குரு வாழ்க ! குருவே துணை !!

அழைக்க : 9600577755 - இமெயில் : covaimthangavel@gmail.com

பத்திரப்பதிவு, லீகல் ஒப்பீனியன், சர்வே, பட்டா மாற்றம், மனை, கட்டிட அனுமதிகள்

துல்லியமான பத்திரப்பதிவு, லீகல் ஒப்பீனியன், பட்டா மாற்றம், டிஜிட்டல் சர்வே, மனை-கட்டிட அனுமதிகள், பள்ளி-கல்லூரி அனுமதிகள், தடையின்மைச் சான்றுகள், சாலைகள் மற்றும் அனைத்து பணிகளும் ஓரிடத்தில் இருந்து பெறலாம். சொத்து தொடர்பான வழக்குகளுக்கு சரியான தீர்வு என்ன என்பதன் ஆலோசனைகள் மற்றும் இதர ஆலோசனைகளுக்கு அணுகலாம்.

Friday, April 5, 2019

நிலம் (50) - மானிய நிலங்கள் என்றால் என்ன?

நிலம் தொடர் 50வது பாகத்தை எழுதுகிறேன். ஆச்சரியமாக இருக்கிறது. காலம் தான் எல்லாவற்றையும் நிர்ணயிக்கிறது. கணிணி ஆசிரியனாக வாழ்க்கையைத் துவங்கியவன் இன்றைக்கு ரியல் எஸ்டேட் தொழிலே மூச்சாக இருப்பதற்கு, காலத்தை மட்டுமே காரணம் சொல்வேன். 

இந்த துறையில் அனுபவப்பாடம் பயின்றது வில்லன்களிடம். மக்களை எப்படி ஏமாற்றலாம் என நினைத்த வில்லத்தனமானவர்களிடம் தொழில் கற்றேன். எதைச் செய்யக்கூடாது என்று முதலில் தெரிந்து கொண்டேன். பின்னர் எது சரி எனப் புரிந்து கொண்டேன். யார் யாருக்கு என்னென்ன தெரியுமோ அந்த அறிவினை வைத்துக் கொண்டு இந்தத் தொழிலைச் செய்கின்றார்கள். ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் அதுவல்ல. அது ஒரு கடல். பல அரசுத் துறைகளால் கட்டுப்படுத்தப்பட்ட மர்மங்கள் மண்டிக் கிடக்கும் மாயக்கடல்.

இதற்கென பல தனித்தனியான துறைகள் இருக்கின்றன. நில ஆவணங்கள் பதிவு செய்வது, அரசு ஆவணங்களை உருவாக்குவது, அளப்பது என இதற்கே இரண்டு துறைகள் உள்ளன. ஒவ்வொரு துறைகளும் தனக்கென தனித்தனி ஆவணங்களை வைத்திருக்கின்றன. அந்த ஆவணங்கள் அனைத்தும் ஒரே இடத்தில் வைத்துக் கொண்டு நிலத் தொழில் செய்வது சாத்தியமா? நிச்சயம் சாத்தியம் இல்லை என்று தான் சொல்ல வேண்டும்.

புரியும்படிச் சொன்னால் இந்திய சாலை அமைச்சகம் கூட நிலத்தில் ஒரு பாதிப்பை ஏற்படுத்தும். சாலை விரிவாக்கத்துக்கு நிலம் எடுத்தால் அதை ரெவின்யூ ரெக்கார்டில் கொண்டு வர எத்தனை காலம் பிடிக்கும் என உங்களுக்குச் சொல்லித் தெரியாத ஒன்றில்லை. ஏர்போர்ட் அத்தாரிட்டி மூலமாக கூட ஒரு நிலத்தின் ஆவணம் மாற்றப்படலாம் என்பதையும் நீங்கள் மறந்து விடக்கூடாது.

