிக்கப்படுகிறது. அதாவது டென்மார்க்காரர்  நுகர்வோர் அல்ல என்று வழக்கு திசை மாற்றப்படுகிறது.

வேறு வழிகள் இன்றி எதிர்காலத்தில் மாநில ஆளுநர்களாக வரப்போகும் வராமலும் போகும் நீதிபதிகள் பரிபாலனம் செய்யும், உச்ச நீதிமன்றத்தில் வழக்குத் தொடுக்கிறார் டென்மார்க்காரர்.

உச்ச நீதிமன்றத்தில் வழக்கு நடக்கிறது. எதிர்பாராத சூழ் நிலைகளில் ஒரு சில வழக்குகள் சில விதிகளை மாற்றி விடும் போக்குடையவை. இதைப் பற்றி பிரிதொறு நாளில் எழுதுகிறேன்.

அவ்வாறு நடந்த ஒரு வழக்கில் வழங்கப்பட்ட தீர்ப்பின் அடிப்படையில், அதாவது கன்ஸ்யூமர் புரொடெக்‌ஷன் ஆக்ட் 1986- செக்சன் 2(1)d  சட்ட விதியின் படி, சில சூழல்களில் கமர்ஷியல் நோக்கத்திற்காக எதை வாங்கினாலும், அது நுகர்வோர் எனும் வகைக்குள் அடங்கும் என்பதால் டென்மார்க்காரரும் ஒரு நுகர்வோர் தான் என்று தீர்ப்பளிக்கப்பட்டது. இப்போது டென்மார்க்காரர் நுகர்வோர் என்று உறுதி செய்யப்பட்டார். இனி அடுத்த வழக்கு தனி.

இந்த வழக்கு சுவாரசியமான ஒன்று. தற்போது பி.எம்.கேர் ஃபண்ட் பற்றி சர்ச்சைகள் இருக்கின்றன அல்லவா? அதைப் போன்றது தான் நுகர்வோர் - கமர்ஷியல் வழக்குகள். பி.எம்.கேர் ஃபண்ட் வெகுசுவாரசியமானது. அதைப் பற்றி பின்னர் ஒரு நாளில் எழுதுகிறேன்.

அந்த டென்மார்க்காரர் செய்த தவறென்ன? கடை வாங்க ரியல் எஸ்டேட்காரரிடம் விலை பேசி மொத்த பணத்தையும் செலுத்தி விட்டார். ஆனால் குறிப்பிட்ட ஒப்பந்த நாளுக்குள் கடையினை ஒப்படைக்கவில்லை. ஒப்படைக்க உத்தரவு போடுங்கள், எனக்கான தீர்ப்பினை வழங்குங்கள் என கோர்ட்டுக்குப் போனார். கோர்ட்டில் நடந்ததோ இவர் நுகர்வோரே அல்ல என்ற வழக்கு. பொருள் இழப்பு, நேர விரயம், வழக்குச் செலவுகள், மன உளைச்சல் என அவர் எவ்வளவு துன்பங்களை அனுபவித்திருப்பார். ஆகவே இந்தியாவில் முதலீடு செய்ய விரும்பினாலும், நிலம் வாங்க விரும்பினாலும் தக்க ஆலோசனை பெற்ற பிறகு அடுத்த கட்டத்திற்கு செல்லவும். இந்திய இணையதளச் செய்திகள் அப்டேட் செய்யப்படுவதில்லை என்பதை மறந்து விடாதீர்கள்.

புரிகிறதா உங்களுக்கு?

இதைப் போன்றதொரு சிக்கல்களில் சிக்கி விடாமல் இருக்க எம்மைப் போன்றோரை அணுகி (கொஞ்சம் செலவாகும்) ஆலோசனைப் பெற்றுக் கொள்ளுங்கள்.

பின்னர் இன்னொரு விஷயம் கூட இருக்கிறது.

எங்களது வியாபாரத் தொடர்பில் இருக்கும் நண்பர்கள் ஸ்பெயின் மற்றும் டென்மார்க்கில் ரியல் எஸ்டேட் செய்கிறார்கள். அடியேனும் அவர்களில் ஒரு அங்கம். மேற்கண்ட நாடுகளில் நிலமோ அல்லது முதலீடோ செய்ய விரும்பினால் அழையுங்கள். இந்திய அரசின் சட்ட திட்டங்களுக்கு உட்பட்டு, முறைப்படி நிலங்கள் பதிவு செய்து தரப்படும் என்பதை தெரிவித்துக் கொள்கிறேன்.


Sunday, May 17, 2020

நிலம் (65) – விவசாய நிலங்கள் வாங்குவது எப்படி?


கொரானாவில் தப்பித்து விடலாம் போல. ஆனால் இந்த இந்தியப் பொருளாதார திட்டங்களிடமிருந்தும், தினந்தோறும் வரும் தமிழக அரசின் அறிவிப்புகளைப் புரிந்து கொண்டும், வாழ்வியலை நகர்த்திச் செல்வது பெரும் பாடாய் இருக்கிறது.

ஒவ்வொரு அரசியல்வாதியும் கல்லூரிகள், பள்ளிகள் வைத்திருக்கின்றார்கள். பலர் பள்ளி, கல்லூரிகளில் முதலீடுகளை ரகசியமாகச் செய்திருக்கின்றார்கள். இந்த நிலையில் தமிழக பள்ளிக் கல்வித்துறையினரின் செயல்பாடுகளைக் காணும் போது சந்தேகம் எழுகிறது.

குழந்தைகள் மீது கொரானா தொற்று எனும் கத்தியைத் தொங்க விடுகிறது கல்வித்துறையின் அறிவிப்புகள். கொரானாவில் இருந்து தப்பித்து வீட்டுக்குள் இருக்கும் குழந்தைகளின் உயிரைப் பணயம் வைத்துதான் கல்வியை வளர்க்க வேண்டுமா? அப்படி என்ன அவசரம் ஏற்பட்டு விட்டது?

இயற்கைப் பேரழிவு நடந்து கொண்டிருக்கும் போது, நோய் தொற்றுக்கு மருந்து கண்டுபிடிக்காத போது ஏன் இப்படியான அவசரத்தை தமிழக கல்வித்துறை காட்டுகிறது என்று சிந்தித்தால், கல்வி நிலையங்கள் வைத்திருக்கும் அரசியல்வாதிகளின் அழுத்தத்தால் தானா என்றும் சந்தேகம் ஏற்படுவது இயல்பு. ஆனால் பதில் கிடைக்குமா? கிடைக்காது. இட்லிகள்-கோடி ரூபாய் கதைதான் நினைவுக்கு வருகிறது.

எல்லாம் அந்த கதிர்-வேலனுக்கே வெளிச்சம்.

தேர்வு எழுத வரப்போகும் குழந்தைகளுக்கு கொரானா தொற்று ஏற்பட்டு, தொடர்ந்து விபரீதம் ஏற்பட்டால் தமிழக கல்வித்துறை இரங்கல் செய்தி வெளியிட்டு, நிவாரணம் கொடுப்பார்கள். ஆனால் குழந்தைகளின் உயிர்?

கதிர்வேலா, கதிர்வேலா கொஞ்சம் கருணை வை தமிழக குழந்தைகள் மீது. 

கோட்டையை விட்டு வேட்டைக்குப் போகும் சுடலை மாடசாமி, தமிழக குழந்தைகளைக் காப்பாற்றி அருளும்.

***
அன்பு நண்பர்களே,

இந்த கொரானா லீவில் பெரும்பாலானோர் விவசாய நிலம் வாங்குவது பற்றி தொலைபேசினீர்கள். உங்கள் அனைவருக்கும் வணக்கத்தையும், அழைப்புக்கு நன்றிகளையும் தெரிவித்துக் கொள்கிறேன்.

விவசாயத் தொழில் – காதலியைப் பார்த்துக் கொள்வது போல இருக்க வேண்டும். ஒரு நாள் கவனம் இல்லையென்றாலும் மகசூல் குறைந்து போகும்.

உங்களுக்கு ஒரு சம்பவத்தைச் சொல்லப் போகிறேன்.

முன்பு பெருநடவுக்கு காவிரியில் தண்ணீர் திறந்து விடுவார்கள். வீட்டில் விதை நெல் சி.ஆர் குதிருக்குள் வைத்திருப்போம். வெயிலில் காய வைத்து, சூடு ஆறியவுடன், சணல் மூட்டையில் கட்டி மாலையில் குளத்துக்குள் ஊற வைப்போம். ஒரு நாள் பூராவும் குளத்துக்குள் ஊறிக் கொண்டிருக்கும். இரண்டாம் நாள் மாலையில் எடுத்து வந்து தண்ணீரை வடிய விட்டு, விதை நெல் மூட்டைகளின் மீது மேலும் பல சணல் சாக்குகளைப் போட்டு இறுக்கமாக மூடி வைப்போம். மீண்டும் மறுநாள் மாலையில் குளத்துக்கு கொண்டு சென்று நீரில் முக்கி, மீண்டும் எடுத்து வந்து, சாக்குகளைப் போட்டு சூடாக இருக்கும் படி மூடி வைப்போம். மறுநாள் நெல்மணிகளில் இருந்து வெண் நிறத்தில் முளை வெளி வந்திருக்கும்.

இதற்கிடையில் நாற்றங்கால் சேறு அடித்து, இலை தழைகளைப் போட்டு நெய் கணக்காக மண்ணை சேறாக்கி வைத்திருப்பார்கள். விதை நெல் மணிகளை நாற்றங்காலுக்குள் பாவி, நீர் விட்டு வளர்த்து – வெகு கவனமாக பூச்சிகள் தீண்டா வண்ணம் பாதுகாத்து, உரமிட்டு வளர்த்து அதன் பிறகு நாற்றுக்களைப் பறித்து வயல்களில் நட்டு வளர்த்து, அது வளர்ந்து நெற்மணிகளை வெளியில் தள்ளும் போதுதான், அந்த விதை நெல்லின் மகசூல் எப்படி என்று தெரிய வரும்.

சி.ஆர் வகை நெல் ஏக்கருக்கு (100 செண்ட்) 36 மூட்டைகள் (60 கிலோ) கிடைக்கும். விதை நெல்லின் தரம் குறைவானால் விளைச்சல் 30 மூட்டையாகவோ அல்லது 20 மூட்டையாகவோ குறைந்து விடும். இந்த விஷயத்தை விளைச்சல் ஆனவுடன் தான் நம்மால் தெரிந்து கொள்ள முடியும்.

இப்போது புரிகிறதா விவசாயம் என்பது காதலியைப் பார்த்துக் கொள்வது போல என ஏன் சொன்னேன் என?

ஆனால் எந்தத் தொழிலும் தராத நிம்மதியை விவசாயம் தரும். கொரானா வந்தாலும் வந்தது எனது பெரும்பாலான நண்பர்கள் தோட்டத்துக்குச் சென்று குடும்பத்தோடு நிம்மதியாக இருக்கின்றார்கள்.

பத்து கத்தரிச் செடி, நான்கு வெண்டைச் செடி, அவரைக் கொடி, பூசனிக்கொடி, சுரைக்காய் கொடிகள், நான்கு தென்னை மரம், இரண்டு கொய்யா மரங்கள், வாழை, சப்போட்டா மரம் இரண்டு, நாவல் மரம் ஒன்று, மாமரம் ஒன்று – அரை ஏக்கர் தோட்டம் அதில் 400 சதுர அடியில் ஓடு வேய்ந்த வீடு – அசைவமென்றால் நான்கைந்து கோழிகள் - இது போதாதா நான்கு பேர் நிம்மதியாக வாழ?

ஐந்து தேங்காயை விற்றால் ஒரு கிலோ அரிசி. ஒரு நாளைக்கு போதும். இரண்டு கத்தரி, இரண்டு முருங்கைக்காய் – சாம்பாரோ குழம்போ ஆச்சு. கூட்டா பொறியலா? என்ன காய் தோட்டத்தில் கிடைக்கிறதோ அதைச் செய்தால் போதும். நாலு தென்னமரமும், கொஞ்சம் மரங்களும் போதும்  கேஸ் எதுக்கு? அசைவமா? நாட்டுக்கோழி கோழி இருக்கே. குளத்துப் பக்கம் தூண்டிலோடு போனால் நாலு கெண்டை, இரண்டு கெளுத்தி, நான்கு கொறவை மீன் – குழம்பு ரெடி. தீபாவளி பொங்கலா மட்டன். பசு மாடு இரண்டு இருந்தால் நெய், மோர், வெண்ணை.