வங்கிகளில் லீகல் ஒப்பீனியன் பார்ப்பார்கள். அது சரியானதுதான் என்று என்னிடம் வாதிடுவார்கள். வக்கீல்கள் எப்படி லீகல் பார்ப்பார்கள் என அனைவருக்கும் தெரியும். நாம் கொடுக்கும் ஆவணங்களை வைத்து சரி பார்ப்பார்கள். அவரிடம் அனைத்து டிபார்ட்மெண்ட்களின் ஆவணங்கள் இருக்குமா? என்றால் இருக்காது. நாம் கொடுக்கும் ஆவணங்களை வைத்துக் கொண்டு  அவர் சரி பார்ப்பார். ஆனால் உண்மை என்ன?  பல துறைகளில் பங்கெடுத்துக்கு இருக்கும் ஆவணங்களை அவர் எப்படி சரிபார்ப்பார்? இயலாது அல்லவா? ஒரு வாங்குபவரால் அத்தனை ஆவணங்களைத் திரட்ட முடியுமா? அது அவ்வளவு எளிதானதும் அல்ல. விற்பவர் தன்னிடம் இவ்வளவு தான் ஆவணங்கள் இருக்கின்றன என்பார். இருக்கும் ஆவணங்களை வைத்துக் கொண்டு சரி பார்ப்பது மட்டுமே இயலும். 

இந்தப் பிரச்சினைகளைத் தீர்க்க, பெரும்பான்மையான தமிழக நிலங்களின் விபரங்களைச் சேகரித்து வைத்து இருக்கிறேன். உட்கார்ந்த இடத்தில் இருந்து கொண்டு நிலங்களை அலசி விட நீண்ட வருடங்களாக உழைத்து கொஞ்சம் கொஞ்சமாக சேர்த்து வருகிறேன். கடின உழைப்பின் காரணமாக இதைப் போன்ற ஆவணங்களைத் தேடித் தேடி அலைந்து திரிந்து டிஜிட்டலாக்கி பாதுகாத்து வருகிறேன். உதாரணமாக ஒரு நிலத்தை வாங்கி சைட் போட்டு விற்கலாம் என முடிவு செய்கின்றீர்கள் என வைத்துக் கொள்ளுங்கள், அந்த நிலம் சைட் போட தகுதியானது தானா எனக் கண்டறிய எளிதில் முடியாது. அதை ஒரு நிமிடத்தில் கண்டறிய தேவையானவைகள் என்னிடம் இருக்கின்றது. இப்போது புரியும் என நினைக்கிறேன்

கோடிக்கணக்கில் பொருள் முதலீடு செய்யும் போது இதனையெல்லாம் கவனத்தில் கொண்டு, எதிர்கால சிக்கல்கள் வராமல் பாதுகாத்துக் கொள்வது வாங்குபவர்களிடம் இருக்கிறது. கவனம் தேவை ! அவ்வளவுதான்.

இப்படி நான் ஆவணங்களை வகைப்படுத்திக் கொண்டு வரும் போது மானிய நிலங்கள் என்ற சொல்லை அடிக்கடி கேட்க ஆரம்பித்தேன்.

ஆங்கிலேயர்கள் இந்தியாவை ஆண்ட போது இந்தியாவில் இருந்த நிலங்களை எல்லாம் முன்னர் இருந்தவாறே பதிவு செய்து வைத்திருந்தார்கள். ஆங்கிலேயே முறைப்படிதான் இன்றைய நில அளவுகள் தொடர்கின்றன. அவ்வப்போது அரசு மாற்றங்களைக் கொண்டு வந்துகொண்டிருக்கின்றன.

இந்திய அரசு விடுதலை பெற்ற போது, திருவாரூர் ஆதீனத்தில் இருந்து ஒருவர் டெல்லி சென்று திருப்பதிகப் பாடல்களைப் பாடி மவுண்ட்பேட்டன் பிரபுவிடம் இருந்து செங்கோலைப் பெற்று நேருவிடம் கொடுத்தார் எனவும், அது பற்றிய ஒரு புகைப்படம் திருவாரூர் மடத்தில் இருப்பதாகவும் ஒரு பத்திரிக்கையில் படித்தேன். அன்றைய இந்தியா பிரிட்டிஷ் அரசிடமிருந்து இந்திய மக்களின் பிரதி நிதியான நேருவிடம் இப்படித்தான் மாறியது.

இந்தியா சுதந்திரம் அடைந்த போது நான்கு போர் விமானங்களும், கொஞ்சம் ராணுவ வீரர்களும், இந்தியா முழுவதும் பசியும், பட்டினியும் தான் இருந்தனவாம். ஆட்சிப் பொறுப்பேற்ற காங்கிரஸ் தான் இன்றைய இந்தியாவை உருவாக்கியது. இதில் பல்வேறு இடைத் துரோகங்கள் இருக்கின்றன. அதையெல்லாம் நீங்கள் “நரலீலைகள்” நாவலில் படித்துக் கொள்ளுங்கள்.