அப்புறமென்ன? பிள்ளைகளைப் படிக்க வைக்க அரசு பள்ளி. சமூகம், சுற்றம், நட்பு போதும். அமைதியான வாழ்க்கை. ஏசி எதற்கு? கார் எதற்கு? கொஞ்சம் காசு சேர்த்தால் மாதம் ஒரு கோவில், இன்னும் கொஞ்சம் சேர்த்தால் வருடம் ஒரு சுற்றுலா.

நிம்மதி நம்மிடம் அல்லவா?

கொரானாவாவது தொற்றாவாவது?

தோட்டத்துக்கு செல்ல கொரானாவால் முடியுமா?

இனி விவசாய நிலம் வாங்குவது பற்றி பார்க்கலாம்.

முதலீடு எவ்வளவு? – இது உங்களின் தினசரி வாழ்க்கைக்கு பாதிப்பை ஏற்படுத்தக் கூடாது

யார் விவசாயம் செய்வது? நீங்களா? இல்லை உறவினரா? இல்லை மேஸ்திரி மூலமா? – நீங்களாக இருக்கும் பட்சத்தில் கவலை இல்லை. ஆனால் உறவினர் அது அப்பாவாகவோ இல்லை மாமன் மச்சான்களாகவோ இருந்தால் – அவர்களின் அனுபவம், வயது, நிர்வகிக்கும் தன்மை ஆகியவை அவசியம் விசாரிக்கவும். மேஸ்திரி மூலம் எனில் இன்னும் கூடுதல் கவனம் தேவை.

விவசாயம் தான் இனி உங்கள் வேலை எனில் எந்தக் கவலையும் வேண்டியதில்லை. ஆனால் ஆட்களை வைத்து நிர்வாகம் செய்யலாம் எனில் யோசித்து, அதற்கேற்ப ஆட்கள் கிடைத்தால் செய்வது நலம்.

உங்கள் பட்ஜெட்டுக்கு ஏற்ற, உங்கள் வசிப்பிடத்துக்கு அருகிலோ அல்லது உங்களின் விருப்பமான ஊரிலோ நிலம் வாங்கினால் – நிர்வாகச் செலவுகள், போக்குவரத்துச் செலவுகள், விவசாயச் செலவுகள் என எல்லாவற்றையும் கவனத்தில் கொள்ளுங்கள்.

விவசாயத்தில் நிம்மதியான, பராமறிப்புக் குறைவான பயிர்கள் உண்டு. தென்னை மரம் அது தொடர்பான விவசாயம் என்பது குறைந்த அளவு ஆட்களை வைத்து நிர்வாகம் செய்யலாம். பணப்பயிர் விவசாயத்தில் கவனம் அதிகம் செலுத்தினால் கோடிகளில் லாபம் ஈட்டலாம். 

இதெல்லாம் உங்களின் விருப்பம், சூழல் சார்ந்த விஷயங்கள். எந்த மாதிரியான விவசாயம் செய்யப் போகின்றீர்கள் என்பது உங்களின் எண்ணம் சார்ந்தது.

தண்ணீர் வசதி, மழை நிலவரம், மண் தன்மை, ஒவ்வொரு ஊருக்கும் ஏற்ற, பருவத்துக்கு ஏற்ற பயிர்கள் எவை, இப்படியெல்லாம் யோசித்து முடிவெடுக்கனும். இன்னும் அனேக காரணிகள் இருக்கிறது. அதை நாம் நேரில் சந்திக்கும் போது பேசலாம். இனி வரும் நிலம் பதிவுகளில் விவசாயம் தொடர்பான செய்திகளை எழுதுகிறேன்.

இத்தனை காரணிகளை ஆலோசித்து, முடிவெடுத்து அதன் பிறகு விவசாய நிலத்தினை வாங்க வேண்டும் என்பதை மறந்து விடாதீர்கள்.

***

லீகல், சர்வே, பத்திரப்பதிவு, பட்டா ஆகியவற்றுக்கு எங்களை அணுகுங்கள்.

மெக்கனைஸ்ட் ஃபார்ம்கள் தான் அதிகப் பிரச்சினைகள் இல்லாதவை.

விவசாயத்துக்கு அரசு கொடுக்கும் மானியங்கள், உதவிகள், இயந்திரங்கள் அதற்கான மானியங்கள் ஆகிய அனைத்து விபரங்களும் நமது நிறுவனத்தில் இருக்கின்றன. அனைத்து விபரங்களும் தரப்படும்.

நமது நிறுவனத்துடன் இணைந்து பணி ஆற்றும், பல ஆர்கானிக் விவசாய பொருட்களை உருவாக்கி வரும் பல்வேறு இணை நிறுவனங்களும், விவசாயத்துக்கு உரிய ஆலோசனைகள் தரும் வல்லுனர்களும் உண்டு.

தண்ணீர் இல்லாத காடு, கல்லும் மண்டிக்கிடக்கும் பயனற்ற பூமிகள் உங்களிடம் இருப்பின் என்னை அழைக்கவும். அப்பூமியிலிருந்து தங்கத்துக்கு நிகரான லாபம் தரும் விவசாயத்தை உருவாக்கி தருவோம்.

ஆ. அதெப்படி என நினைப்பீர்கள். அவ்வாறு உருவான நிலங்களைப் பார்வை இட என்னை அழைக்கலாம். வந்து பாருங்கள். அசந்து போவீர்கள்.

வாழ்க வளமுடன்…!

Tuesday, April 21, 2020

நிலம் (64) - வெளிநாடுவாழ் இந்தியர்களின் சொத்துக்கள் பாதுகாப்பு

சமீபத்தில் எனக்குத் தெரிந்த ஒருவரின் நண்பரின் சொத்து ஆக்கிரமிப்புச் செய்யப்பட்டது. அவர் ரஷியாவில் வசிக்கிறார். பத்து ஏக்கர் தோட்டத்தினை வாங்கி, மெயிண்டெயின் செய்ய ஒருவரிடம் கொடுத்திருக்கிறார்.

இப்போது அந்தச் சொத்து என்னுது, நான் தான் அனுபவம் செய்து வருகிறேன், உன்னால் முடிந்ததைப் பார்த்துக் கொள் என்று சொல்லி இருக்கிறார். புகார் கொடுத்து, காவல்துறை விசாரணையின் போது, சிவில் வழக்கு எனச் சொல்லி, கோர்ட்டில் பார்த்துக் கொள்ளுங்கள் என சொல்லி விட்டனர்.

இனி எப்போது தீர்ப்பு வந்து, செலவு செய்து யார் இந்தப் பிரச்சினைக்கு அலைந்து?  அங்கிருந்து இங்கு வந்து, செய்யும் தொழிலை விட்டு விட்டு, எவ்வளவு பிரச்சினைகள் இனி?

நண்பர்களே, நீங்கள் உங்களின் உறவினர்களிடம் சொல்லி இருக்கலாம், இல்லை நண்பர்களிடம் சொல்லி இருக்கலாம். எல்லோரும் கெட்டவர்கள் என்றுச் சொல்ல வில்லை. ஒவ்வொருவரும் காலச் சூழலுக்கு ஏற்ப மாறுபவர்கள் தான். அதான் வெளி நாட்டில் கோடி கோடியா சம்பாதிக்கின்றானே, இதை நான் வைத்துக் கொண்டால் என்ன என்ற எண்ணம் வரக்கூடிய சாத்தியங்கள் உள்ளன அல்லவா? நீங்கள் அங்கு படும் துயரம் பற்றி இவர்களுக்குத் தெரியாது.

இதைப் போன்ற பல பிரச்சினைகள் வந்து கொண்டிருப்பதையும், லீகல் கன்சல்டேசனுக்காக போனிலும், மெயிலிலும் தொடர்பு கொள்கிறார்கள் பலர்.

ஆகவே நமது நிறுவனம் இதற்கான ஒரு தீர்வினை சர்வீஸாகச் செய்யலாம் என முடிவெடுத்து இருக்கிறது.

தமிழ் நாட்டில் சொத்து எங்கு வேண்டுமானாலும் இருக்கட்டும். தற்போதைக்கு, அதன் பரிபாலனம் உங்களிடம் இருந்தால், அதை எம் நிறுவனத்திடம் சொத்துக்களை நிர்வகிக்கும் உரிமையைச் சட்டப்படி கொடுக்கலாம்.

சொத்துக்கு ஏற்ப வருடக்கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். அது வீடோ, காம்ப்ளக்சோ, அபார்ட்மெண்டோ, தோட்டமோ, வயலோ, விவசாய பூமியோ எதுவாக இருப்பினும் எமது நிறுவனத்திடம் பதிவு செய்து கொள்ளுங்கள்.

நமது நிறுவனம் உங்களின் சொத்துக்களை ஆக்கிரமிப்பு செய்ய விடாமலும், வருமானத்தை துல்லியமாக வசூல் செய்து உங்க்ள் வங்கிக் கணக்கில் சேர்க்கவும், மாதம் ஒரு தடவை நீங்களே உங்கள் சொத்தினை  பார்வையிடவும், வரிக்கள் மற்றும் இதர வேலைகளைச்  செய்து தரவும் தயாராக இருக்கிறது.

சொத்துக்களை வாங்குவது பெரிதில்லை. அதை பாதுகாப்பாக வைத்துக் கொள்வதும், தலைமுறைக்கு சேர்த்திடவும் வேண்டும். அதை நமது நிறுவனம் சர்வீஸாகச் செய்து தருகிறது.

தேவைப்படுபவர்கள் covaimthangavel@gmail.com என்ற மெயில் முகவரிக்கு தேவைப்படும் சேவை பற்றிய விபரத்தினையும், சொத்துக்கள் விபரத்தையும் தெரியப்படுத்துங்கள்.

ஒரு அக்ரிமெண்ட் போட்டுப் பதிவு செய்து கொண்டு, பிறகு நிறுவனம் தனது வேலையைத் தொடர்ந்து செய்யும்.

அவசியம் பயன்படுத்திக் கொள்ளுங்கள். 

போனில் அழைக்க (9600577755) காலை 9.00 மணியிலிருந்து இரவு 9.00 மணி வரையிலும்

உங்கள் சொத்துக்கள் உங்களிடமே இருக்கவும், ஆக்கிரமிப்புகள் இல்லாது இருக்கவும், மன நிம்மதியாக இருக்கவும் இந்தச் சேவையைப் பயன்படுத்திக் கொள்க.

Saturday, April 11, 2020

நிலம் (63) - 70 கோடி முதலீடு 220 கோடி வருமானம்


அன்பு நண்பர்களே,
யாருக்கு என்ன நடக்கும் என்று தெரியாத, கண்ணாமூச்சி ஆடும் விதியுடன் போராடிக் கொண்டிருக்கும் அவலமான நிலையில், மனிதனே நோய் பரப்பும் கொடிந்துயரத்தில் ஆழ்ந்து, வேதனையில் உழன்று கொண்டிருக்கிறோம்.

நம் மனதை வேறு விஷயங்களுடன் இணைத்துக் கொள்ள வேண்டிய காலம் இது. கொரானாவின் பாதிப்பு இந்தியாவில் குறைவதற்கு சுமார் ஆறு மாதம் ஆகலாம். ஒடிசாவில் ஜூன் 30 வரை பள்ளிகளுக்கு விடுமுறை விடப்பட்டுள்ளது என்பதை அறிந்த போது, தமிழகத்திலும் அந்த நிலை வரலாம் என நினைக்கிறேன். பிள்ளைகளையும், உறவினர்களையும், நண்பர்களையும், சுற்றாரையும், உற்றாரையும் பாதுகாக்க வேண்டிய தருணம் இதுதான். அதை நாம் ஒரு தவமாகச் செய்வோம்.