பிஜேபியின் மோடி இன்றைக்கு எதெற்கெடுத்தாலும் காங்கிரஸைக் குற்றம் சாட்டி, எதிர்மறையாகப் பேசிக் கொண்டிருக்க காரணம் அந்த காங்கிரஸ் தான். உலகமே இருண்டு கிடப்பதாய் நினைத்துக் கொண்டு கோயபல்ஸ் வசனங்களை வீசிக் கொண்டிருக்கின்றார்கள் பிஜேபியினர். இதற்கெல்லாம் காலம் தான் பதில் சொல்ல வேண்டும். உண்மையைப் பற்றிப் பேசும் போது, பொய் எதிரில் வந்து விடுகிறது. அது போகட்டும் அரசியல் அந்தப் பக்கம்.

பிரிட்டிஷ் அரசாங்கம் பதிவு செய்த நில ஆவணங்களில் மானிய நிலங்கள் என்ற பகுதி உண்டு. இதற்கென நில ஆவணத்துறையில் இதற்கென தனி பதிவுகளே உள்ளன. மானியம் என்றால் இலவசம் என அர்த்தம் வரும். இலவசமாக வழங்கப்பட்ட நிலங்களே தற்போது அரசு ரயத்துவாரி என்றுக் குறிப்பிட்டு வரி வசூலிக்கின்றது. ரயத்துவாரி என்பது வரி வசூல் நிலங்களைக் குறிப்பது ஆகும்.

1953ல் இனாம் ஒழிப்புச் சட்டம் வந்த பிறகு பெரும்பான்மையான நிலங்கள் ரயத்துவாரிகளாக மாற்றப்பட்டன. அவைகளுக்கு வரி விதிக்கப்பட்டு வசூலிக்கப்பட்டன. ஒரு சில நிலங்கள் ரயத்துவாரிகளாக்கப்பட்டு வரி பெறாமல் பொது மக்களின் உபயோகத்துக்காக, நன்மைக்காக, ஆன்மீகத்துக்காக விடப்பட்டன. அப்படி ரயத்துவாரி நிலங்களாக மாற்றப்பட்டதற்கு முன்பு என்னென்ன மானிய நிலங்கள் இருந்தன என்பது பற்றிப் பார்க்கலாம்.

ஒரு வெகு சுவாரசியான தகவல் ஒன்றினைப் பகிரலாம் என நினைக்கிறேன். இன்றைக்கு அக்ரஹாரம் என்றுச் சொல்கின்றார்கள் அல்லவா? அது மானிய நிலத்தைக் குறிக்கும் சொல். பிராமணர்களுக்கு மன்னர்களால் கொடுக்கப்பட்டதுதான் அக்ரஹாரம். இந்த நிலத்திற்கு வரி வசூலிக்கப்படவில்லை. வேதம் சொல்லித் தரவும், வேதங்களைப் பரப்பவும் பிராமணர்களுக்கு வழங்கப்பட்ட நிலங்கள் இருக்கும் பகுதிதான் அக்ரஹாரம். பிரிட்டிஷ் அரசின் ஆவணங்களை பார்க்கும் போது, பிராமணர்களுக்கு ஏன் மானிய நிலம் கொடுக்க வேண்டும் என்ற கேள்வி எழுகிறது. இதன் பின்னால் ஒரு செய்தி இருக்கிறது. அது பற்றி இப்போது பேசத் தேவையில்லை.