இனி எதிர்காலம் என்ன ஆகுமோ என்று கவலைப்படாதீர்கள். இயற்கை அதற்கும் வழி வைத்திருக்கும். என்னுடன் இணைந்திருங்கள். எனது பிளாக்கைத் தொடர்ந்து படித்து வாருங்கள். வழிகள் பிறக்கும், நம்பிக்கை துளிர்க்கும். வாழ்க்கை வசந்தமாகும். எல்லோரும் சேர்ந்து ஒன்றாய் பொருளாதாரத்திலும், வாழ்க்கையிலும் முன்னேறலாம்.  

இனி மிகக் குறைந்த முதலீட்டில் பெரும் லாபம் அடைந்த எங்களின் வாடிக்கையாளரைப் பற்றிப் படியுங்கள்.

இது உங்களின் மனதுக்கு ஊக்கம் தரும். இன்பம் தரும்.

இந்த முதலீட்டாளர் சரியானவரைத் தேர்ந்தெடுத்தார், அதனால் வெற்றி பெற்றார் என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.

நான் பங்கெடுத்து வேலை செய்த ஒரு அற்புதமான முதலீட்டினையும், அதனால் கிடைக்கப்பெற்ற லாபம் பற்றிப் பார்ப்போமா?

ஒரு பெரிய கார்ப்பொரேட் நிறுவனம், நண்பர் மூலமாக, நகரத்தில் ஓர் இடத்தைச் சுட்டிக்காட்டி, இந்த இடத்தில் எங்களுக்கு 50 ஏக்கர் நிலம் வேண்டும் எனவும், பரிவர்த்தனைகள் அனைத்தும் வங்கி மூலம் மட்டுமே செய்வோம் எனவும் கேட்டிருந்தார்கள்.

அதற்கான திட்டமிடலை வெகு தெளிவாக உருவாக்கினோம். அதற்கான காலத்தை இரண்டு வருடமாக நிர்ணயித்தோம். இதில் முக்கியப் பிரச்சினை கைடு லைன் மதிப்பும், மார்க்கெட் மதிப்பும் ஒரே மாதிரியாக இருக்க வேண்டும். இல்லையெனில் இந்தப் பணியைச் செய்ய இயலாது.

நிலத்தின் உரிமையாளர்கள் மார்க்கெட் மதிப்புக்கு வங்கி மூலம் பணம் பெற்றுக் கொள்ள சம்மதிக்க வேண்டுமென்பதுதான் பெரும் பிரச்சினையாக இருந்தது.

லீகல், வாரிசுகள், நிலத்தின் மீதான் லோன் போன்றவைகள், சர்வேக்கள், ஆவணங்களை எடுத்தல், பத்திரம் பதிவு என இன்னும் பலப்பல வேலைகள் இருந்தன. அடியேன் ரசீதுக்கள், அக்ரிமெண்டுகள், லீகல், சர்வே, ஆவணங்கள் கலெக்ட்ச் செய்வது, டிராஃப்ட், பத்திரம் பதிவு, பட்டா மாறுதல் ஆகிய வேலைகளுக்கு பொறுப்பேற்றேன்.

இதர வேலைகளை அதாவது நில  உரிமையாளர்களுடன் பேசுவது, விலை நிர்ணயம் ஆகியவைகளை இன்னொரு நண்பர் பார்த்துக் கொண்டார்.

கொஞ்சம் கொஞ்சமாக வேலைகள் நடந்தன. ஒரே நேரத்தில் பத்து கிரையங்கள் செய்தேன். பத்து நபர்களுக்கான பணம், வரி பிடித்தம், வங்கி வரைவோலை, பத்திரப்பதிவுக்கான டிமாண்ட் டிராப்டுகள், பத்திரங்கள் என எல்லாவற்றையும் நானும், இன்னொருவரும் சேர்ந்து செய்தோம்.

ஆயிற்று இரண்டு வருடம். 50 ஏக்கர் கிரையம் செய்து முழுமையாக பட்டா மாறுதல் செய்து, நிறுவனத்திடம் ஒப்படைத்தோம். நாங்கள் வாங்கியது ஏக்கர் ஒன்றுக்கு 1 கோடி ரூபாய். இப்போது அந்த நிறுவனம், அந்த நிலத்தை வீட்டுமனைகளாகப் பிரித்து, அனுமதி பெற்று, தற்போது ஒரு செண்ட் 7 லட்சத்திலிருந்து 8 லட்சம் வரை விலை வைத்து விற்று வருகின்றார்கள். லாபம் கிட்டத்தட்ட 220 கோடி ரூபாய். இன்னும் எகிறும் காலம் ஏற ஏற. குறைந்த முதலீடு, ஆனால் வெகு நிச்சயமான வருமானம். எவராலும் வரக்கூடிய வருமானத்தைக் குறைக்க முடியாது. அது ஏறிக் கொண்டேதான் போகும்.

இதுதான் பிசினஸ். இது தான் நல்ல முதலீடு. இது தான் தொழில்.

ஒரு கம்பெனியை உருவாக்கி, முதல் போட்டு, பொருள் தயாரித்து விற்பனை செய்து லாபம் ஈட்டுவதற்குள் படாதபாடு பட வேண்டி இருக்கும். எவ்வளவு பிரச்சினைகளை சந்திக்க வேண்டி இருக்கும். இருப்பினும் இதுவும் நல்ல தொழில் தான்.

இவ்வளவு லாபமா? அதுவும் குறைந்த காலத்துக்குள்? என்று இதைப் படிக்கும் போது பலருக்கும் நாமே இதைச் செய்தால் என்ன என்று உடனடியாகத் தோன்றும். அதைத்தான் ஒரு நண்பரின் நண்பர் செய்தார்.

வெளி நாட்டில் பெரிய அளவில் தொழில் செய்து கொண்டிருந்த நண்பரின் நண்பருக்கு கோவையில் நான்கைந்து இடங்களைக் கண்டறிந்து அதற்கான செயல்திட்டத்தை உருவாக்கி, முதலீடு, செலவு, லாபம் பற்றிய விபரங்களைத் தெளிவாக அனுப்பி வைத்திருந்தோம். நண்பரும் அவரின் நண்பரிடம் காட்டி, ஒப்புதல் பெற்றார். அதன் பிறகு இருவரிடம் இருந்தும் எந்தப் பதிலும் இல்லை. சரி என்று விட்டேன்.

அந்த நண்பர் இந்த பிராஜெக்டைப் படித்து விட்டு, தனக்குள் ஒரு கணக்கு போட்டு, புனேவில் சுமார் 200 கோடியை ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்தார். தொழில் தெரிந்தவர்களிடம், அதில் இருக்கும் பிரச்சினைகள் பற்றி அறிந்தவர்களிடம் பேசி இருக்க வேண்டும். அதை அவர் செய்யாமல் ஏதோ ஒரு கார்ப்பொரெட் கம்பெனியின் உதவியுடன் 200 கோடி இன்வெஸ்ட்மெண்ட் செய்தார். இப்போது 800 கோடி கடனில் சிக்கி தவிக்கிறார்.

வங்கியில் லோன் பெற்றும், 200 கோடி முதலீடும் போட்டு நான்கைந்து அபார்ட்மெண்ட் டவர்களைக் கட்டி, அதில் ஒரு வீடு கூட விற்க முடியாமல் ஆள் இப்போது மீளாக்கடனில் சிக்கினார். அந்த நிறுவனம் எல்லா வேலைகளையும் செய்து கொடுத்து விட்டு, அவர்களுக்கான கட்டணங்களைப் பெற்றுக் கொண்டு விலகி விட்டனர். அவர் போட்டது தப்புக்கணக்கு.

எவர் வேண்டுமானாலும் திட்டம் போடலாம். ஆனால் அந்தத் திட்டமிடல், நிதர்சனத்துடன் இணைந்திருக்க வேண்டும். சூழல், அமைப்பு, பொருளாதார தரவுகளுடன் ஒத்துப் போக வேண்டும் .

இன்றைக்கு ஒரு ஃபைனான்சியல் அட்வைசரின் பேச்சை கிட்டத்தட்ட 3500 பேர் கேட்டோம். அவர் இன்றைய நிலையில் ஷேர் மார்க்கெட்டில் உள்ள நிலையை எடுத்துச் சொன்னார். ஷேர் மார்க்கெட்டில் அது சரியாக இருக்கும். தினசரி டிரேடிங்க் லாபம் தரலாம். ஆனால் அது கத்தி மீது நடக்கும் செயல். என்றைக்கு வேண்டுமானாலும் வெட்டும்.

குறுகிய கால மூலதனம் மூலம் வருமானம் பெற பல வழிகள் இருந்தாலும், அது மழைக்கு உண்டாகும் ஈசல் போல. நிரந்தரமானது அல்ல. முதலீடு பாதுகாப்பானதாக இருத்தல் அவசியம். அதன் வருமானம் பல மடங்காய் இருந்தால் அதுவே நல்ல முதலீடு ஆகும். அந்த வகையில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு, அதுவும் அவசியமானவற்றில் முதலீடு செய்வது பாதுகாப்பானதாகவும், நல்ல லாபம் தருவதாகும் இருக்கும்.

ரியல் எஸ்டேட் தொழில் திட்டமிடல் என்பது வெகு முக்கியம். முதலீடு செய்வதற்கு முன்பு கவனிக்க வேண்டியவைகள் ஏராளம் உண்டு. ஒரு இடத்தைத் தேர்வு செய்வதிலிருந்து, விற்பனை வரை ஒவ்வொரு இடத்திற்கும் ஒவ்வொரு விதமான செயல்திட்டங்கள் வேண்டும். அதை நடத்திக் காட்டும் வல்லமை கொண்டிருக்க வேண்டும். நிதானமும், தெளிவான அறிவும், திட்டமிடலும் இந்தத் தொழிலுக்கு முக்கியமானவை.

இந்தியாவில் பெரும் நிறுவனங்கள் ரியல் எஸ்டேட்டில் தோற்றுப் போன சம்பவங்களை நாமெல்லாம் படித்து இருக்கிறோம். எழுத்து வடிவான செயல் திட்டமும், நடைமுறையும் வேறாக இருக்கும் பட்சத்தில் தோல்விதான் மிஞ்சும். நிறுவனங்கள் அதைத்தான் செய்தன. தோற்றுப் போனார்கள்.

ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் இருக்கும் பல்வேறு சிக்கல்கள் என்னென்ன என்பது பற்றி தெரிந்து கொண்டிருப்பதால், வெற்றி அடைவது பற்றி தெளிவான திட்டமிடலை செய்யும் பல வருட அனுபவத்தினை பெற்றிருக்கிறேன்.

மிக மிக துல்லியமான திட்டமிடல், காலம், செலவுகள் பற்றிய அனுபவ அறிவின் காரணமாக குறைந்த முதலீடு, அதன் உறுதி செய்யப்பட்ட வருமானம், முதலீட்டாளர்களுக்கு இலவச வீட்டு மனையுடன், முதலீடும் திரும்ப கிடைத்தல் ஆகிய அற்புதமான முதலீட்டு திட்டங்களை உருவாக்கி இருக்கிறேன்.

நமது நிறுவனம் முறையாகப் பதிவு செய்யப்பட்டு இயங்கி வருகிறது. விரைவில் அது பற்றிய அறிவிப்பினை பிளாக்கில் வெளியிட உள்ளேன். இணைந்திருங்கள்.

ரியல் எஸ்டேட் பிசினஸில் முதலீடு செய்து, நூறு சதவீத உத்திரவாத லாபம் பெறக்கூடிய அற்புதமான நிலங்கள் உள்ளன. வெகு துல்லியமான வகையில் செயல்திட்டங்களும், வருமானத்தின் விபரங்களும் தரப்படும். லாபத்தில் பங்கு அல்லது அதற்கான கட்டணம் என்ற இரு வகையில் செயல் திட்டங்கள் இருக்கின்றன. விரும்புவர்கள் என்னுடன் உரையாடலாம்.