ராணுவ வீரர், படைத்தளபதி, ஆசை நாயகிகள், தேவதாசி, கலைஞர்கள், நாட்டை ஆண்ட அரசர்களுக்கு, நொடித்துப் போன அரசர்களுக்கு, நாவிதர், தச்சர், சோழியர், வண்ணார், பூசாரி, வெட்டியான், காவல்காரர்கள், தலையாரி ஆகியோருக்கு மானிய நிலங்கள் வழங்கப்பட்டன. இது தவிர கோவில், ஆதீனங்கள், மடங்கள், சர்ச்சுகள், மசூதிகள் ஆகியவற்றுக்கும் மானிய நிலங்கள் வழங்கப்பட்டன. மேற்படி மானிய நிலங்களை வகைப்படுத்தி இருந்தார்கள். தர்மதாயம், தேவ நாயம், பந்த் விருத்தி, ஸ்தோத்திரியம், ஜாகிர், தேஸ்முக்/தேஸ்பாண்டே, அமாம், நோபந்தம் என்ற பெயர்களில் மானிய நிலங்கள் வழங்கப்பட்டு, வரி இல்லாமல் மானியம் பெற்றவர்கள் பயனடைந்து வந்தார்கள்.

அக்ரஹாரத்தில் கூட சர்வ, பிலுமுக்த, ஜோடி என உட் பிரிவு மானிய நிலங்கள் இருந்தன. இந்த பிரிவுகளுக்கு தக்கவாறு வரி இல்லாமலும், ஒரு முறை வரி செலுத்துவதாகவும், குறைந்த வரி செலுத்துவதாகவும் நிலங்கள் பிரிக்கப்பட்டிருந்தன. கைரதி மானிய நிலங்கள் முஸ்லிம் உலமாக்களுக்கு வழங்கப்பட்டன என ஆவணங்கள் சொல்கின்றன. தமிழகம் முழுவதும் பெரும்பான்மையாக பந்த் விருத்தி மானிய நிலங்கள் தான் இருந்தன. இந்த நிலங்கள் தான் இப்போது இருக்கும் நிலங்கள்.

மேற்கண்ட எல்லா வகையான மானிய நிலங்களையும் 1953க்குப் பிறகு சுதந்திர இந்தியாவின் அரசு ரயத்துவாரி என வரி விதிக்கும் நிலங்களாக மாற்றியது. அதன் பிறகு வரி இருந்தாலும் குறிப்பிட்ட பயன்பாட்டுக்கு வழங்கப்பட்ட நிலங்களுக்கு வரி வசூலிப்பதில் இருந்து விலக்கு கொடுத்தது. இன்றைக்கு இருக்கும் நிலங்களின் முன் வரலாறு இதுதான்.

தற்போது அரசாங்கம் தேவதாயம், தர்மாதாயம், தசபந்தம், பிரம்ம தேயம், காவல் ஊழியம், கிராம ஊழியம், கைவினைஞர் இனாம் என்பதாகப் பிரித்து நில ஆவணங்களை வகைப்படுத்தி வைத்திருக்கின்றார்கள்.

இது தொடர்பான பல்வேற் விஷயங்களை இப்பதிவில் எழுத இயலாது. நீண்டு விடும். அவ்வப்போது எழுதுகிறேன். தொடர்ந்து பிளாக்கினைப் படித்து வாருங்கள்.

பூமி ஒன்றுதான் அதற்குப் பெயர்கள் தான் வேறு வேறு. அரச காலங்கள் தொட்டு, ஜன நாயகம் காலம் வரை நிலம் தான் இருக்கும் இடத்தில் தான் இருக்கின்றன. அதன் பெயர்களும், தன்மைகளும் காலத்துக்கு ஏற்ப மாறுபாடு அடைகின்றன.

மேலும் ஒரு குறிப்பு :

நீங்கள் வரிக் கட்டும் போது பசலி ஆண்டு என்றுச் சொல்கின்றார்கள் அல்லவா? அது என்ன தெரியுமா? அக்பர் காலத்தில் நிலவரி வசூலைப் பிரிக்க பசலி ஆண்டு என ஒரு கணக்கினை உருவாக்கினார்கள். ஷாஜகான் காலத்தில் தென்னிந்தியாவிற்கும் பசலி ஆண்டு வந்து சேர்ந்தது.  அப்போது ஆடி மாதம் 1ம் தேதி பசலி ஆண்டு தொடங்கப்பட்டதாக வரலாறு சொல்கிறது. பிரிட்டிஷ் அரசாங்கக் காலத்தில் ஒரு பசலி ஆண்டு என்பது ஜூலை 1ம் தேதி தொடங்கி அடுத்த ஆண்டு ஜூன் 30 தேதி வரை என வரையறுக்கப்பட்டு இது காலம் வரை பின்பற்றப்பட்டு வருகிறது.

0 comments:

Post a Comment