அதுமட்டுமின்றி விவசாய நிலங்கள், தேயிலைத் தோட்டங்கள், காஃபி எஸ்டேட்டுகள், ஏலக்காய் தோட்டங்கள், தென்னைத் தோட்டங்கள் உள்ளன. தேவைப்படுபவர்கள் தொடர்பு கொள்ளுங்கள். என்ன தேவை, என்ன செய்ய விரும்புகிறீர்கள் என்று சொன்னால் அதற்கேற்ற பரிந்துரைகளைச் செய்வேன்.

ஒரு சிலர் நிலம் வேண்டுமென்பார்கள். என்ன திட்டம், என்ன பட்ஜெட் என்றுச் சொல்ல மாட்டார்கள். அவர்களுக்கு என்னால் ஒன்றும் பரிந்துரைக்க முடியாது

இந்த முதலீட்டில் ஏற்ற இறக்கம் இல்லை. லாபம் மட்டுமே. ஆனால் நீங்கள் சரியானவரைத் தேர்ந்தெடுக்க வேண்டும். இப்போது வீட்டில் இருப்பீர்கள். நேரமிருந்தால் எனது தொலைபேசியில் தொடர்பு கொள்ளுங்கள். பேசலாம்.

பூமியில் போட்ட காசு என்றைக்கும் தங்கம் தான்.

கொஞ்சம் பணம் போதும், நிம்மதியாக சந்தோஷமாக வாழலாம். விரைவில் பேசுவோம் அதுபற்றி…!


Thursday, February 13, 2020

நிலம் (62) - வீடு கட்டப் போறீங்களா? இதைக் கொஞ்சம் படியுங்க

வீடு என்பது இரண்டு எழுத்துக்கள் சேர்ந்த வார்த்தை. வேறு எந்தச் சொல்லுக்கும் இல்லாத விசேஷங்கள் பல உண்டு இந்தச் சொல்லுக்கு. வீடு என்பது எளிதில் கடந்து போகும் சொல் அல்ல. உணர்வு, வாழ்க்கை, வரலாறு என இந்தச் சொல்லின் பின்னால் மறைந்து கிடப்பவை அனேகம். வீடு என்பது ஒருவரின் வரலாறு மட்டும் அல்ல. சூரிய உலகில் பூமி எப்படி மனிதர்களுக்கு ஆதாரமோ அதைப் போல வீடு, ஒவ்வொரு மனிதர்களின் ஆதாரம். வீடின்றி மனித வாழ்க்கை முற்றுப் பெறுவதில்லை. 

வீடுகளுக்கு இலக்கணம் ஒன்றே ஒன்று தான். மறைப்பு. அது பத்து அடி அளவில் இருக்கலாம். குடிசையாக இருக்கலாம். மாளிகையாக இருக்கலாம். எதுவாக இருந்தாலும் அது வீடு தான். வீடு முழுமை அடைவது நல்ல தகப்பன், தாய், பிள்ளைகளால் மட்டுமே. யோசித்துப் பார்த்தால் வீடு பிள்ளைகளுக்காகத்தான் இருக்கும். தான் மட்டும் வாழ ஒருவர் வீடு கட்ட மாட்டார். தன் பிள்ளைகள், மனைவிக்காக, உறவினர்களுக்காக, அந்தஸ்துக்காக என்று பல காரணிகள் இருப்பினும் பிள்ளைகள் முதல் காரணமாக இருக்கும்.

சம்பாதித்து, வீடு கட்டி வாழ்வது என்பது சமூக அந்தஸ்து என முன்னாட்களில் கருதப்பட்டது. ஆனால் இப்போது அப்படி இல்லை. காலம் மாற மாற வீடு மனிதர்களின் தேவைகளுக்கு ஏற்ப மாற்றம் கண்டிருக்கின்றது.

பொருளாதாரத்தை முன்வைத்து சமூக அந்தஸ்து இப்போது முன்னிலைப் படுத்தப்படுகிறது. வல்லவர்களை முதன்மை மனிதர்களாக கருத ஆரம்பித்திருக்கிறது சமூகம். அவர்கள் என்ன அக்கிரமம் செய்தாலும் சரி, அது பற்றிய பிரக்ஞை சமூகத்தின் பால் பெரிதாக எடுபடுவதில்லை. பணம் இருந்தால், அவன் உயர்ந்தவன் என கருத ஆரம்பித்து விட்டது. இதன் காரணமாக சமூகத்தில் உயர் அந்தஸ்து பெற மனிதர்கள் தங்கள் நல்லியல்புகளை இழக்க ஆரம்பித்து விட்டார்கள். நல்லியல்புகள் மறைய மறைய, சமூகத்தில் குற்றங்களும், அக்கிரமங்களும் அதிகரிக்க ஆரம்பித்து விட்டன. பிறரின் வார்த்தைகளுக்காக தங்கள் வாழ்க்கையை, சந்தோஷத்தை இழப்பதில் மனிதனுக்கு நிகர் மனிதன் மட்டுமே.

மனிதர்கள் எப்போதும் தன் வயத்தில் சிந்திப்பது இல்லை. யாரோ ஒருவரின் சிந்தனைக்கு உட்பட்டு தான் தனது செயல்களையும், சிந்தனைகளையும் கொண்டிருக்கிறார்கள். ஒரு இந்து தனக்கான வாழ்க்கையை சமூகத்தின் கட்டுப்பாட்டுக்குள் தான் வைத்திருக்க முடியும். கட்டுப்பாட்டை மீற வேண்டுமானால் பெரும் தனக்காரனாக இருந்தால் தான் சாத்தியமாகும். இப்படியான சூழலில் ஒருவன் வீடு கட்டி வாழ்வது என்பது எதன் அடிப்படையில் என்றொரு கேள்விக்கு விடையைத்தான் கீழே எழுதி இருக்கிறேன். இதுதான் உண்மை. இதுதான் எதார்த்தம். மன்னர் கட்டிய கோட்டைகள் சிதிலமடைந்து கிடப்பது கண்முன்னாலே இருக்கும் சாட்சி. இதை மறந்து விடாதீர்கள். என்றைக்கும் இது உங்கள் நினைவிலிருக்க வேண்டிய உண்மை.

எனது அனுபவத்தில் ஒருவரின் வீடு பற்றிய சம்பவத்துக்கு வரலாம்.

சமீபத்தில் எனது நண்பரின் வேண்டுகோளுக்காக விற்பனைக்கு வந்திருக்கும் வீடு ஒன்றினைப் பார்வை இடச் சென்றிருந்தேன். வீட்டின் உரிமையாளரை வரச் சொல்லி இருந்தார் நண்பர். வீடு அல்ல அது. மாளிகை. ஒவ்வொரு சதுர அடியையும் செதுக்கி இருந்தார் உரிமையாளர். 

இது என் அறை, இது மகனுக்காக, மகள்களுக்காக என அவர் காட்டிய ஒவ்வொரு அறைகளிலும் பணம் கொட்டப்பட்டிருந்தது. நகரின் பிரதான இடத்தில் அமைந்திருக்கும் இடத்தில் உள்ள அந்த வீடு தூசு படிந்து காணப்பட்டது. பார்த்துப் பார்த்துக் கட்டிய வீட்டில் வசிக்க மகனும் மகளும் மறுத்து விட்டார்கள். 

என் ரசனை வேறு, அப்பாவின் ரசனை வேறு என்றுச் சொல்லி வேறு வீடு கட்டிச் சென்று விட்டார்கள். கோடிகளைக் கொட்டி யாருக்காக கட்டினாரோ அவர்களுக்கு அந்த வீடு பிடிக்கவில்லை.  மனைவிக்கோ இவ்வளவு பெரிய வீட்டினைக் கட்டி மாளவில்லை என சலிப்புத் தட்டி விட, அவரின் கனவு வீடு அவரின் முன்னால் நின்று சிரித்தது. பார்த்துப் பார்த்து கட்டிய வீடு இப்போது விற்பனைக்கு வந்து விட்டது. அவர் அந்த வீட்டின் மீது கொண்ட அன்பு, ஆர்வம் விலை சொல்லும் போது கண்ணீராக வழிந்தது.

நான் வேறு, என் கனவுகள் வேறு. என் வாரிசுகளின் கனவு வேறு தங்கம். இதைப் புரிந்து கொள்ள இத்தனை ஆண்டுகாலம் பிடித்து விட்டது. இவ்வளவு பெரிய வீட்டினைக் கட்டியதற்கான செலவில் பாதியை வங்கியில் வைத்திருந்தால் இன்றைக்கும் ஏதாவது கொஞ்சம் வருமானம் வந்து கொண்டிருக்கும். அறிவு அப்போது வேலை செய்யவில்லை. உணர்ச்சிதான் என் அறிவை மழுங்க அடித்து விட்டது என்றார். 

இன்றைய காலத்தில் பொருளாதாரத்தை மிகத் துல்லியமாக கணித்து வாழ வேண்டிய அவசியம் ஏற்பட்டுள்ளது. படாடோபம் அழிவைத் தரும். சேமிப்பு நிம்மதியைத் தரும் என்று புரிந்து கொள்ள வேண்டும். முதலீடு என்பது எதிர்காலத்தில் வளர்ந்து இருக்க வேண்டும்.

வீடு கட்டி வாடகைக்கு விடுபவர்களுக்கு அவ்வீடு, முதலீட்டில் 4 சதவீதம் கூட சம்பாதித்து தருவதில்லை என்பது புரிவது இல்லை. புதிய வீடு பழைய வீடாகும், செலவுகள் வந்து கொண்டே இருக்கும் என்று புத்திசாலிகளுக்குப் புரியும். அக்கிரமம் செய்து சம்பாதிப்பவர்களின் கதை வேறு. அவர்களின் கதையே வேறு. பெரும்பாலான மிடில் கிளாஸ் மக்களைப் பற்றி இங்கு சொல்கிறேன். வீடு கட்டி வாடகைக்கு விடலாம். அது 20 பர்செண்டேஜ் லாபம் தருமென்றால். முதலீடு குறைவாக இருத்தல் அவசியம், அந்த முதலீட்டின் மூலம் வரக்கூடிய வருமானம் நிறைவானதாக இருக்க வேண்டும். 

அதற்கு என்ன செய்யலாம் என இனி எழுத வேண்டியதில்லை என நினைக்கிறேன். புரிந்து கொண்டிருப்பீர்கள் என நினைக்கிறேன்.

உங்களுக்காக வீடு கட்ட வேண்டும். அவ்வீடு நீங்கள் அர்த்தத்துடன் வாழ்வதற்காக இருக்க வேண்டும். எதிர்காலத்தில் செலவுகள் வந்து மிரட்டுவதாக இருக்க கூடாது. கடன் வாங்கி வீடு கட்ட கூடாது. எவருக்கும் பதில் சொல்ல வேண்டிய நிலையில் வீடு கட்டவே கூடாது என்று பல கூடாதுகளைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். இவ்வளவு கூடாதுகளைக் கருத்தில் கொண்டு வீடு கட்டினால் மிகச் சந்தோசமாக வாழலாம். அது சாத்தியமா? என்று நீங்கள் கேட்பது புரிகிறது. முடியாதது என ஒன்று இவ்வுலகில் உண்டா? டீக்கடைக்காரர் நாட்டை ஆளும் காலம் இது என்பதை மறந்து விடாதீர்கள். அவர் முடியாது என்று நினைத்திருந்தால் பிரதமராக முடிந்திருக்குமா?

பல முடியாதுகளை முடியும் என்ற கனவுகளோடு நாங்களும் உங்களுடன் பயணிக்க இருக்கிறோம். வீடு என்ற வார்த்தைக்கான அர்த்தத்தை புரிந்து கொள்ள வேண்டும் என்பதற்காகத்தான் இப்பதிவு. 

காலங்கள் மாற மாற வீடும், அதைப் பற்றிய தேவைகளும் மாறக்கூடும். ஆனால் மனிதர்கள் என்றைக்கும் அதே ஆசா பாசங்களுடன், தேவைகளுடன் தான் பிறக்கிறார்கள் என்பதை மறந்து விடக்கூடாது.  மனிதர்களின் மாறாத அந்தக் குணங்களுடன் இயைந்து வீடு இருப்பின் அதை விட சந்தோஷம் வேறொன்றும் இருக்காது அல்லவா?

வாழ்க வளமுடன்....!